Контракти.ua

Якими ви бачите ідеальні відносини міста й девелопера?

Ігор Кушнір: Робочими. Такими вони були, є і будуть. Принаймні, у Холдингової компанії «Київміськбуд». Без перебільшення, наша компанія — головний забудовник столиці, ми будуємо будинки та об’єкти соціальної інфраструктури понад півстоліття. Фактично 70% Києва побудовано Київміськбудом.

80% акцій Київміськбуду належить Київській міській громаді. Ми — містоутворююче підприємство, тож у будь-якому питанні завжди знаходимо порозуміння з містом. Якщо місту потрібно допомогти, скажімо, вчасно здати школу або теплотрасу, на яку в бюджеті немає грошей — ми допомагали їх добудовувати за свої гроші. До слова, в тісній зв’язці завжди співпрацювали Володимир Поляченко та Олександр Омельченко. І якщо ви знаєте, саме цей період у розвитку міста та будівельного ринку називають «золотим». Тож діалог із містом у нас завжди конструктивний і продуктивний.

Тісно співпрацюємо ми і з галузевими міськими департаментами, з головним архітектором Сергієм Целовальником. Так, іноді сперечаємося, доводячи одне одному правильність саме такого рішення, а не іншого. Але це суперечки професіоналів, вони на благо галузі та її розвитку.

Що стосується перспектив розвитку відносин «місто — девелопер», вважаю, слід спрощувати процес отримання потенційним інвестором необхідних документів та дозволів на ведення будівельно-монтажних робіт. Що сильно гальмує розвиток галузі і прихід інвестицій? Наша бюрократична машина, яка з часів «совка» ніяк себе не зживе. Приходить інвестор, який хоче займатися будівництвом у Києві, а не може отримати повного пакету документів, оскільки у столиці то генплану немає, то детальних планів територій. При цьому, українські інвестори часто не горять бажанням прийти на майданчик і спробувати розгребти все. Натомість усі хочуть, щоб одразу було 1000% прибутку. Ви знаєте, який прибуток у девелоперів в Англії? 2%. Іноземний інвестор приходить до нас лише тоді, коли вивчить все досконально і вирішить, що йому це вигідно — от державний акт, от ціна, ось гарантії...

У Києва з’явився новий Генплан. Які у нього переваги/недоліки?

Ігор Кушнір: Вже те, що з’явився новий Генеральний план, свідчить про бажання влади поліпшити місто. Зробити його зручним для проживання. Так, зараз Київ зручніший, ніж Москва, але хочеться, що б він був таким самим зручним, як, наприклад, Мюнхен, де велика увага приділяється культурній та історичній спадщині, а люди поважають одне одного.

Основне завдання Генплану — забезпечити коридор можливостей розвитку міста. Тобто в документі закладено напрямки розвитку, зарезервовані території, які в подальшому будуть забудовуватися, передбачено інженерні рішення, які забезпечать цей розвиток. У ньому продумані комфортні місця для молоді, пенсіонерів, батьків з дітьми. З’явиться більше пішохідних маршрутів, покажчиків, велодоріжок і парковок. Одне з головних завдань Генплану — не допустити руйнування історико-архітектурної спадщини Києва. Тож введено заборону на будь-яке будівництво в історико-архітектурних заповідниках «Києво-Печерська лавра» і «Софія Київська». У центрі міста забудову обмежать 16 поверхами, на Подолі — п’ятьма. Поділ взагалі стане іншим — пішохідним. Маршрут називається «Київ самобутній», він охоплює територію історичного Подолу від Колони Магдебурзького права, яку нещодавно відреставрував Київміськбуд, до Верхнього і Нижнього Валів, від Дніпровської набережної — до Андріївського узвозу.

Важливо зазначити, що у Генплані виключено всі скандальні ділянки, які раніше було відведено під будівництво. Житло будуватимуть на Правому березі, на Теремках, що дозволить зменшити трафік зі спальних районів через Дніпро. А ось на Лівому березі з’являться бізнес-квартали, головним з яких стане «Київ Сіті» на Княжому Затоні.

Я будівельник, практик, тож, аналізуючи новий Генплан, можу сказати, що нічого неможливого в ньому немає. Усі новації спрямовані на розвиток міста, в якому не буде пробок, в якому багато парків і скверів, в якому жити затишно і зручно.

На реалізацію нового Генплану потрібно близько 500 млрд грн при річному бюджеті столиці 18 млрд грн. Як ви вважаєте, чи під силу реалізувати ці плани?

Ігор Кушнір: Фінансування — найскладніше питання. Будь-яку ідею, навіть найнеймовірнішу, можна втілити в життя за наявності грошей. Я вважаю, що реалізація нового Генплану — це унікальна можливість для приватних інвесторів у найближчі п’ять-десять років побудувати бізнес на перспективних земельних ділянках. Вдруге така можливість може з’явитися не скоро. Весь комплекс заходів розрахований на 15 років. Орієнтовна сума — 500 млрд грн. На першу п’ятирічку необхідно 120 млрд грн. Ви чудово розумієте, що такого обсягу фінансування у столиці ніколи не було й не буде. Ось тому тим, хто бачить себе в бізнесі, хто хоче заробляти і розвивати місто, важливо не втратити шансу долучитися до реалізації Генплану.

