За межами столиці: у кого, за скільки й чому варто купувати квартири у передмісті
Компаніям легше розпочати будівельний бізнес у Київській області, ніж у самій столиці: простіше отримати дозвіл і вартість землі набагато дешевша. Вторинний ринок передмістя майже не конкурує з первинним: на вторинному ринку сателітів поки що представлені здебільшого квартири, які морально й фізично застаріли (невдале планування, погана тепло й шумоізоляція, ненадійні інженерні комунікації).
Кількість новобудов у передмісті столиці стрімко збільшується. На ринок виходить дедалі більше будівельних компаній, які пропонують «швидкі» проекти, зокрема малоповерхових будинків, за доступними цінами. Попри те, що більшість гравців ринку ще не мають усталеної репутації та тривалого досвіду, продаж нового житла в містах-сателітах зростає: порівняно лише з минулим роком вони вже збільшилися на 20–30% і почали конкурувати з рівнем продажу столичних об’єктів. Лідером за попитом у цьому сезоні став Києво-Святошинський район, де нині зосереджена й найбільша пропозиція.
Як грибів після дощу
Зараз у передмісті української столиці близько 250 новобудов, що на третину більше, ніж рік тому. 40% із них, за даними компанії «Реалекспо», реалізуються у вже побудованому вигляді, 50% пропонуються до продажу у стадії будівництва, і лише 10% залишаються замороженими. Щомісяця вводиться в експлуатацію щонайменше 1–2 об’єкти. «Сьогодні тільки брендованих, тобто таких, що мають свою назву, і доволі великих житлових комплексів у передмісті близько 50–60, що можна порівняти з Києвом. Інші новобудови ніяк себе не називають, але їхня кількість уже не набагато менша, ніж у столиці, а в економ-сегменті пропозиція в сателітах навіть перевищує столичну», — розповідає управляючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
Сплеск попиту на приміському ринку нерухомості почався трохи понад рік тому. Потенційні покупці житла економ-класу, усвідомлюючи безперспективність отримання позик у банках, розвернулися у бік сателітів, де вартість житла нижче столичної. Досить простору «двушку» тут можна знайти за $40–50 тис., у Києві стільки ж коштує «гостинка» до 30 метрів. «Нова квартира у передмісті — це інший, якісно кращий простір для життя. За наявності вже одного автомобіля в сім’ї житло у передмісті стає прекрасною альтернативою міському. А оскільки зараз передмістя столиці дуже активно розбудовується й конкуренція на ринку сильна, дуже багато забудовників прагнуть вирізнитися якістю своїх будинків. І, звісно, екологія у передмісті краще, ніж у мегаполісі», — зазначає Артюхов.
Досить простору «двушку» у передмісті можна знайти за $40–50 тис., у Києві стільки ж коштує «гостинка» до 30 метрів
Зростання попиту стало своєрідним закликом до дії для забудовників. Гравці усвідомили, що за грамотної роботи малоповерхові будинки можна будувати та продавати в циклі 9–12 місяців, тобто у два-три рази швидше, ніж у Києві. Оскільки будувати в передмісті слід швидко, найбільш затребуваною технологією тут продовжує залишатися цегла проти монолітно-каркасного будівництва в Києві. Лідерами за пропозицією нині залишаються Ірпінь — близько 70 об’єктів, Києво-Святошинський район — близько 60 об’єктів, а також Бориспільський і Броварський райони, в кожному з яких пропонується по 20– 25 об’єктів.
Стрімкий розвиток Києво-Святошинського району експерти пов’язують із тим, що зараз він є лідером за попитом через транспортну доступність, близькість до міста та наявність якісних проектів. Особливо це стосується Софієвської Борщагівки та інших територій між Києвом і Вишневим, де продаж сьогодні особливо динамічний. Сплеск активності в забудові Ірпеня пояснюється насамперед появою нової транспортної артерії (траса від метро «Академмістечко»), вздовж якої спостерігається основне будівництво. Це місто займає сьогодні друге місце за популярністю в покупців.
