Контракти.ua

Банкиры пока настороженно относятся и неохотно комментируют свежие заявления властей о запуске новой ипотечной программы под 5% годовых с названием "Украинская мечта". По их мнению, есть риск, что государство со временем откажется от своих обязательств компенсировать финучреждениям разницу. Об этом пишет ubr.ua.

Финансисты отмечают, что по факту кредиты будут выдавать все под те же сегодняшние реальные 13% – просто разницу обещают покрывать из госбюджета. Но учитывая его извечный дефицит, доверять такой экономической модели банкиры пока не спешат.

Об этом говорит и тот факт, что предыдущая ипотечная госпрограмма под 7% пока продвигается, мягко говоря, не так активно, как того ранее ожидали чиновники. В 2021 году было профинансировано заявок на сумму чуть более 1 млрд грн. Изначально же заявлялось, что плановый портфель ипотечных кредитов составит 5 млрд грн.

Застроят все и вся 

Вместе с тем эксперты отмечают, что наличие такой возможности приобрести свое жилье – все же положительная тенденция для нашей страны.

"Украина пока не может предложить европейские ставки по ипотеке, но запуск программы, где часть ставки компенсирует государство – это большой шаг вперед", – заметил в беседе с UBR.ua финансист Василий Невмержицкий.

Отметим, что в 2022 году власти хотят выдать по новой программе 30 тыс. ипотечных кредитов. В последующие годы – уже 150 тыс. Для понимания масштабов: только в 2020 году застройщики сдали немногим более 65,5 квартир. В более удачный 2019-й – 125 тыс. квартир.

Иными словами, если следовать логике чиновников, ипотека может с лихвой покрыть все предложение по новым квадратным метрам в 2022-м. И у строителей появится приличный стимул, по меньшей мере, удвоить объемы возводимого жилья.

"Такие подсчеты действительно говорят о том, что в течение 2-3 лет может быть основание для удвоения объемов строительства", – говорит гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько

А пока что, говорят строители, заявленные 30 тыс. кредитов на этот год существенно на рынок не повлияют.

"Это очень оптимистичный показатель, но даже если он будет исполнен, это не сделает погоды на рынке недвижимости", – заметил в разговоре с UBR.ua исполнительный директор Конфедерации строителей Украины Александр Червак.

Если государство кинет – жилье могут забрать

Саму программу планируют запустить ориентировочно в течение января-марта текущего года. Украинская семья с официальным доходом в 20-30 тыс. грн, по заверениям чиновников, сможет приобрести квартиру в 60-70 "квадратов" и платить за нее около 10 тыс. грн/мес.

Схема предоставления ипотечных кредитов под 5% годовых следующая:

• государство выкупает у застройщиков квартиры по рыночной цене;
• приобретенные квартиры государство будет отдавать в лизинг и в "ипотеку мечты";
• разницу будут оплачивать все налогоплательщики. 5% годовых – это ставка для заемщика, но банки будут кредитовать по своим ставкам.

В то же время юристы напоминают, что в июле 2021 года был принят закон относительно реализации имущества в ипотеке.

Документ существенно упрощает процедуру принудительной конфискации жилья, и направлен на ускоренную реализацию ипотечного имущества через аукцион, с дальнейшей невозможностью должникам отменить результат аукциона в суде.

"Закон полностью защищает ипотекодержателя и обеспечивает бесспорность его права", – предупреждает адвокат Мария Янко.

Когда заемщик берет льготный ипотечный кредит, он должен учитывать, помимо всего прочего, еще и дополнительные риски, связанные с государством. Ведь если оно прекратит поддержку программы, на заемщика ляжет полное "процентное бремя" расчета за кредитное жилье.

И тут закон в любом случае будет на стороне ипотекодержателя – то есть банка.

Заявленный ценник нереален

Последние несколько лет в Украине растут цены на недвижимость – по оценкам операторов рынка, за последние два года цены выросли на 30-40% – и прослеживается поистине ажиотажный спрос на новостройки.

Это связано со многими тенденциями – урбанизация, рост цен на стройматериалы, изменение социальной и трудовой культуры общества – изменился стиль жизни и сформировались другие требования к жилью.

Прятать коррупционные деньги и инвестировать в Украине также принято в недвижимость. Но самая главная проблема – это катастрофически старый жилфонд.

Согласно данным Госстата, 96% жилья в Украине – это многоквартирные дома. Менее 10% недвижимости – моложе 30 лет. У банков есть ограничения по возрасту жилья под кредитование, поэтому любые ипотечные программы еще больше усиливают спрос на новое жилье, не решая проблему жилищного фонда.

Одновременно с этим сложно, в условиях рынка, полноценно запустить социальную программу в сегменте, где царит ажиотаж – сегодня спрос на жилье эконом- и комфорт-класса превышает существующие предложения, и желающие взять льготную ипотеку не всегда могут найти подходящую недвижимость.

Критерии "мечты" не во всем совпадают с реальностью – цена за квадратный метр жилья, по оценкам экспертов, соответствующего требованиям программы, стартует от $1500 за "квадрат", а не $900, как предполагает программа.

Это вызывает определенные сомнения среди участников рынка.

"Мы с большой осторожностью относимся к таким обещаниям власти, ведь предыдущая программа под 7% не достигла запланированного объема", – заметил Александр Червак.

Многократный рост цен

Во всем мире доступная ипотека, большие объемы строительства и обновление жилищного фонда считаются большим благом для экономики и главным показателем роста. Ставки по ипотеке в Украине очень высокие не только в сравнении с Европой, но и с другими бывшими странами СССР.

Но правительство хочет запустить экономику через строительство, именно поэтому разрабатывает льготные программы.

"Компенсируя разницу ставок, государство не только берет деньги из бюджета, но и дает толчок развитию бизнеса – строительство, производство, перевозки и др., а значит, одновременно этот бюджет наполняет", – говорит Василий Невмержицкий.

Есть также опасения, что новая программа, если начнет реализовываться в заявленном объеме, приведет к стремительному росту цен на недвижимость.

Многократное увеличение производства материалов, кадровый дефицит и другие последствия быстрого роста, как правило, приводят к подорожанию.

"Экономика – вещь рыночная, и спрос повлияет на предложение, которое, в свою очередь, стремительно поднимет рыночную стоимость конечного продукта", – подчеркнул Олег Приходько.

По его словам, финансовый механизм, который способен выкупить весь существующий и несуществующий объем недвижимого имущества на стадии строительства, приведет к его росту в 3-5 раз.

Поэтому отмечают эксперты, есть смысл уже сейчас задуматься о приобретении желанных квадратных метров, даже несмотря на его подорожание в прошлом году.