Контракти.ua

Російський ринок новобудов переживає відродження. До 70% квартир на первинці Москви купують на стадії котловану, дані компанії «Домус фінанс».

Високий відсоток продажу свідчить про повернення довіри російських пайовиків до місцевих забудовників. Нагадаємо, що після кризи у зв’язку зі збільшенням кількості недобудов покупці цікавилися переважно готовими об’єктами, тоді як до 2008-го і в Україні, і в Росії тенденція була протилежною. «П’ять років тому купували навіть віртуальні квадратні метри в об’єктах, які існували лише на папері», — запевняє Олександр Попов, директор проектної групи «Архіматика».

З огляду на зростання попиту на житло на стадії котловану в найближчих сусідів України, Контракти поцікавилися у вітчизняних експертів, чи спостерігається в нас схожа тенденція.

Сергій Костецький, аналітик SV Development, зазначає, що в Україні збільшився попит на квартири на початковій стадії будівництва. «До кризи частка продажу житла на стадії котловану сягала 50%, — зазначає він. — У 2009–2010 роках вона впала до нуля, але вже з 2011-го почала зростати, і на сьогодні близько 30% квартир купуються на початковій стадії будівництва об’єкта».

Основна причина збільшення продажу — після кризи на ринку залишилися переважно надійні гравці, це компанії з іноземними інвестиціями або державні чи муніципальні забудовники. Крім того, як і раніше, багатьох покупців приваблює ціна кв. м, що на стадії котловану нижча, ніж у стані готовності. За словами Сергія Костецького, кв. м у будинку на 70–80% готовності коштує $1600, на стадії від нульової до 50% — близько $1280. Нижча вартість не є вичерпною характеристикою привабливості квартир, яких фізично ще немає. Що ближче будинок до здачі в експлуатацію, то вужчий вибір квартир. Відомо, що квартири, не продані в готових будинках, — переважно великих метражів, з не дуже вдалим видом з вікна або на першому поверсі.

Спекулянти «камбек»

Попри очевидну тенденцію зростання, Україна не скоро досягне показників російського ринку. «У Росії добре працюють іпотечні програми: відсоткова ставка може сягати 6–12%, у нас — 24%, — пояснює Михайло Артюхов, директор компанії ARPA Real Estate. — Крім того, у країні з авторитарним режимом довіра громадян до держави набагато вища. Якщо провідні російські політичні сили пообіцяли, що всі будинки буде добудовано до зазначеного терміну, люди беззастережно цьому вірять».

За словами Михайла Артюхова, українці набагато скептичніше оцінюють владу, тож обережніші у своїх рішеннях. «Наш клієнт у готовій секції будинку продає до 80 квартир на місяць, в іншій, на стадії котловану — п’ять-сім», — наводить приклад Михайло Артюхов. Крім того, в нас надто високі іпотечні ставки, а банки доволі суворо підходять до добору позичальників. Фінансові установи воліють кредитувати житло, близьке до завершення. Костецький запевняє, що жодних надійних законодавчих гарантій того, що покупець первинки вчасно отримає квартиру або, у крайньому разі, поверне сплачені за неї гроші, немає, а всі суперечні питання доведеться вирішувати в суді, тож більшість українців купують квартири в будинках хоча б на 70–80% стадії готовності.

За рахунок кого ж збільшилася частка продажу первинки на стадії котловану? Насамперед за рахунок інвесторів, тобто тих, хто купує на початковій стадії, а продає — на завершальній, заробляючи на різниці. Михайло Артюхов запевняє, що ще навесні 2012-го частка так званих спекулянтів становила менш ніж 10%, а сьогодні ці люди можуть своїми грошима забезпечувати фінансування проекту на 20% і їхня частка перевищує 10% у загальному обсязі продажу. Незрозуміла ситуація з доларом змушує спекулянтів інвестувати в нерухомість. Вони можуть купити квартири оптом на суму до $10 млн, запевняє Михайло Артюхов. Та ці люди добре вивчили ринок і точно знають, кому можна довірити свої гроші, — вони майже на 100% упевнені, що обраний ними забудовник вчасно завершить проект.

