Понастроили: рынок столичной офисной недвижимости захлестнула волна нового предложения
В прошлом году в Киеве появилось десять новых бизнес-центров арендной площадью свыше 165 тыс. кв. м. Больше площадей вводили только в докризисном 2007 году.
Ввиду стремительного наполнения рынка новыми площадями процент вакантности БЦ в столице увеличился в среднем до 18,7% (в прошлом году — 18,1%), а многие из новичков и вовсе пока остаются полупустыми. Тем не менее арендные ставки на профессиональные помещения просели незначительно: один квадрат арендной площади класса А в помещениях с базовой отделкой способен генерировать сегодня $30–40 в месяц, класса В — $15–30, класса С — $8–15.
«Несмотря на постепенное снижение арендных ставок на лучшие офисные помещения в Киеве, они все еще превышают ставки аренды в Бухаресте, Будапеште, Праге и Варшаве, но существенно ниже, чем ставки аренды в Москве», — отмечает директор департамента офисной недвижимости в компании DTZ Украина Джефф Харгрив. В то же время скрытое снижение ставок проявляется в широком распространении всевозможных уступок для арендаторов. «Наиболее распространенными уступками арендодателей в сегменте офисной недвижимости в Киеве сегодня являются предоставление «арендных каникул» и частичное возмещение затрат на отделочные работы в помещении», — говорит Джефф Харгрив.
С таким мнением согласен и управляющий партнер компании CBRE в Украине Радомир Цуркан. Он полагает, что этот тренд может прогрессировать в условиях нестабильной экономической среды и значительного объема нового предложения на фоне ограниченного спроса.
Еще добавят площадей
Топ-10 самых дорогих бизнес-центров Киева
Согласно заявлениям девелоперов новых бизнес-центров столицы, до конца нынешнего года общий объем нового предложения, которое планируется к поступлению на рынок, составит 250 тыс. кв. м, то есть практически 15% от всех нынешних площадей. В частности, компания «К.А.Н. Девелопмент» планирует ввести в эксплуатацию БЦ «Сенатор» на Печерске общей арендной площадью 47,6 тыс. кв. м и БЦ IQ также на Печерске общей арендной площадью 33,9 тыс. кв. м. Именно на Печерске должны открыться и еще два крупных проекта: БЦ на ул. Щорса, 36 компании «Житлобуд» (27,2 тыс. кв. м) и БЦ на ул. Лейпцигская, 15 компании Merx (21,8 тыс. кв. м). В течение года может наконец заработать формально введенный в строй в первом квартале 2013-го БЦ «Гулливер» на пл. Спортивной, общая арендная площадь которого составляет 49,8 тыс. кв. м. Этот БЦ благодаря своим высоким арендным ставкам на помещения, которые пока не действуют, уже вошел в рейтинг Контрактов.
Эксперты объясняют наблюдаемый рекорд по темпам возведения деловых центров тем, что большинство из заявленных к открытию объектов были запроектированы и начали строительство еще до кризиса. И, несмотря на явный сегодняшний спад в секторе профессиональной офисной недвижимости, девелоперам этих БЦ проще и экономнее довести работу до конца, нежели ежемесячно тратить значительные суммы на консервацию своих объектов. «По сути, — говорит ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий, — бизнес-центры сейчас строят от безысходности: держать стройки незаконченными — дорогое
Ждем падения
Такое обширное предложение вполне может привести к перенасыщению рынка офисными площадями самого высокого класса и дальнейшему снижению уровня арендных ставок. По словам главы отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle в Украине Александры Глобиной, владельцам новых БЦ придется идти на компромисс. «Девелоперы будут вынуждены предлагать специальные условия, особенно для крупных, якорных арендаторов бизнес-центров», — говорит эксперт. «Новые крупные БЦ, возможно, пойдут на снижение арендных ставок для того, чтобы понизить уровень вакантности. Кроме того, весьма вероятен переезд арендаторов в помещения более высокого класса (из С в В, из В в А)», — считает исполнительный директор компании «ЭСТА Холдинг» Максим Громадцов.
Вполне вероятно, что именно новые, крупные, с продуманной инфраструктурой БЦ и будут в ближайшее время формировать спрос. Ведь большинство из них оборудованы по последнему слову техники: собственные электростанции, скоростные лифты, многоуровневые подземные паркинги и траволаторы — движущиеся дорожки. К примеру, в Gulliver на крыше одной башни разместится зимний сад, на верхних этажах другой башни — спортзал и бассейн, также планируется повсюду расположить огромные сенсорные экраны.
Джефф Харгрив предсказывает, что в перспективе на рынок начнут выходить энергоэффективные здания, которые будут пользоваться спросом, поскольку позволят арендатору экономить ресурсы. Основными будущими обитателями офисов-гигантов застройщики считают IT- и фармацевтические компании, которые практически без потерь пережили кризис, а также крупные транснациональные корпорации.