За словами провідного спеціаліста відділу маркетингу компанії SV Development Сергія Костецького, попитом також користуються об’єкти по Житомирській трасі (переважно п’ятиповерхові будинки з малогабаритними квартирами) і новобудови в Броварському та Бориспільському районах.
«У найпопулярніших у покупців приміських комплексах реалізується до 50 квартир на місяць, що вдвічі-втричі більше, ніж рік тому. А загалом по всьому приміському ринку динаміка продажу за рік збільшилася на 20–30%. Водночас в економ-об’єктах столиці в одному ЖК продається до 20 квартир на місяць, що майже відповідає торішнім показникам», — зазначають в ARPA Real Estate
Віддалені від столиці райони, як і раніше, забудовуються дуже мляво через незатребуваність у киян. Так, у всьому Білоцерківському районі сьогодні реалізується лише один об’єкт, у Богуславському, Володарському, Кагарлицькому районах за останні півтора року також побудовано лише по одному об’єкту. Причому всі вони ще пропонуються до продажу. Усього трьома новобудовами (одна будується, одна — у проекті, а одна заморожена) може сьогодні похвалитися й Макарівський район. «Потенційні покупці не готові добиратися від свого житла до столиці понад годину, і в найближчі п’ять років ця тенденція навряд чи зміниться», — констатує Сергій Костецький.
Супутники дешевшають
Ключовим чинником при виборі квартири в містах-супутниках залишається її вартість, а точніше дешевизна порівняно з аналогічною столичною. Забудовники враховують цей чинник і тримають ціни на свої проекти за містом нижче столичних. Середні ціни такі: Києво-Святошинський район — $861/кв. м, Ірпінь — $817/кв. м, Броварський — $917/кв. м, Бориспільський — $867/кв. м, Вишгородський — $924/кв. м. До речі, середня вартість квадратного метра, попри збільшення попиту, впала на 4–8%, що викликано появою на ринку великої кількості нових об’єктів і посиленням конкуренції. Мінімальна ціна в новобудовах Київської області становить близько $500 за кв. м: квартири за такою ціною можна відшукати в Києво-Святошинському районі та в Ірпені. Для проектів Кагарлицького, Володарського, Богуславського районів це середня ціна за кв. м.
Ціна у $500–800 за квадрат нового житла дозволяє отримувати будівельникам непогані прибутки. За словами управляючого партнера компанії «Діалог-Класик» Артема Новикова, маржа виникає через дешевшу землю та комунікацій, ліміт на які в Києві вже вичерпано. У передмісті в менші суми обходяться й проектні роботи, узгодження та введення в експлуатацію. Загалом, за словами незалежного експерта ринку Ярослава Цуканова, собівартість будівництва 1 кв. м житла у передмісті сьогодні принаймні на 15–20% нижче, ніж у спальних масивах Києва. «За однакової вартості будівельно-монтажних робіт за 1 кв. м (включаючи загальне внутрішнє оздоблення будинку й фасадів) собівартість будівництва в передмісті за рахунок вартості землі та прокладання зовнішніх мереж збільшується на 10%. У Києві таке подорожчання сягає 30–40% відповідно», — зазначає Ярослав Цуканов.
Різниця в ціні виникає й завдяки іншим технологіям будівництва, які застосовуються в супутниках. Більшість новобудов передмістя є малоповерховими (3–7 поверхів) панельними й цегельними будинками із квартирами з доволі компактним плануванням площею близько 30 кв. м. Такі «міні-будинки» забудовникам вигідно будувати — зводяться вони відносно швидко й коштують недорого. У середньому на будівництво однієї черги будинку в 3–5 поверхів менш ніж на 100 квартир потрібно півтора року.
