Снова вниз: цены на вторичное жилье в Киеве будут падать как минимум до осени 2011 года
Главным итогом нынешней осени для вторичного рынка жилья столицы стало продолжение стагнации. Еще в июле–августе 2010-го большинство риелторов ожидали традиционного — для докризисных времен — оживления спроса и роста цен.
Ни одна из этих надежд не оправдалась: всплеск интереса со стороны потенциальных покупателей никак не повлиял на число реальных сделок. Средняя цена квадратного метра — поднявшись к концу сентября на $4–5 (до $1578) — в октябре, по данным портала недвижимости domik.net, упала ниже отметки $1570.
«Третий квартал 2010 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как период резкого снижения количества сделок на вторичном рынке. Столь провального (по числу сделок) периода на нашей памяти еще не было», — говорится в отчете АН «Планета Оболонь». В неутешительной оценке итогов сентября и столь же пессимистичном прогнозе для IV квартала сходятся все без исключения эксперты.
«В августе–сентябре в среднем по городу заключали 600–800 сделок в месяц. До конца года их количество будет колебаться в диапазоне 400–800 в месяц. Нет никаких предпосылок и факторов, которые могли бы оживить спрос», — объясняет Всеволод Жоголев, директор департамента оценки консалтинговой компании «Самсон», по совместительству — председатель комитета аналитики и статистики Союза специалистов по недвижимости Киева. «Если в мае и июне (самых результативных месяцах 2010-го. — ред.) на вторичном рынке жилья столицы состоялось 960 и 935 сделок, то в сентябре — лишь 773, — рассказывает Сергей Костецкий, ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development. — До конца года ничего существенно не изменится: количество договоров либо останется на уровне сентября, либо будет расти на 10–20 в месяц по сравнению с сентябрем. В любом случае до конца нынешнего года рекорды мая и июня перекрыты не будут. Таким образом, общее количество договоров куплипродажи составит около 9500 — вдвое меньше, чем в 2008-м, когда было заключено 20 тыс. сделок».
Редкое единогласие в оценках перспектив — следствие очевидного факта: возврат столичного рынка жилья к докризисному уровню сделок и к ценовой динамике 2004–2008 гг. невозможен без ипотеки, которой сегодня практически нет.
По данным НБУ, объем ипотечных кредитов, полученных домашними хозяйствами в нынешнем году, в среднем достиг приблизительно 200 млн грн в месяц — по итогам 2010го таких кредитов будет выдано около 2,4 млрд грн. При этом суммарная задолженность по таким кредитам к началу нынешнего года составляла без малого 100 млрд грн. Если учесть, что большинство этих кредитов было выдано в 2005–2007 гг., получается, что объем ипотечного кредитования упал в 5–10 раз по сравнению с докризисными временами. Последнее — неудивительно. Несмотря на рост числа банков, предлагающих жилищные займы, ставки остаются высокими, а сроки кредитования — минимальными. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в октябре средняя ставка по гривневым кредитам на покупку вторичного жилья составляла 21,83–21,86% годовых при кредитовании на 10–15 лет. Займы, выдаваемые на срок от года до пяти лет, обходились в 22,31–24,23% годовых. Для сравнения: в 2007 году аналогичный кредит можно было получить по эффективной ставке 15–17%.
«Крупные украинские банки сейчас сверхликвидны, но рисковать, снижая ставки по ипотеке, никто из них не хочет, — объясняет Костецкий. — Кроме того, они скрупулезно относятся к проверке платежеспособности заемщиков». По словам эксперта, средний срок кредитования сейчас не превышает 10 лет: «Чтобы выбить в банке кредит на 15 лет, нужно соответствовать жестким требованиям». Впрочем, желающих получить кредит на такой срок немного даже среди потенциальных заемщиков с высоким доходом и идеальной кредитной историей, поскольку при нынешних ставках всего за четыре-пять лет выплаты банку удваивают стоимость жилья. В итоге, по данным SV Development, подавляющее число заемщиков берут кредит всего на 10–20% стоимости, что в свою очередь существенно сужает круг потенциальных покупателей.
Несмотря на отсутствие спроса, недвижимость в 2010-м дешевела значительно медленнее, чем этого можно было ожидать: всего на 0,2–3% в месяц. За девять месяцев нынешнего года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась лишь на 6,5–7%, притом что в 2009-м цены упали почти на 45%. Объясняется это отнюдь не достижением дна — цены хоть и медленно, но все же продолжают ползти вниз. Дело скорее в том, что на рынке практически не осталось продавцов и покупателей в чистом виде. По оценкам АН «Планета Оболонь», около 80% договоров куплипродажи на самом деле приходится на сделки обмена с доплатой: «Мало кто из продавцовобменщиков готов рисковать и первым начать резко снижать цены. Поэтому общий уровень цен по-прежнему остается высоким, а количество сделок невелико», — говорится в сентябрьском отчете агентства.
Изменения сложившейся ситуации эксперты не ожидают. «До конца года цены на вторичное жилье в столице будут снижаться в среднем на 0,5–1,5% в месяц», — прогнозирует Всеволод Жоголев. По его словам, не стоит ждать существенного оживления рынка и в 2011-м: «Галопирующий рост цен в 2011 году возможен только в случае сильной инфляции свободно конвертируемых валют. Еще один фактор, способный оживить рынок, — возобновление ипотечного кредитования по приемлемым ставкам. Но на это можно рассчитывать не ранее, чем к концу 2011-го».
Аналогичного мнения придерживается и Сергей Костецкий: «Рынок находится в безвыходном положении, его могут возродить только уменьшение кредитных ставок и увеличение сроков кредитования». По прогнозу SV Development, возврат к докризисным ставкам и срокам кредитования резко увеличит объем вторичного рынка — до 20 тыс. сделок в год. Но произойдет это, считают оба эксперта, не ранее 2012-го.
Анна Сайченко, Владимир Хомяков, «Контракты»
