Коммерческая недвижимость: иностранные инвесторы охладели к украинскому рынку
Инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины невысока. Интерес к украинским объектам проявляют лишь российские игроки, с точки зрения западных инвесторов коммерческая недвижимость Украины малопривлекательна.
В прошлом году объем инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости Украины составил $600 млн – наивысший показатель за последние пять лет, утверждают эксперты консалтинговой компании Colliers International в отчете по местному рынку за 2012 год. Тем не менее, инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины невысока, а интерес к украинским объектам проявляют лишь российские игроки, с точки зрения западных инвесторов коммерческая недвижимость Украины малопривлекательна. В частности, из прошлогодних $600 млн около 60% инвестиций поступило за счет покупки столичного ТРЦ Ocean Plaza за $350 млн российской компанией «ТПС Недвижимость».
Наш рынок не слишком благоприятен для ведения бизнеса. В конце прошлого года стало известно о том, что несколько собственников коммерческих объектов выставили на продажу пятизвездочный столичный отель Hyatt, торговый центр «Глобус» в центре Киева и офисный центр А-класса «Подол Плаза». Если местные девелоперы продавали и пытаются продать объекты из-за невозможности рассчитаться с текущими долгами, то иностранные инвесторы – из-за ухудшения экономической и нестабильной политической ситуаций.
Например, в 2012-м KDD Group, 70% которой принадлежит агрохолдингу Kernel Андрея Веревского, за $202,4 млн продала принадлежащую ей компанию Taccadero Trading Limited. Последняя занималась девелопментом двух проектов: офисно-гостиничного комплекса Sky Towers площадью 224 тыс. кв. м и жилого комплекса «Зазимье». Taccadero Trading Limited должна $168,4 млн Укрэксимбанку и $22 млн – Cimbrorum Holdings.
Гостиница Hyatt Regency Kyiv также выставлена на продажу из-за долгов. Ее собственник корпорация «Индустриальный Союз Донбасса» занимается реструктуризацией займа на $2,8 млрд. Продажа объекта должна частично снизить долговую нагрузку.
Украинский рынок стал более закрытым, рисковым и менее прозрачным
Причина возможной продажи ТРЦ «Глобус» и БЦ «Подол Плаза» несколько иная. Собственник этих объектов – частный британский инвестфонд London&Regional Property (LRP), скорее всего, потерял интерес к украинскому рынку из-за высоких рисков. Косвенное подтверждение есть в отчете Colliers: «Настроения внешних инвесторов к Украине в 2012 году заметно охладели. Одна из основных причин – политическая напряженность во взаимоотношениях Украины с западным миром». Ситуация ухудшилась в последние два года, на данный момент негативная динамика сохраняется, отмечает Сергей Сергиенко, управляющий партнер украинского представительства CB Richard Ellis.
LRP не комментирует ситуацию, однако на ее официальном сайте нет ни слова об украинских объектах. Компания была и остается закрытой структурой.
Попытки британского фонда избавиться от украинской собственности напоминает бегство. Изначально LRP планировала прийти в Украину надолго. Фонд вошел на украинский рынок как институциональный инвестор, купив в 2006-2007 гг. у местных девелоперов киевский ТРЦ «Глобус» за $200 млн и БЦ «Подол Плаза» за $50 млн. Почему LRP планировал задержаться в Украине? Потому что институциональные инвесторы, как правило, покупают активы, чтобы стабильно получать рентный доход. Ставка капитализации, по которой LRP купил два украинских объекта, составляла 10%. Это значит, что до кризиса западный инвестор оценивал рынок как средне-рисковый, и планировал окупать вложения в объекты в течение 10 лет за счет получения стабильного арендного дохода. Но прошло пять лет – и инвестор вынужден продавать активы, за которые дорого заплатил.
Институциональный инвестор продает объекты в том случае, если доходность коммерческой недвижимости в Украине снижается, а риски ведения бизнеса возрастают, поясняет Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик». Среди стран Восточной Европы Украина сейчас не самый конкурентоспособный рынок для инвестиций. Западные фонды предпочитают владеть менее рисковой коммерческой недвижимостью в других странах. В Европе ликвидность рынка выше – из бизнеса выйти просто, в Украине можно ждать покупателя около полугода и более, уточняет Новиков.
Украинский рынок для западных инвесторов стал более закрытым, рисковым и менее прозрачным. По данным Colliers International, сегодня ставки капитализации при продаже объектов составляют 12,5%. Однако западные инвесторы оценивают наши объекты не менее чем в 16%. Из-за расхождения в оценках, большинство состоявшихся сделок, – покупка акционерного капитала.
Проще бросить объект, чем делать дополнительные инвестиции в проект
Потеря интереса западных инвесторов к Украине – не слишком хороший тренд для локальных девелоперов. Масштабно развивать коммерческую недвижимость только на собственные или кредитные деньги крайне сложно, а внутреннего капитала недостаточно для развития всего украинского рынка недвижимости, считает Новиков.
По прогнозам Сергиенко, при отсутствии существенных макро-политических изменений Украина останется закрытым рынком для запада. Основными инвесторами выступят российские компании, которые имеют средства от продажи объектов коммерческой недвижимости в России, где наблюдается бум перепродаж торговых центров, считает Виталий Бойко, управляющий партнер UTG. В отличие от иностранцев ближайших восточных соседей интересуют спекулятивные сделки: покупка объектов для последующей продажи по более высокой цене.
Сергей Сергиенко, управляющий партнер украинского представительства CB Richard Ellis, перечислил четыре причины потери интереса западных инвесторов к украинской коммерческой недвижимости:
- Неудачный опыт с украинскими партнерами или властями, включая судебную систему. Один из самых явных примеров – попытка шведской IKEA зайти на наш рынок с проектом торгового молла.
- Неверная оценка рисков или недостаток локального опыта: инвесторы решили, что в Украине, восточноевропейской стране, можно вести бизнес также прозрачно как в Румынии или Болгарии.
- Инвесторы купили участок или «недострой» до кризиса, заплатив за объекты высокую цену. В нынешней ситуации инвесторы считают, что проще бросить объект, чем делать дополнительные инвестиции в развитие проекта с учетом возросших рисков. В целом рыночная ситуация изменилась существенно и поэтому возникла дилемма: оставить объект незавершенным или достроить. И в большинстве случаев покупатели оставляют его недостроенным.
- Макро-политическая и, как следствие, экономическая ситуация снижает привлекательность Украины для международных инвестиций.
