Куда выгоднее инвестировать - в квартиру или в депозит
На украинском финансовом рынке выбор инструментов для инвестиций невелик. Kontrakty.ua оценили инвестиционную привлекательность квартир первичного рынка.
Собственно, свои кровные большинство доверяет если не банкам, то недвижимости. Хотя, недвижимость пользуется куда большим доверием: каждый, кто располагает возможностью накапливать средства, делает это преимущественно ради покупки жилья. И конечно, с целью инвестирования выбор падает на первичный рынок.
Средняя стоимость квартиры на первичном рынке – 23 тыс. грн / кв. м. Хотя размах цен относительно класса жилья поражает: в эконом сегменте средняя цена квадрата – 18400 грн, в комфорт-классе – 20000 грн, бизнес-сегменте – 36200 грн, а в элит – 56300 грн (по данным сайта lun.ua). Та же упрямая статистика показывает, что сегодня основной спрос сосредоточен в эконом-сегменте.
Однокомнатная «эконом»-квартира на раннем этапе строительства жилого комплекса стоит порядка 550 тыс. грн. То есть с такой суммой придется расстаться минимум года на два и ждать возможности оформить право собственности на купленные квадраты. Сразу отметим, что выбираем наиболее выгодный вариант покупки – отдаем целиком всю сумму, оплачивая 100% стоимости квартиры, причем наверняка еще и получаем скидку 5-10%. Потому как растягивание оплаты во времени влечет за собой удорожание квадратных метров: наверняка цену будет повышать и застройщик, да и в случае рассрочки (а это чуть ли не единственный вариант разделить платеж) цена квартиры будет выше, что удорожит на 15-25% покупку.
За время строительства дома обычно цена квадратного метра успевает подрасти, в среднем увеличиваясь на 15-25%. В этом удорожании уже отражены инфляционные и девальвационные колебания. А факт ввода объекта в эксплуатацию удорожит квартиру еще на 5-10%. Если, к примеру, по получении на руки документов о праве собственности выставить новенькую квартиру на продажу, то смело можно указывать в объявлении цену 750 тыс. грн.
Произведем несложные арифметические действия, чтобы подсчитать выгоду инвестиции: разница между вырученной от продажи суммой и затратами на покупку квартиры составит 200 тыс. грн. Такова прибыль за два года ожидания (если условиться, что не были сорваны сроки строительства). Иными словами, отдавая застройщику деньги за еще не построенную квартиру, покупатель инвестирует средства под 18% (+/-5%) годовых.
Сравним полученный результат с банковским депозитом.
Средняя ставка по рынку на вклады в гривне суммой от 200 тысяч сроком на два года 13% (как правило, ставки по депозитам несколько перекрывают инфляцию). То есть, открыв депозит суммой 550 тыс. грн (цена квартиры), через два года на руки получим почти 700 тыс. грн.
Однако заметим, что квартира «после застройщика» - еще не жилье. Сделав ремонт, можно и цену продажи смело повысить порядка на 10-20%. Учтем в нашей арифметике еще один год инвестиций, и собственно, затрачиваемые средства – порядка $100 на каждый квадратный метр. И получим в итоге … всего 7-10% годовых. Хотя если ремонт делать усилиями застройщика, то есть покупать квартиру с ремонтом, то можно сэкономить несколько месяцев времени (не менее полугода), тем самым немного увеличив процент инвестиционной выгоды.
Выгода налицо. Депозит принесет несколько меньше, чем продажа только что построенной квартиры «после застройщика», в нашем примере - на 50 тыс. грн. Ну а в случае с ремонтом выигрывает разве что тот покупатель-инвестор, который собирается после покупки сдавать новую квартиру в аренду (собственно, рента и будет его выгодой).
Остается соразмерить риски вложений.
Открывая депозит сроком на два года, можно быть уверенным в том, что даже в случае банкротства банка удастся вернуть минимум 200 тыс. грн. Фонд гарантирования вкладов физических лиц свои обязательства выполняет. А если быть мудрым, разделив сумму на несколько вкладов в разных банках (и возможно, на нескольких лиц), то можно остаться и при вложенных деньгах, и при накопившихся процентах. Риск девальвации, пожалуй, более серьезен. Но он будет равноценен и в случае инвестиции средств в покупку квартиры.
Отдавая же полную стоимость квартиры застройщику на ранних этапах строительства, нет абсолютно никаких гарантий возврата средств. К сожалению, при таком сильном строительном лобби в парламенте, в стране нет никаких фондов или организаций «вспоможения» пайщикам новостроек. И в случае банкротства застройщика каждый покупатель квартиры разделяет участь компании, оставаясь и без квартиры, и без денег. По сравнению с этим, риски долгостроя, переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию еще на полгода-год вперед, недоукомплектованный пакет документов при сдаче дома и задержка оформления права собственности на квартиру кажутся не такими уж и страшными. Пережить можно, хотя и не без инвестиционных потерь.
Хотя в мире инвестиций все исповедуют принцип «Успехи в прошлом не гарантируют успехов в будущем», инвестору первичного рынка, а именно покупателю квартиры у застройщика, не остается иного выбора, как полагаться на репутацию и слепо верить обещаниям компании. И стоит его доверие сегодня 13-25% годовых.
Автор: Наталия Гамоля