Хоча, безумовно, у передмісті присутнє і висотне будівництво, і високі ціни. Так, наприклад, на престижній Новообухівській трасі, у Плютах, Козині вартість метра в новобудові сягає традиційних для Києва $1,2 тис., що зумовлює й невисокий попит на такі квартири. Не набагато нижчі ціни і в деяких брендованих житлових комплексах, розташованих у передмісті, що майже злилося з містом — Коцюбинському, Вишневому, Вишгороді.
«Портрет покупця приміської новобудови економ-класу не відрізняється від покупця житла цього ж класу в Києві. Попри те, що йдеться про заміське житло, ми зустрічаємо покупців або родини, в яких, наприклад, може й не бути автомобіля. У цілому — це молоді сім’ї, які прагнуть жити окремо, це студенти, яким житло купують батьки тощо. Крім того, багато покупців віддають перевагу містам-супутникам у зв’язку з бажанням поліпшити житлові умови», — розповідає Михайло Артюхов.
Через особливості сегмента не дивно, що сьогоднішні покупці приміських новобудов віддають перевагу одно-двокімнатним квартирам. Трикімнатних у цьому сегменті небагато. Якщо в Києві ми можемо говорити про наступну пропорцію в одному комплексі: однокімнатні — 40%; двокімнатні — 40%; трикімнатні — 15% і решта — 5%, то у передмісті — інше співвідношення: однокімнатні — 50%; 2-кімн. — 45% і трикімнатні і вище — усього 5%.
Будьте пильні
У передмісті сьогодні будують безліч дрібних компаній, чия назва майже нічого не скаже потенційному покупцеві, тож треба виявити велику обачність, інвестуючи в проект — особливо на початковій стадії. Експерти рекомендують усе ж таки вивчити репутацію компанії-забудовника, надійність портфеля проектів (чи всі розпочаті проекти було завершено, поспостерігати за ходом будівництва, вивчити відгуки про самого забудовника та обраний житловий комплекс, проконсультуватися в юриста про законність і надійність документів, що стосуються проекту та договору купівлі-продажу.
Це особливо актуально, враховуючи, що ринок приміських новобудов й надалі активно розвиватиметься, і на ньому й далі з’являтимуться нові проекти та нові компанії. Появи серйозних і великих гравців, а також перевірки стабільності та надійності нинішніх, на думку Михайла Артюхова, слід очікувати не раніше, ніж за два-три роки.
Наталія Братко, директор ТОВ «АН «Ольжин Град»
— Доступна ціна, розвинена інфраструктура, відносно чисте повітря й умови, які мало в чому відрізняються від столичних, — ось що змушує українців робити свій вибір на користь багатоквартирних будинків, побудованих у передмісті Києва.
Визначальним чинником для більшості покупців, звісно ж, є ціна. Саме тому молоді сім’ї і просто люди, які прагнуть зекономити, але отримати якісне житло в доступній близькості від Києва, дедалі більше віддають перевагу комплексам у містах-супутниках.
Надійність придбання квартири у передмісті нічим не відрізняється від столиці. І там, і там є надійні компанії-забудовники й вічно «заморожені» будівництва. У будь-якому разі, покупцеві в першу чергу варто звернути увагу на правовстановлюючі документи компанії, репутацію забудовника та, звісно ж, на етапи та швидкість будівництва новобудови.
Основними покупцями житла у передмісті є ті, для кого придбання квартири у столиці поки що є недозволенною розкішшю:
— люди з інших регіонів, які приїхали до столиці працювати;
— жителі прилеглих сіл, які продали свої приватні будинки та земельні ділянки, або місцеві жителі;
— малозабезпечені жителі столиці (пенсіонери, які продали свої квартири в Києві, молоді сім’ї).
Більшість покупців зацікавлена у придбанні однокімнатних квартир невеликих метражів. Ціна ж квадратного метра у передмісті столиці коливається від 5500 грн до 10000 грн, залежно від забудовника, стадії будівництва, площі й планування, а також форми оплати.
