Контракти.ua

Розстрочка стала голов­ним порятунком ринку. Але з часом з'явилися й спільні програми банків і забудовників, які часом не менш вигідні потенційним клієнтам, ніж фінансові пільги від девелоперів. Ніша виявилася заповненою: на даний момент пільговими фінансовими інструментами користуються до 80% покупців сегмента економ-класу столичних новобудов і до 30% — покупців бізнес-класу.

Розстрочка завоювала ринок

Механізм продажу житлової нерухомості в розстрочку за термінами свого існування на ринку може позмагатися з іпотечним кредитуванням. Як свідчать самі будівельники, його застосовували на ринку й у розквіт іпотеки. Але тоді про нього мало хто говорив і не активно пропонував покупцям, бо кожен потенційний власник нових квадратних метрів міг піти до банку і, залежно від свого матеріального становища та рівня доходів, отримати кредит на купівлю квартири. «Зараз же отримання кредиту від банку на купівлю нерухомості є досить складним процесом, що вимагає посиленого підтвердження фінансового благополуччя позичальника і в більшості випадків недоступне звичайному українцю. Тож саме придбання житла в розстрочку від забудовника стало провідним механізмом придбання нового житла», — зазначає керівник відділу маркетингу і продажу ЖК «Новопечерські Липки» Олеся Перчак.

Це не дивно, оскільки до кризи, за часів розквіту іпотеки, більшість продажів відбувалася завдяки саме банківській допомозі. Так, наприклад, згідно з дослідженнями Національної іпотечної асоціації, у «докризовому» 2007 році близько 70% угод були проведені за допомогою банківського кредиту. Після згортання іпотеки, подолавши рецесію, забудовники усвідомили, що не можуть функціонувати у сприятливому фінансовому режимі без цих 70% покупців, яким раніше допомагали банки. Тож компанії були змушені запропонувати інвесторам альтернативний спосіб, у який навіть за обмежених фінансових можливостей можна купити житло.

«В активному конкурентному середовищі, коли безліч об'єктів готується до введення в експлуатацію, використання гнучкої системи залучення коштів робить пропозицію забудовника найпривабливішою для покупців. На сьогодні слід враховувати інтереси всіх верств населення, які з низки причин не можуть або не хочуть скористатися банківським кредитуванням — саме для таких клієнтів розстрочка від забудовника є єдиною можливістю втілити свою мрію — придбати власні «квадратні метри», — запевняє директор компанії «Ольжин Град» Наталія Братко.

Мотивація забудовників вельми проста. Вони розуміють, що якщо припиниться фінансування й будівництво зупиниться, то запускати його заново буде вкрай дорого. Тож девелоперів дуже стимулює можливість залучити нових клієнтів вигідними умовами купівлі та продати квартири. І в цьому плані розстрочка працює дуже ефективно. Як свідчить директор із продажу компанії «Трест «Південзахідтрансбуд» Михайло Артюхов, до інструмента розстрочки вдається сьогодні понад 80% девелоперів на українському ринку нерухомості. За даними директора девелоперської компанії «НЕСТ» Костянтина Браво, загалом у недобудованих будинках в розстрочку продається 60–80% квартир, а в готових будинках — 20–30% квартир.

Без посередників

Процес придбання в розстрочку на столичному ринку зазвичай стандартний. За словами Олесі Перчак, жодних документів, що підтверджують фінансову стабільність покупця, у відділах продажу не вимагають. Діє простий принцип: людина, яка бере нерухомість у розстрочку, сама розраховує свою платоспроможність і несе відповідальність за графік своїх оплат. Покупець робить початковий внесок, після чого помісячно, поквартально чи раз на рік вносить розбиті на певні частини платежі. «Майже в усіх договорах на придбання квартир забудовник страхує себе кількома пунктами, в яких прописується, що в разі неможливості виплати чергового платежу покупцю буде нараховано пеню, а у разі розірвання договору забудовник може залишити собі як неустойку 10–20% внесених покупцем коштів. Останній пункт завжди озвучується покупцеві і, як результат, є основним засобом, що впливає на рішення покупця купувати нерухомість у розстрочку і тверезо оцінювати своє фінансове становище й можливості», — зазначає Олеся Перчак. А оскільки право власності на квартиру переходить до клієнта тільки після 100% оплати, забудовники, на відміну від банків, нічим не ризикують, надаючи клієнтам розстрочку. І не несуть жодних ризиків, пов'язаних із визначенням фінансових і соціальних показників тих, хто оплачує квартиру не одразу.