Та інвестори домовляються із забудовником окремо від звичайних покупців, які покращують свої житлові умови. Хтось готовий купити кілька квартир, хтось — цілі під’їзди. За словами Михайла Артюхова, інвестори вимагають від забудовника знижку в розмірі 40–50% порівняно з роздрібною ціною на фінальній стадії будівництва. Щоправда, не всі забудовники готові надати такий значний дисконт, навіть якщо у спекулянта є зайвий мільйон доларів.

Друга група покупців, які впливають на статистику продажу квартир на початковій стадії, — ті, хто купує первинну нерухомість за держпрограмою пільгового кредитування. Олексій Попов, директор харківського АН «Проконсул», розповідає, що процес виглядає таким чином: потенційний покупець звертається до забудовника із заявою про намір придбати квартиру в незавершеному будинку, розраховуючи отримати пільгову ставку за кредитом від держави, водночас банк розглядає цю заяву, а забудовник бронює квартиру за потенційним покупцем, вилучаючи її з бази даних продажу. Якщо банк відмовляє заявнику, житло знову надходить у продаж, але банк перевіряє платоспроможність позичальника доволі довго.

У якому ж разі може пересічний українець із необхідною сумою купити житло на стадії котловану? Хіба що коли надійний забудовник здає будинок чергами. Наприклад, компанія завершує одну чергу будівництва об’єкта і відкриває продаж на нову, на початковій стадії. Потенційний покупець довіряє такому забудовникові, вважаючи, що якщо компанія змогла завершити одну секцію будинку, зможе закінчити й наступну. Але зазвичай компанія не починає продаж нової черги, доки не завершить продаж поперед­ньої. Адже їй нема сенсу конкурувати із собою. Наприклад, на Печерську в одному з об’єктів кв. м на завершальній стадії коштує $2400, на початковій — $1800. Якщо забудовник викине на ринок квартири, дешевші на $600 за кв. м, то попит на дорожчі об’єкти закономірно впаде. «Коли наш клієнт почав продавати квартири в новій черзі на стадії котловану, продаж був дуже гарним», — запевняє Михайло Артюхов.

Взагалі, зростання продажу на житло на початковій стадії будівництва об’єкта пов’язане з дефіцитом цікавих і доступних квартир на первинці. Справа в тому, що після кризи з ринку пішли багато забудовників, а багато з них переорієнтувалися на соцжитло — квартири невеликих метражів (40 кв. м), та від цього його не побільшало.

Верхи не можуть, низи не хочуть

У принципі, забудовникам вигідно збирати гроші з населення на ранній стадії проекту. «У такому разі собівартість будівництва нижча», — пояснює Олексій Попов. Багато хто викидає на ринок квартири на початковій стадії, інша справа, що продаж тоді йде не так жваво, як готового житла.

Деякі компанії навмисно відмовляються виставляти на продаж квартири на стадії котловану. Йдеться про великі холдинги з іноземними інвестиціями, які будують житло бізнес-класу й вище, у яких є фінанси на завершення будинку. Такі забудовники розраховують продати об’єкт дорожче, виставляючи готові квартири. «Якщо забудовник продає квартири на етапі фундаменту, він має витратитися на маркетингову кампанію із залучення покупців. Якщо він реалізує побудоване житло, йому не треба витрачатися на промоушн. А оскільки різниця у вартості готового і спо­руджуваного житла зараз не така значна, як до кризи, то будівельні компанії з фінансами воліють займатися продажем готового житла», — наводить приклад Сергій Костецький.

Та ключова роль у пожвавленні ринку належить покупцеві, який здебільшого налаштований купувати готові квартири. «У компанії, яка затримувала введення в експлуатацію об’єктів або має у своєму портфелі довгобуди, а запропонований до продажу об’єкт будує понад два роки та він зведений менш ніж на 95%, кількість зацікавлених покупців буде мінімальною», — запевняє Олександр Попов. Крім того, порівняно з докризовим періодом різниця в ціні на початковій і завершальній стадіях будівництва значно скоротилася. Якщо п’ять років тому націнка сягала 100%, то зараз вона в найкращому разі становить 20%.

Однак, за словами Олексія Попова, основна перешкода — побоювання покупця, що будинок не добудують. Житло на стадії котловану купують ті, хто впевнений у надійності забудовника, інакше люди готові переплатити, але отримати готову квартиру. «90% покупців, обираючи між квартирою на нульовій стадії будівництва і дорожчою, але готовою, зупиняться на останньому варіанті», — запевняє експерт.