Чи повинен центр столиці бути житловим або ж варто переформатувати цю частину Києва виключно на діловий центр?

Ігор Кушнір: Одне не виключає іншого. Світова практика показує, що столиця великих європейські держав у своїй центральній частині має і житлові будівлі, і великі ділові офісні центри. Важливіше інше. Забудова центральної частини міста повинна проводитися на підставі розробленої концепції і в суворій відповідності з Генеральним планом забудови. Київ — місто з унікальною архітектурою і ландшафтом. Тож будь-які будівлі в центральній частині міста повинні своїм архітектурним виглядом посилювати неповторність нашого міста.

А як ви оцінює можливість перенесення ділової активності з центру міста на околиці? Які плюси і мінуси такого підходу?

Ігор Кушнір: «Київ-Сіті», на мою думку, має стати штаб-квартирою для провідних міжнародних компаній. Для його будівництва визначили 1-й мікрорайон Західних Позняків. Це місце вже було досліджене однією з провідних іноземних компаній, вони дали висновок по п’яти майданчикам, що будувати можна. Місце хороше, можна сказати унікальне — поряд дві станції метро, магістраль на Бориспіль, Дніпро, набережна, міст.

У Києві історично сформувалася диспропорція: на Лівому березі проживає понад 1 млн людей. Але тут перебувають лише 18% загальноміських місць працевлаштування, що не дає людям можливості для самореалізації. Якщо на роботу потрібно добиратися на Правий берег, це займає в середньому 1,5 години. Тож до 2025 року на Лівому березі столиці передбачено будівництво 5–6 бізнес-центрів. Слід функціонально збалансувати райони. Наприклад, якщо третина населення Києва проживає на Лівому березі, то торгові центри та інші об’єкти інфраструктури мають розташовуватися поруч із людьми. Київ має максимально наблизитися до визначення «місто пішохідної досяжності». Це не лише зручно, це корисно для здоров’я.

Яка частина Генплану може бути цікава для інвесторів, а яка має бути реалізована за бюджетні гроші?

Ігор Кушнір: Розумієте, Генплан міста має визначити вектор розвитку територій. Це дозволить інвестору не лише вирішити, в який проект буде доречно інвестувати на тій чи іншій території, а й прорахувати його економічну й соціальну вигоду. А міська влада, у свою чергу, має створювати умови для розвитку міських територій. Вважаю, що 70% мають складати приватні інвестиції. Ще раз наголошую, це шанс для потенційних бізнесменів, це можливість почати свою справу, і заробляти, і місто розвивати. Є об’єкти — садки, школи, лікарні тощо, які однозначно мають будуватися за бюджетні гроші. У всіх інших випадках — неоране поле можливостей для тих, хто хоче і може.

Як слід вирішувати у столиці та інших українських мегаполісах питання парковок?

Ігор Кушнір: У цьому питанні має бути жорстка міська політика. Міські парковки потрібні там, де є пересадочні вузли, щоб люди могли пересідати на громадський транспорт, наприклад, добираючись з передмістя. Скажімо, ви живете в Бучі, а працюєте в Києві. На машині пробками ви добиратиметеся до роботи дуже довго. Інша справа метро. Але де залишити машину, щоб увечері вона була ціла? Тож у таких місцях обов’язково мають бути міські парковки з охороною. І фінансування їх будівництва має брати на себе місто.

Новим Генпланом прописана ліквідація автовокзалів «Центральний» і «Південний». Маршрути з цих автостанцій перенесуть на новий автовокзал на Теремках. Це дуже правильне рішення. Під’їзд до автовокзалу на Московській площі незручний, великі автобуси заважають потоку машин, чим створюють затори і тягучки.

Наскільки цікаві сьогодні проекти з реконструкції старих житлових кварталів?

Ігор Кушнір: Допоки не буде розроблено і затверджено законопроект про реконструкцію старих кварталів, не буде розроблено сам механізм реконструкції, не буде створено маневрений фонд для відселення людей, не будуть визначені обсяги компенсації, коефіцієнти збільшення житлоплощі, питання розселення та багато іншого, — говорити, цікавий чи нецікавий проект, зарано. Олександр Павлович (Попов — ред.) мимохіть, на одній із робочих нарад запропонував Київміськбуду реконструювати старий житловий фонд на Подолі. Але на підставі яких документів ми могли б це зробити? Спочатку слід опрацювати весь механізм на папері, а вже потім підраховувати рентабельність і розпочинати його реалізацію. Ось, наприклад, запитує мене старий охоронець, а куди переселятимуть? А якщо я не хочу? Хто дасть гарантії, що відселення тимчасове? У якому стані отримає людина нову квартиру? Якщо без ремонту, то чи є в нього можливість зробити цей ремонт? Особливо у пенсіонерів, а саме вони і живуть у старих квартирах. Згідно коефіцієнту збільшення житлоплощі, нова квартира буде більшою за площею, як платити за неї з невеликої пенсії? На ці запитання поки що немає відповідей.

Те, що старі квартали слід модернізувати, старі будинки реконструювати — однозначно. Але важливо в цій ініціативі не наламати дров на самому старті. Не підірвати довіру людей.