Втім, розстрочка — це взаємовигідний інструмент, оскільки багато покупців за її допомогою також мінімізують свої ризики. За словами директора компанії «Архиматика» Олександра Попова, придбання в розстрочку для клієнта будівельної компанії — це свого роду гарантія того, що будинок добудують. «Багато хто користується цим інструментом, щоб знизити ризики втрати грошей. Вони беруть розстрочку до введення будинку в експлуатацію, щоб не віддавати одразу всю суму за ще недобудований будинок. Після того, як покупець переконається, що будинок добудований, він готовий віддати гроші забудовникові», — зазначає Олександр Попов.

Більший термін — вищий відсоток

Дослідження ринку розстрочок від столичних забудовників показує, що стандартного початкового внеску тут немає. У кожної компанії він індивідуальний і всі платежі визначаються в особистому порядку безпосередньо з покупцем, тож сума первинного внеску може бути різною. Все залежить від внутрішньої політики компанії, ступеня готовності об'єктів, рівня фінансового благополуччя. Мінімальний початковий внесок стартує з 5% вартості квартири. Найбільш поширений початковий внесок від київських девелоперів — 30% від вартості об'єкта, максимальний початковий внесок при розстрочці становить сьогодні близько 40% вартості нерухомості. Відсоткові ставки при розстрочці залежно від забудовника або не нараховуються, або перебувають на рівні 5–17%.

Валютою розрахунку є гривня. Найпоширенішим періодом розстрочки є такий: покупець має виплатити повну вартість нерухомості не пізніше закінчення будівництва або до введення в експлуатацію, після чого йому передаються усі майнові права на нерухомість.

Мінімальний термін — три-шість місяців. Зазвичай такий термін залежить від дати закінчення будівництва. Максимальний — 10 років. За словами Костянтина Браво, переважно столичні забудовники надають сьогодні розстрочку на період три–п’ять років. «Максимальний термін, який ми бачили на ринку, — 10 років («Комфорт Таун»). Що ж до відсоткової ставки, показники по ринку дуже різні. Наприклад, у нашому житловому комплексі «Покровський Посад» ми надаємо безвідсоткову розстрочку (на три роки), у той час як деякі компанії пропонують ставку 15–17%. Зазвичай, що довше термін розстрочки, то більші відсотки», — розповідає Браво.

У об'єктах економ-класу за допомогою розстрочки від забудовника сьогодні здійснюється 30–60% угод. У бізнес-класі цей відсоток менший. За словами Олесі Перчак, у кварталі «Новопечерські Липки» тільки від 25% до 30% угод із придбання житла здійснюються за допомогою розстрочки від забудовника і тільки близько 2,5% — із залученням кредитних коштів від банків. Розстрочка на придбання нерухомості діє тут до 2,5 років. «На старті продажу у другій черзі «Новопечерських Липок» багато покупців виявляли бажання збільшити термін дії розстрочки до п’яти років. Ми пішли їм назустріч і запровадили програму розстрочки терміном на п’ять років. Та, як показали практика і час — тривалою розстрочкою скористалися лише одиниці, та й то достроково погасили платежі. Тож ми дійшли висновку, що для житла бізнес-класу характерна розстрочка на період 2,5–3 роки, що підтверджується реальними угодами», — зазначає Олеся Перчак.

Банки долучаються, але мляво

Останнім часом банки теж починають долучатися до розстрочки. І хоча іпотечне кредитування, як і раніше, залишається недоступним, фінансові установи ініціюють спільні із забудовниками програми, рейтинг яких також склали Конт­ракти. За словами начальника відділу кредитних продуктів Укргазбанку Віталія Годуна, оскільки розстрочки надає забудовник, а основним видом його діяльності є все ж таки будівництво, а не кредитування, забудовник зацікавлений у тому, щоб якомога швидше отримати гроші за реалізовані квартири. Ці кошти завжди дуже необхідні для того, щоб вкласти їх в наступні проекти. Тож зазвичай для розстрочок не характерні довгі терміни. Проте в багатьох клієнтів ринку столичних новобудов недостатньо фінансових ресурсів, щоб вкластися із повною виплатою за квартиру на два–три роки. У зв'язку із цим забудовники й банки об'єд­нуються для досягнення своїх цілей — забудовник отримує всю вартість квартири одразу, а банк нарощує свій кредитний портфель. Так, наприклад, Укргазбанк, крім стандартних програм кредитування на первинному ринку, пропонує партнерські програми. У Києві, зокрема, банк у рамках партнерських програм кредитування співпрацює з ПАТ «ХК «Київміськбуд» і ТОВ «ОМОКС» (ЖК «Чайка–2»).

