Контракти.ua

Криза змела шахраїв

Другий рік поспіль у столиці вводять в дію близько 1,5 млн кв. м новобудов, відновлено роботи й на давно зупинених проектах. За оцінками незалежних аналітиків з компанії UTG, на сьогодні у столиці залишилося менше 10% заморожених об'єктів проти 20–25% торік. Експерти зазначають, що криза навчила забудовників і девелоперів раціонально планувати свою діяльність. Після початку рецесії на ринку вижили лише найсильніші — компанії з достатніми можливостями, які у змозі фінансувати повний цикл своїх проектів як за рахунок власних ресурсів, так і за рахунок стабільних грошових вливань із боку своїх же великих акціонерів. Ринок столичних новобудов відновився — хай і не до колишніх темпів і ажіотажу, але до стабільності вже точно. Завдяки нарощуванню обсягів новими лідерами ринок у своїх статистичних даних цілком заповнив наявні і, як раніше здавалося, непоправні втрати у вигляді виходу багатьох відомих і стабільних гравців.

Значно вплинули на сьогоднішню ситуацію ринку столичних новобудов і поточні купівельні уподобання: як у 2012-му, так і в 2013-му квартири у забудовників купують у 80% випадків лише на завершальних стадіях будівництва або в добудованих будинках. «Останній факт прибрав з ринку шахраїв, які, побудувавши пару поверхів, починали продаж, а потім заморожували будівництво і зникали з грошима наївних інвесторів», — зазначає директор проектної групи «Архиматика» Олександр Попов.

У компанії «Архиматика» підрахували, що протягом останніх двох років понад 60% реалізованих проектів здавалися без порушення заявлених термінів, а деякі — навіть раніше заявленого (переважно об'єкти компанії UDP). І хоча чверть об'єктів, як і раніше, вводяться із запізненням у 7–12 місяців від спочатку призначеної дати, це виглядає доволі оптимістично на тлі того, що два-три роки тому терміни здачі в експлуатацію своїх об'єктів «відкладали» 90% забудовників (причому середній термін затримки будівництва сягав на той момент від дев'яти місяців до 1,5 року).

Попит на столичні багатоповерхівки зростає з місяця в місяць. За даними компанії SV Development, за минулий рік у столиці було продано близько 14 тис. квартир у новобудовах, причому продаж у пікові місяці — жовтень і листопад — становив 1,7–1,9 тис. квартир. Про такі показники будівельники не могли мріяти і до кризи: наприклад, у 2008 році максимальна планка продажу становила за результатами року лише 1,4 тис. угод на місяць. І хоча січень і лютий не стали врожайними — за ці місяці було реалізовано лише 200 і 534 квартири відповідно — незалежні аналітики впевнено вважають, що березень забудовників не підведе і традиційно стане найкращим місяцем із продажу першого кварталу.

Лідери визначилися

Трійку найстабільніших представників ринку новобудов столиці останніми роками складають «Київміськбуд», UDP і «К.А.Н. Девелопмент». За словами управляючого партнера консалтингової компанії «Діалог-Класик» Артема Новикова, холдингу «Київміськбуд» вдалося утриматися у трійці лідерів, перш за все, завдяки високій довірі з боку покупців, що сприяло стабільному продажу в компанії на етапі будівництва. Як і десять років тому, об'єкти, що їх будує холдинг, мають одні з найвищих шансів бути завершеними (з незначним відставанням від запланованих термінів). Компанії UDP і «К.А. Н. Девелопмент» закріпилися у трійці лідерів, перш за все, завдяки продуманому і відповідальному менеджменту, а також стабільній фінансовій підтримці з боку своїх великих акціонерів. Загалом, за словами незалежних експертів, цим трьом компаніям на даний момент належить близько 50% ринку.

Водночас такі раніше відомі компанії, що масово забудовували столицю, як «Трест Київміськбуд-1 ім. М. П. Загороднього», «Познякижилбуд», «Градострой», «Новобудова», «Д.І.А. «Девелопмент» і деякі інші лідери ринку 2007-2008 років майже згорнули свою діяльність або геть пішли з авансцени.

Позитивна динаміка продажу столичної «первинки» та загальні позитивні тренди на цьому ринку останнім часом цілком логічно призвели й до появи нових гравців у цьому сегменті, а також компаній одного-двох проектів, які доволі активно будуються, рекламуються, але мають мізерну історію. Тож питання надійності будівельників, попри зростання ринку, не втрачає своєї актуальності. Девелопери рекомендують покупцям, як і рік, і три тому, тверезо оцінювати ризики. За словами комерційного директора девелоперської компанії «НЕСТ» Костянтина Браво, купуючи квартиру в новобудові, сьогодні, як і раніше, в першу чергу необхідно перевірити надійність забудовника: репутацію, досвід будівництва, наявність завершених об'єктів. Також варто звернути увагу на форуми інвесторів, мешканців, на яких люди описують проблеми, з якими стикнулися, інвестувавши в той чи інший об'єкт. «Не буде зайвим перевірити, як поводилася компанія під час кризи, чи продовжувала будувати, або заморозила об'єкти. Це теж показник міцності та продуманої фінансової політики забудовника. Навіть якщо надійність забудовника не дає підстав для побоювань, слід деякий час перед придбанням простежити за ходом будівництва конкретного об'єкта, чи ведуться там активні роботи, а також перевірити у відділі продажу наявність ліцензії на проведення будівельних робіт та дозволу на будівництво конкретного об'єкта», — радить експерт.

