Отдать, чтобы найти: новые технологии продажи квартир на первичке
Cогласно закону об инвестиционной деятельности, инвестирование и финансирование строительства объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
1. Форвардные контракты — назад в будущее
Согласно определению в экономическом словаре, это контракты с реальной поставкой, по которому две стороны договариваются обменяться активами на определенную дату в будущем.
В недвижимости данный инструмент украинские застройщики начали применять несколько лет назад для стимулирования продаж после кризиса. Суть схемы такова: инвестор заключает с компанией договор, согласно которому через определенное время (например, по окончании строительства дома) он уплатит записанную в договоре сумму в обмен на квартиру. Сделка очень выгодна, когда рынок находится на дне. Если цены вырастут, то потери коснутся застройщика, а не покупателя. Но возможна и обратная ситуация: если цены на недвижимость упадут, то покупатель, соответственно, останется в проигрыше, ведь в договоре указана более высокая цена, установленная на момент его подписания. Обращением форвардных контрактов занимается товарная биржа. Она обязуется проверять наличие у строительной компании документации, но, кроме нее, никакой госорган не уполномочен это делать.
2. Редукционы — игра на понижение
На торг выставляется квартира, за которую соревнуются покупатели, предлагающие более низкую стоимость недвижимости, но не ниже оговоренной организатором суммы. Побеждает участник, предложивший самую низкую цену. В Украине первые редукционы прошли в 2010 году. ARPA Real Estate выставила в сети на продажу десять квартир в жилищно-офисных комплексах Киева и Ирпеня, построенных компанией «ЮЗТС». По такой схеме за один день были проданы шесть объектов. В конце 2010-го похожий редукцион прошел в Харькове, во время которого ОАО «Трест Жилстрой1» продало пять из семи квартир, а снижение цены по одному объекту достигало 200 тыс. грн. Продавцы ссылались на успешный опыт Италии, где редукционы вывели рынок недвижимости из посткризисной спячки. Сама идея игры на понижение позаимствована у классических голландских аукционов по оптовой продаже цветов.
За последние два года украинские стройкомпании массово не прибегали к редукционам. Отечественный покупатель отличается консервативностью, к тому же многим гражданам сама схема проведения голландских аукционов показалась сложной.
3. Рассрочка — в банк не пойдем
Это не новый инструмент, но стал популярным после кризиса, когда банки свернули программы ипотечного кредитования. В столице более половины квартир покупается путем предоставления ссуды застройщиком.
В отличие от стандартного ипотечного кредита у рассрочки более приемлемые условия. Застройщик и девелопер заинтересованы в продажах, поэтому могут реализовать квартиру даже без справки о доходах клиента.
Однако в большинстве случаев в рассрочку продается строящееся жилье, а если и близкое к завершению, то не всегда ликвидное (речь идет об этажности, виде из окна, планировке и т. д.) или очень больших метражей. Рассрочка дается на годдва и не более, а проценты и комиссии за пользование займом настолько велики, что конечная цена объекта может повыситься вдвое, а то и больше изначальной стоимости квартиры. Поэтому ежемесячные выплаты могут стать неподъемными для покупателя. Право собственности на недвижимость закрепляется за клиентом только после выплаты суммы долга, а это означает риск потери квартиры в непредвиденных ситуациях.
4. Обмен квартир по системе trade-in
Данную схему активно применяют автодилеры, но в разгар кризиса ее пытались популяризировать застройщики. Суть trade-in заключается в обмене старой вещи за счет покупки новой. Она немного отличается от советского принципа обмена квартир. Сейчас вопросами обмена занимается посредник, который продает недвижимость и одновременно ищет новые квартиры на замену старому жилью. Причем оба договора — продажи и покупки — подписываются одновременно. К сожалению, данная схема применяется в мегаполисах, да и то по отношению к коттеджным городкам, когда квартира меняется на загородный дом. Застройщики, реализующие метры в столичных новостройках, не желают отступать от классических схем, разрешенных законодательством Украины. Но большинство компаний, использующих данный вид продаж, пытается подать trade-in как инновацию. Посредника сделки в основном интересует недвижимость в центральных или околоцентральных районах города. Как правило, компания занижает стоимость продаваемой квартиры на 10%, чтобы быстрее реализовать ее на рынке. Взамен она может предложить неликвидные квартиры в новостройке или коттеджном городке.
5. Купля-продажа имущественных прав: имеют ли право?
Эту схему компании используют для строящегося жилья. «Да, мы в том числе продаем квартиры через куплю-продажу имущественных прав», — подтвердили Контрактам в компании ТММ. Покупатель приобретает не объект, а права на него, то есть обязательство застройщика отдать ему квартиру в срок. Покупатель вносит полную стоимость квартиры в обмен на получение имущественных прав. При этом продавец обязан оформить право собственности покупателя на квартиру своими силами и за свой счет в БТИ в течение определенного времени после подписания акта приема-передачи объекта. Юристы рекомендуют включать в договор пункт о возврате внесенной покупателем суммы, если продавец нарушит обязательства, указанные в документе. Самое главное правило при заключении такого договора — проверить надежность застройщика. Если это известная компания, которая построила не один объект, то ей доверить сумму можно, если застройщик рынку неизвестен, то лучше воздержаться от покупки квартиры таким образом.
