Контракти.ua

Яких цін на квартири чекати в 2022-в матеріалі РБК-Україна Realty.

Новобудови: ціна зростає – покупці йдуть

Весь 2021 рік забудовники відчували себе більш ніж впевнено: продажі постійно зростали, незважаючи на регулярне підняття цін на квадратні метри. А "зачистка" ринку – за рахунок вимушеного відходу деяких великих гравців – йшла тільки на користь.

Однак в кінці року ситуація різко змінилася: черги у відділах продажів розсмокталися, інтерес до первинки почав згасати.

Забудовники опинилися між двох вогнів: з одного боку – постійно зростаючою собівартістю будівництва, з іншого – падаючою купівельною спроможністю, відзначають аналітики.

Так, незалежний експерт з нерухомості Ярослав Цуканов зазначає: "протягом минулого року собівартість будівництва різко зросла. Ціни на будматеріали, будівельно-монтажні роботи та енергоносії злетіли від 17 до 45%. Ця тенденція зберігається і зараз, особливо через зростання цін на газ та логістику».

Довелося розуміти ціну споруджуваних "квадратів". Чи зможуть при цьому забудовники утримати інтерес потенційних покупців – питання відкрите.

Зараз ринок новобудов завис над прірвою. Якщо в 2021-му ціни могли зростати – в українців були вільні гроші і розуміння перспектив своїх вкладень, – то зараз вони закінчилися. У відділах продажів констатують невиконання планів. У деяких комплексах відкривають продажі в нових чергах тільки для того, щоб завершити будівництво попередніх.

Дилема для забудовника: тримати ціну або йти

Варто відзначити, що забудовники і без того вже встигли зіпсувати свою репутацію – як скандалами та банкрутствами (наприклад, "Аркада"), так і порушеннями термінів будівництва та здачі об'єктів. Навіть у столиці, на яку припадає більше чверті всіх будмайданчиків в країні, важко відшукати компанію, яка здає будинки вчасно. В середньому терміни затримки варіюються від 6 до 24 місяців. Все це вже встигло спрацювати проти ринку первинної нерухомості і виштовхнути з нього значну частину потенційних покупців, відзначають аналітики.

Якщо ціни на новобудови залишаться колишніми або почнуть зростати – важко очікувати активності покупців. Стримати зростання цін на первинці зараз дозволяє лише конкуренція, вважає Ярослав Цуканов. Але це стримування не зробить погоди, якщо собівартість будівництва продовжить зростати. На його думку, до нерухомості як інструменту інвестування, людей підштовхує інфляція, яка спостерігається у всьому світі. Але та ж інфляція б'є і по забудовникам.

"Долар у світі буде зростати й надалі, – вважає Ярослав Цуканов. – Синхронно змушені будуть підніматися й ціни на квадратні метри. І тепер вже постає питання: чи будуть це купувати? Або забудовникам поки пора припинити будувати?"

За оцінкою експерта, ринок покупця житла в поточному році помітно просяде. По-перше, у значної частини населення скоротяться доходи, і люди не наважаться їх витрачати на квартири. По-друге, забудовники встигли відштовхнути від себе певну частину потенційних споживачів кризами на кшталт "Укрбуду» або "Аркади". По-третє, частина покупців, що складається з великих держпосадовців, відсівається сама по собі: їх зараз починають щільно моніторити САП та інші органи на предмет доходів та витрат.

Квартири для життя "на гребені хвилі"

Як вже писав РБК-Україна Realty, минулого року, вперше за кілька років, ринок покупця більше сконцентрувався на вторинці.

На думку експертів, значний крен у бік вторинки може виникнути вже навесні. Вторинний ринок більш гнучкий, а його учасники – значно більш договороздатні, аніж будівельні компанії.

Втім, зараз на вторинці теж застій, констатує експерт з житлової нерухомості Київського регіону Оксана Чередничок.

"Буквально кілька угод за місяць – це вкрай скромний показник навіть у кризові часи. Покупці ,які (дозволю собі окремо помітити!) активно переходять на вторинний ринок, виявили тут різко злетіли ціни (у ряді сегментів на 20-30%), та "зачаїлися". Люди не готові платити такі гроші за квартири на вторинному ринку, якщо мова не йде про ексклюзивні варіанти з авторським ремонтом. І якщо раніше такі покупці одразу розверталися та йшли у відділи продажів забудовників, то зараз вони просто відходять убік – очікують, що ціни знизяться. У той же час продавці, які побачили наростаючий тренд в минулому році, встигли повірити, що можуть продати свої об'єкти набагато дорожче, ніж, скажімо, на початку 2021-го. Виходять з високими, часто – невиправдано – прайсами і зависають з ними".

На загальну думку Ярослава Цуканова та Оксани Чередничок, шанси на успішні угоди має тільки той сегмент ринку, де обидві сторони – й продавець, й покупець – вирішують свої нагальні питання (терміново продати або купити житло). У цьому сегменті обидві сторони залишатимуться гранично договороздатними, і такий ринок житиме. За оцінкою Ярослава Цуканова, він становить не більше 15-20% всього ринку житлової нерухомості.

Таким чином, в 2022-му "на гребені хвилі" буде ринок нерухомості, яка купується для життя. Що стосується інвестицій у квартири – на сьогодні це малопривабливий інструмент, переконані експерти.

В асоціації фахівців з нерухомості України прогнозують в найближчі півроку можливий відкат до показників початку минулого року: ціни можуть знизитися на 5-7%, вважає глава Асоціації Юрій Піта. Тобто, в першій половині 2022 року вартість квартир буде співставна з початком 2021-го. На його думку, попит збережеться, в першу чергу, на найбільш затребувані квартири, площа яких варіюється від 35 до 50 кв.м.

Аналітики порталу Address.ua, навпаки, відзначили, що передумов до здешевлення житла цього року в Україні немає. На їхню думку, головними факторами, що впливають на вартість нерухомості, буде курс гривні, інфляція і собівартість будівництва, а також рівень попиту та купівельна спроможність. На вторинному ринку очікується стабілізація цін вже на початку року, надалі ж крива може піти вгору.