«Сьогодні для банку основним у виборі партнера є його надійність. Коли фінустанова видає кредит на купівлю житла на первинному ринку, він має бути впевнений у своєму партнері-забудовнику. Адже якщо житло не буде добудовано, в банку можуть виникнути проблеми із обслуговуванням кредитів, виданих клієнтам на купівлю житла у цього партнера-забудовника. Тож перед тим, як почати роботу з тим чи іншим партнером, наш банк проводить акредитацію самого забудовника і конкретного об'єкта будівництва — конкретного будинку, групи будинків. Фахівці банку детально аналізують репутацію забудовника, його досвід на ринку будівництва, вивчають фінансові можливості забудовника завершити будівництво, вивчають дозвільні документи на будівництво», — розповідає Віталій Годун.

Аналогічної схеми дотримується й банк «Київська Русь». За словами директора департаменту супроводу корпоративних об'єктів цього банку Наталії Зінякової, при виборі забудовника-партнера розглядають цілу низку важливих чинників, таких як наявність повного комплекту дозвільної та проектної документації на об'єкт будівництва та земельну ділянку, прозорість бізнес-процесів на підприємстві, професіоналізм працівників компанії-забудовника, розташування об'єкта й хороша транспортна роз­в'язка, розвинена інфраструктура поблизу.

Покупець у підсумку сам обирає — брати йому розстрочку від забудовника чи скористатися спільною програмою забудовника із банком або іпотекою. «Це залежить від кожного конкретного випадку. Якщо клієнт має можливість виплатити решту 70% вартості квартири протягом трьох–п’яти років, то йому вигідніше працювати із забудовником. Якщо ж він не в змозі за такий термін зробити виплати, то йому було б вигідніше працювати із банками, які іноді дають кредит на 10–20 років», — зазначає Михайло Артюхов.

За словами управляючого партнера компанії «Діалог-Класик» Артема Новікова, якщо довготривала розстрочка від забудовників здебільшого не перевищує 10 років, термін іпотечного кредиту може сягати 15–20 років. «Але різниця в поширеності сьогодні цих інструментів викликана тим, що в разі розстрочки покупцеві не оформляється право власності на квартиру до повного розрахунку із забудовником. По суті, власником житла на період розстрочки є забудовник. Банк же видає позичальникові повну суму кредиту і в разі неповернення несе ризики, пов'язані зі стягненням на предмет застави (квартири) та її реалізації на вторинному ринку з метою погашення тіла кредиту, відсотків і штрафних санкцій за ним. Крім того, забудовнику легше реалізувати квартиру, на відміну від банку, оскільки продаж квартир є профільним бізнесом забудовника», — зазначає Артем Новіков.

На думку експертів, іпотечне кредитування на ринку поки що не готове до відновлення. Водночас розстрочка існуватиме, розвиватиметься й залишатиметься затребуваною. Деякі компанії, що реалізують економ-нерухомість, вже розробляють альтернативу розстрочці — оренду із подальшим правом викупу житла. Це стало можливо завдяки Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», що набрав чинності 14 січня 2009 року і в якому з'явилася можливість використання договору оренди житла із правом викупу. Суть такого способу придбання житла в тому, що покупець укладає договір оренди нерухомості з правом її подальшого викупу, здійснює періодичні платежі згідно з договором, і після 100% виплати до нього переходить право власності на квартиру.

Поки це не масове явище на нашому ринку, позаяк девелопери мають показати покупцям реально якісний продукт. З іншого боку, українці також мають до цього ментально дорости. Але це питання часу. Можливо, скоро «квартири у власності» перестануть бути цінністю і для українців (для прикладу: у Німеччині та Швейцарії тільки 30–40% людей володіють житлом), і з часом в Україні все ж формуватимуться пули квартир «під ключ» для оренди із правом викупу.