Незалежні аналітики також зазначають, що якщо раніше одним із критеріїв надійності споруджуваного об'єкта була участь банків у його фінансуванні, то після кризи цей показник відійшов на другий план, позаяк девелопери нині намагаються фінансувати будівництво за рахунок власних коштів, залучених, наприклад, від акціонерів, зі сторонніх джерел або шляхом продажу готових площ.

Наведені поради виглядають аж ніяк не зайвими на тлі того, що сьогодні в сегменті, майже як у докризові часи, удосталь продаваних об'єктів. За даними відкритих джерел, на даний момент у столиці до продажу пропонують 134 новобудови від 63 компаній, це щонайменше на 15% більше, ніж у минулому році, і вполовину більше, ніж під час кризи. Як повідомили Контрактам у компанії ІАП «Столична нерухомість», загальний обсяг первинного ринку житлової нерухомості Києва на початок 2013 року становив близько 14 тис. квартир: серед них 59% квартир складають апартаменти економ-класу, 28% — бізнес-класу, 13% — елітне житло. У кількісному вимірі, згідно з даними джерела, сьогодні у столиці пропозицію економ-класу формують близько 79 житлокомплексів, у бізнес-класі — 37, в елітному сегменті — 18 новобудов.

Метраж пішов на збільшення

Основними джерелами фінансування придбання житла, як у цьому, так і в минулому році, за даними UTG, стали власні гроші населення (60% у загальній структурі угод) і розстрочка (37%). За словами управляючого директора компанії ARPA Real Estate Михайла Артюхова, сьогодні найбільшим попитом у реальних покупців користуються доступні квартири економ-класу невеликих площ (до 30–45 кв. м), вартістю близько 8 тис. грн за кв. м. Такі квартири розташовані на околицях столиці, або в містах-сателітах і дуже швидко розкуповуються — на ринку їх не вистачає. Покупці бізнес-сегменту здебільшого націлені на 2-кімнатні квартири загальною площею 60–75 кв. м у центрі міста або в наближених до нього районах на правому березі Дніпра.

«Аналізуючи портрет сьогоднішнього покупця житла в новобудовах, необхідно зазначити, що в період кризи з ринку пішли спекулянти, проте останнім часом покупців, які хочуть заробити на інвестиціях у нерухомість, дедалі більшає. Наприклад, у структурі продажу первинної нерухомості бізнес-класу інвестиційні угоди становлять близько 10%, у грошовому еквіваленті — близько 20% від усіх угод. У сегменті економ-класу — до 30%», — зазначає Михайло Артюхов.

Підсумки минулого року показали, що «апетит» покупців хоч і незначно, але зростає: на ринку знову підвищується інтерес до однокімнатних квартирах площею 45–55 кв. м, двокімнатних — 65–75 кв. м, трикімнатних — 80–100 кв. м. «Варто нагадати, що починаючи від 2008-го і до 2012 року криза змінювала площі квартир з урахуванням попиту, і «докризові однокімнатні квартири площею 50–60 кв. м перетворилися на житло 35–45 кв. м, двокімнатні з 80 кв. м до 60–65, а трикімнатні зі 110 до 80 кв. м. Зараз процес почав іти у зворотному напрямку», — зазначає Олександр Попов.

Три за ціною двох

Прагнучи активізувати продаж, забудовники продовжуватимуть використовувати такі ефективні методи, як акційні знижки і розстрочки. Такі акції дозволяють купити, наприклад, трикімнатну квартиру за ціною двокімнатної або заощадити значну суму грошей. Однак цінові акції передбачають 100% оплату квартири, інакше покупець не може нею скористатися. Тож, на думку Костянтина Браво, найефективнішим інструментом продажу залишатиметься програма розстрочок від забудовників. «За даними наших аналітиків, найоптимальнішими і найпопулярнішими будуть програми розстрочок на 3–5 років, зі ставкою від 7 до 18% на рік залежно від суми початкового внеску і періоду розстрочки. Виходячи з нашого досвіду продажу в ЖК «Ізумрудний» і «Пори року», в недобудованих будинках у розстрочку продається майже 80% квартир. У готових будинках цей показник становить 20–30%», — зазначає Браво.

«Живі» гроші покупців дозволять провідним компаніям продовжити свій розвиток і реалізувати або почати реалізовувати вельми великі проекти. Так, наприклад, холдингова компанія «Київміськбуд» цього року планує розпочати будівництво кварталу на 1 млн кв. м житла на Осокорках-Північних. Уже розпочато роботи з його проектування, до цього залучено іноземних фахівців. Крім житла, планується побудувати два дитсадки, школу, медустанови та об'єкти торгівлі. «Наші амбіції — закінчити будівництво не пізніше 2017 року. Придбати тут житло за ціною 7 тис. грн/кв. м зможуть понад 50 тис. осіб», — заявив президент ПАТ «ХК «Київміськбуд» Ігор Кушнір.

Великі проекти готують і інші учасники ринку. При цьому аналітики не прогнозують значних цінових змін цього року, якщо ціни на енергоносії залишаться на поточному рівні. «Найнадійнішим способом залучення покупців залишиться якісний проект із повноцінною інфраструктурою, раціональним плануванням і цікавою архітектурою за прийнятною ціною від надійної компанії. Додатковими чинниками залучення покупців у цьому році залишаться розстрочка і кредити, пропоновані банками-партнерами будівельних компаній», — резюмує Олександр Попов.