Офисная весна: почему коммерческая недвижимость снова заинтересовала инвесторов
Киевский рынок офисной недвижимости выходит из кризиса. Об этом свидетельствуют результаты исследования EMEA Rents and Yields Indices международной консалтинговой компании CB Richard Ellis (провела мониторинг более полусотни городов стран Европы, Ближнего Востока и Африки с развитыми рынками коммерческой недвижимости).
По данным CBRE, в I квартале 2011-го ставка доходности современных офисных проектов Киева снизилась на 100 базисных пунктов (б. п.) — до 13%, рекордное падение среди европейских рынков. Снижение данного показателя говорит о том, что столичные бизнес-комплексы становятся привлекательными для иностранных покупателей, ценящих стабильность, риски инвестирования сокращены, а инвестфонды готовы вкладывать средства в объекты в расчете на долгосрочный период.
В целом по Европе индекс доходности офисных объектов в январе–марте 2011 года снизился на 4 б. п. за квартал и на 23 б. п. год к году. В 15 исследуемых CBRE городах ставки доходности падают, на 39 рынках не было зафиксировано никаких изменений и всего на двух ставки доходности выросли. Самое значительное падение было отмечено в Киеве — на 100 б. п., Софии, Белграде, Женеве и Дубае — в целом на 50 б. п. Только в Лиссабоне и Порту показатель увеличился на 25 б. п. — до 7% и 8,75% соответственно.
Европейская торговая недвижимость также становится более привлекательной для инвестирования. Индекс доходности уменьшился на 5 б. п. за квартал и на 25 б. п. год к году. В 13 городах показатель снизился, в 33 — не изменился, на четырех рынках ставки повысились. Самый значительный рост наблюдался в Брюсселе, Афинах и Эдинбурге, где показатель увеличился на 25 б. п. — до 4,75%, 7% и 5,5% соответственно. Наиболее резкое падение — на 25 б. п. — наблюдалось в Праге, Милане, Осло, Бухаресте, Мадриде и Барселоне. На 10 б. п. снизились ставки доходности в Загребе, Хельсинки, Дюссельдорфе, Гамбурге, Мюнхене и Цюрихе. Оценки инвесторов киевских торговых центров существенно не изменились: ставка доходности составляет 13%. Но к докризисным показателям рынку еще далеко. К примеру, в 2008-м австрийская компания UNIQA Real Estate Inlandsholding GmbH, входящая в группу UNIQA Group Austri, купила ТРЦ City Center в Николаеве более чем за $25 млн при ставке доходности в 11%.
Два года назад, в разгар кризиса, иностранные инвесторы закладывали большие риски при оценке украинской коммерческой недвижимости. Они готовы были покупать завершенные высококачественные торговые и офисные комплексы по высокой ставке, удешевляя стоимость объектов за счет возможного резкого снижения стоимости аренды, роста пустующих помещений, а то и обвала рынка. Но украинские собственники коммерческих объектов не готовы были продавать по предлагаемой заниженной цене. Поэтому настоящих инвестиционных сделок не было. «Прежние ожидания ставок капитализации в размере 14–19% возникли в результате паники в начале 2009-го. Поскольку в позапрошлом году не состоялось ни одной классической инвестиционной сделки, эти ожидания носили гипотетический характер», — указывает Александр Носаченко, управляющий директор украинского офиса Colliers International. С середины 2010-го риски, связанные с дальнейшем удешевлением аренды и простоем помещений в торговых и офисных центрах, значительно снизились, прежде всего речь идет о торговых и высококачественных офисных помещениях А-класса в Киеве.
Этому способствует и рост рентных доходов собственников проектов, и плавный выход Украины из кризиса. По данным CBRE, в Европе ставки аренды в офисных центрах растут: в январе–марте 2011-го данный показатель увеличился на 0,7% за квартал и на 2,3% за год. В 15 городах EMEA аренда подорожала, в четырех — подешевела, а в 37 — не изменилась. Самый большой рост наблюдался в Лилле: за I квартал — на 8,1% (до EUR 200 за кв. м в год), в Киеве — на 6,25% (до EUR288 в год). В Афинах годовая аренда квадратного метра подешевела на 12,5% (до EUR336), в Лиссабоне — на 2,6% (до EUR222).
Рост аренды торговых помещений Европы в квартальном исчислении даже превзошел рост в офисном секторе: на 1,4% за квартал и на 1,5% за год. В 14 мегаполисах исследуемого региона данный показатель увеличился, всего в двух городах наблюдалось падение, а в 34 — ставки не изменились. Годовая аренда квадратного метра подешевела только в Дублине на 4,8% (до EUR2350), Афинах — на 3,9% (до EUR1410). Наибольшее подорожание наблюдалось в Варшаве — на 12,5% (до EUR1080), Брюсселе — на 6,25% (до EUR1700).
Если аренда офисной недвижимости Киева может повыситься (речь идет о самых качественных офисных центрах столицы), то в торговом сегменте, скорее всего, до возобновления деловой активности (осени 2011-го) изменений не будет. По прогнозам Евгении Локтионовой, директора консалтинговой компании UTG, до конца года (начиная с осени 2011-го) аренда в торговых центрах вырастет на 10% в Киеве и на 5% в регионах. Сейчас средние ставки для ТЦ в городах-миллионниках составляют $45–50 за кв. м в месяц, областных центрах — $30–35. В офисных центрах столицы аренда достигает $30–40 за кв. м в месяц для А-класса, $17–30 — для В-класса, $9–15 — для С-класса.
