Приміській бум: міста-сателіти майже наздогнали столицю за темпами будівництва
Сегмент приміських новобудов за останній рік переживає справжній бум. Рекордними темпами зростає як кількість пропозицій, так і платоспроможний реальний попит на них.
Дуже недорого
У березні поточного року у відкритих джерелах було представлено близько 80–85 житлових комплексів та окремих будинків, які зводяться та продаються у столичному передмісті. Це лише на 5–7% нижче, ніж пропонує столичний ринок, а з огляду на те, що 90% приміського житла належить до економ-класу, то в цьому сегменті сателіти вже майже наздогнали столичний асортимент (сьогодні у столичному економ-класі до продажу пропонується близько 80 об'єктів). Це безсумнівний прорив, з огляду на те, що півтора роки тому у передмісті продавалося лише 40 об'єктів, а будівельні роботи велися тільки на 15 з них. За даними компанії SV Development, зараз крани навколо столиці активно працюють на майже 80% об'єктів.
Стрімке пожвавлення приміського сегмента експерти пояснюють не лише виходом з рецесії, а й тим, що попит на ринку первинного житла усе ще сконцентрований на недорогих і малогабаритних квартирах. А саме таке житло пропонує приміська зона столиці. Більшість забудовників міст-сателітів перестали змагатися зі столичними окраїнами у вартості своїх об'єктів і сьогодні пропонують до продажу великий вибір малогабаритних квартир за доволі низькими цінами. Мінімальний поріг вартості приміського житла стартує з позначки в 4,34 тис. грн за кв. м, а середня ціна в цьому сегменті становить 6,5 тис. грн за кв. м (проти середньої ціни економ-сегменту в міській межі майже 10 тис. грн за кв. м). Щоб догодити покупцям із малими бюджетами, приміські забудовники подбали й про метраж квартир — на ринку широко представлені малометражки у 30–40 кв. м. У підсумку «одиничку» у передмісті в будинку на середньому етапі будівництва цілком реально придбати за $22–30 тис. А саме такий бюджет сьогодні є стелею для дуже багатьох столичних покупців, які потребують власного житла. За даними SV Development, через мізерні заощадження, зростання цін на оренду житла в столиці та неприступність кредитів, 30–35% від усіх реальних київських покупців в останній рік переорієнтувалися саме на приміський ринок.
У боротьбі за столичного покупця
Значне зростання попиту не забарилося позначитися на прибутковості споруджуваних у сателітах компаній. За даними незалежних аналітиків, продаж в активно споруджуваних у передмісті комплексах протягом останнього півріччя збільшився у три-пять разів. Наприклад, за інформацією ірпінських забудовників, у місцевих комплексах наразі продається по 30–40 квартир на місяць, а це щонайменше удвічі вище за результати продажу аналогічного житла економ-класу у столиці.
«Одиничку» у передмісті на середньому етапі будівництва цілком реально придбати за $22–30 тис.
«Ринок приміського житла останніми роками майже цілком зосередився на боротьбі за покупця житла економ-класу, що від початку розглядав спальні райони Києва. І, слід визнати, уже майже виграв цю боротьбу зі столичними забудовниками. При цьому ключовим конкурентоспроможним аргументом у боротьбі за покупця стала не лише ціна у 5,6–7,2 тис. грн за кв. м, а й підвищення (так само, як і в самій столиці) надійності місцевих забудовників», — розповідає управляючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик» Артем Новиков.
Утім, передмістя сьогодні забудовують не лише місцеві компанії, а й такі відомі та стабільні столичні девелопери, як «Київміськбуд» (Буча, Тарасівка, Українка) і «Житлоiнвест» (Бориспіль, Петровське). Ціна їхньої пропозиції в сателітах доволі вигідно відрізняється від столичних розцінок і становить середні для округи столиці 6,5 тис. грн за кв. м.
Обсяги ще збільшаться
Лідером за кількістю будованого житла серед передмість столиці на сьогодні є Ірпінь, де зводиться та продається понад половину від усіх наявних на ринку об'єктів. Водночас, наприклад, у доволі популярному серед киян Вишневому сьогодні будується лише три об'єкти, у Броварах — чотири, у Чубинському — п’ять, у Вишгороді — лише один. Розмаїтістю пропозицій не може порадувати й Бориспіль (тут купують новобудови переважно місцеві жителі та працівники аеропорту). Якщо раніше в місті в активному стані перебувало близько 10 будівництв, то сьогоднішня бориспільська пропозиція обмежується лише двома споруджуваними об'єктами.
За словами начальника департаменту маркетингу компанії SV Development Володимира Степенка, така активність будівельників Ірпеня лише частково пов'язана з підвищенням попиту на цей населений пункт (після добудування дороги, що з'єднує масив Новобіличі в Києві з Ірпенем, добиратися до столиці стало набагато зручніше). «Свого часу компаніям було виділено дуже багато ділянок в Ірпені і, користуючись сьогоднішнім зростанням ринку, вони їх почали активно освоювати. Тож зараз саме тут зосереджено більшість нових проектів, у той час як темпи забудови, наприклад, Броварів або Вишневого знизилися. Хоча саме Вишневе, Бровари, Чабани, Боярка, Коцюбинське залишаються лідерами уподобань покупців», — зазначає Володимир Степенко.
За словами експерта, якщо влада основних міст-сателітів піде назустріч забудовникам у земельних питаннях, а компанії, яким уже виділили землі в межах цих населених пунктів, фінансово зміцніють, забудова раніше популярних передмість вийде на колишній рівень, оскільки попит на неї є.
У цілому експерти прогнозують, що вже цього року темпи забудови передмість столиці сягнуть київських показників. І, попри зростання попиту, ціни можуть знизитися. «За кількістю пропозицій нерухомість економ-класу у передмісті вже цього року може наздогнати столицю. А якщо забудовники освоять у передмісті панельне домобудівництво, то ціни впадуть ще на 15–20%», — резюмує управляючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.
