Строители одумались: кто и по какой цене купит столичные квадратные метры
В прошлом году Киев чуть-чуть не догнал Москву и значительно обогнал Минск по объемам введенного в эксплуатацию жилья. Провинциальные стройки, наоборот, пребывали в глубокой заморозке.
В прошлом году в столице сдали 1,5 млн кв. м жилья. Динамика рынка пугающе радостная — 48%. Столько квадратных метров в Киеве не вводилось с легендарного 1995 года. Даже в 2008-м было сдано всего-то 1,4 млн кв. м.
Столичные рекорды
Строители объясняют рост двумя факторами. Первый — завершение ранее замороженных объектов на фоне небольшого улучшения экономической ситуации. «Ввод в эксплуатацию большинства зданий в прошлом году был связан с окончанием строительства объектов, которые планировалось сдать раньше. Завершать к концу 2011 года проекты, начатые в условиях кризиса, позволило некоторое оживление строительного рынка и рынка недвижимости», — утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ».
По словам директора по продажам «НБК» Сергея Гурковского, многие компании получили деньги на достройку своих объектов от государства за счет программы по финансированию недостроев («Доступное жилье», рефинансирование кредитов ГИУ).
Кроме того, сработал фактор отложенного спроса. «В кризис население занимало выжидающую позицию, активно накапливая наличность. Когда рынок продемонстрировал признаки оживления, многие начали инвестировать свободные средства в жилье», — говорит Сергей Гурковский.
Вторая половина прошлого года для киевских строителей была очень удачной. В июле–декабре 2011-го было заключено 4537 сделок на первичке, годом ранее — всего 1272. Рост продаж связан с потребностью населения в новом жилье, стоимость квадратного метра которого ниже, чем на вторичном рынке, а качество — выше.
Остальная отечественная первичка пребывала все в том же замороженном состоянии. По данным Госстата, в минувшем году в стране введено в эксплуатацию 9,4 млн кв. м жилья, что всего на 0,7% больше показателей 2010-го. Если бы не столичные рекорды, то динамика вообще была бы отрицательной.
Цены зависли
В начале апреля 2012-го средняя стоимость кв. м в столице составила $1640. И вряд ли изменится до конца года. Доверие населения к застройщикам только начинает восстанавливаться, и последние едва ли рискнут его проверять на прочность завышенными ценами.
Около 20% рынка столичных квартир занимает жилье бизнес-класса
«В докризисные времена ажиотаж создавали банкиры за счет дешевых необеспеченных кредитов. Соответственно, застройщики от жадности не успевали поднимать цены — важно было не продешевить. Сейчас этого нет», — вспоминает Сергей Гурковский.
Наибольшим спросом пользуются объекты эконом-класса. «75% продаж на первичном рынке Киева приходится на жилье стоимостью 8–10 тыс. грн за квадрат общей площадью 40–50 кв. м. Для покупателя этой недвижимости важна стоимость квадратного метра и небольшая площадь жилья, даже в ущерб качеству. Как правило, речь идет о первой квартире покупателя», — рассказывает Алексей Говорун.
Около 20% рынка занимает жилье бизнес-класса — квартиры с удобными планировками, удачным местоположением — обычно на правом берегу Днепра. Покупатели в данном сегменте улучшают имеющиеся жилищные условия. Предпочтения по метражу таких квартир выше, чем у эконом-класса, вдвое — до 110 кв. м.
Несмотря на рост продаж, рынок нескоро достигнет докризисных показателей. К примеру, в 2007 году ежемесячно в Киеве заключалось около 1 тыс. сделок в месяц, в 2011-м — примерно 500. По словам Татьяны Копылец, директора департамента реализации и управления ИДК «Каскад», основные покупатели — люди, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, чиновники и госслужащие (как ни странно это звучит, зная декларируемый уровень зарплат), остатки среднего класса, работающие семейные люди 35–45 лет. Вместе с тем с рынка ушли спекулянты, доля которых до 2009 года составляла 50% в продажах.
За ростом — падение
Резкий рост столичного рынка в 2011-м, скорее всего, сменится падением в нынешнем году. По данным портала Domobaza, в Киеве насчитывается 126 строящихся объектов жилой недвижимости. «Это около 1,2 млн кв. м, что меньше прошлогоднего показателя на 20%. И, конечно же, мы не можем утверждать, что все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию до конца 2012-го», — предполагает Татьяна Копылец.
У большинства строителей средств на развитие новых масштабных проектов нет. В связи с ростом проблемной задолженности и низким платежеспособным спросом многие банки прекратили выдачу кредитов застройщикам.
В начале апреля 2012-го средняя стоимость кв. м в столице составила $1640
«Сейчас будут планово вводиться в эксплуатацию те объекты, которые начали строиться уже в условиях кризиса, а их количество ограничено», — комментирует Алексей Говорун.
Более того, финучреждения пока не планируют развивать ипотечные программы для населения. По данным UTG, только 14% продаж на первичке совершаются с привлечением кредитных средств, 27% — рассрочка от застройщика, оставшиеся 41% — собственные средства инвесторов без заемного капитала.
«Сомневаюсь, что у населения возникнет желание брать ипотеку под 25–28% годовых, это огромные суммы», — говорит Сергей Гурковский. По словам Алексея Говоруна, дешевого гривневого ресурса по-прежнему не предвидится, равно как и внешних инвестиций в страну.
Ипотека — миф
В марте 2012 года Виктор Янукович сделал на первый взгляд сенсационное заявление, пообещав населению дешевую ипотеку. «С мая начнет работу программа кредитования жилищного строительства. Стоимость кредитов для людей будет составлять не более 2–3%. Разницу банкам компенсирует государство. Сроки таких кредитов составят 10–15 лет», — заявил президент на заседании Кабмина.
Опрошенные Контрактами строители сомневаются, что данная программа подстегнет спрос на жилье. «С экономической точки зрения при существующих рисках и невозвратах кредитов прошлых лет доступная ипотека — миф. Не может больная во всех отношениях экономика демонстрировать чудеса. Льготные кредиты в единичных случаях будут выдаваться, однако это популистские декларации правительства перед выборами», — считает Татьяна Копылец.
«Государство вряд ли сможет покрывать из бюджета разницу в 20% годовых. То, что предлагает президент, может стать аналогом программы молодежного кредитования, которая сейчас работает с большими перебоями», — добавляет Сергей Гурковский.
