Чого чекати на ринку житла у 2022 році
Цього року зростання цін на квартири побило семирічні рекорди. Але нині попит почав падати. Як на це відреагують ціни і що очікувати від ринку нерухомості у 2022 році, розповів президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта.
«Мінфін» виділив головне.
Попит падає, ціни — на паузі
Падіння попиту на ринку нерухомості України, а звідси і гальмування зростання цін, спостерігається з кінця вересня дотепер.
Найголовнішою причиною є те, що платоспроможний попит майже повністю вичерпався. Власне значні темпи зростання вартості житла, які впродовж 2020−2021 років склали в середньому 25−30% на первинному та понад 20% на вторинному ринках, перевершили очікування та фінансові можливості покупців.
Натомість реальних механізмів до зростання кількості потенційних покупців житла досі не існує.
Первинний ринок додасть максимум 7% у ціні
У найближчі півроку пандемія та економічна ситуація в країні, без сумніву, диктуватимуть правила у всіх сферах життя.
Звісно, ці два фактори суттєво впливатимуть і на ринок житла. На думку аналітиків Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, у I півріччі 2022 року, за збереження задовільної пандемічної ситуації та перебування економіки в нормальному стані, на первинному ринку житла у найбільших регіональних центрах, таких, як Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків, вартість житла може зрости не більше, ніж на 5−7%.
При цьому із січня до березня 2022 року не варто очікувати якихось особливих цінових зрушень.
У цей період незначне зростання цін (від 3% до 5%) можливе лише в 15% житлових комплексів переважно комфорт-класу. Збільшення вартості квадратних метрів буде пов’язане насамперед з переходом до нових стадій будівництва та відповідно зменшенням ризиків для потенційних покупців житла.
Можливо на зміни первинного ринку вплинуть курсові валютні коливання, якщо вони будуть значні.
Варто сказати, що у I півріччі 2022 року понад 70% попиту буде сконцентровано на об'єктах класів комфорт та комфорт+. Саме підвищений попит на окремі класи / формати житла може втілитися в ціновій політиці забудовників, що зводять такі ЖК.
За прогнозом АФНУ, з настанням активного ділового сезону, з кінця березня по червень включно, вартість м2 на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися, в середньому, на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання становитиме близько 5%.
«Вторинка» наздоганятиме
На вторинному ринку житла понад 65% попиту сконцентровано на малогабаритних квартирах у будинках переважно радянської забудови. Саме в цьому сегменті в I півріччі 2022 року можливе незначне збільшення вартості осель.
У перші 3 місяці 2022 року, з огляду на епідемічну ситуацію в країні, на вторинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова цінова ситуація буде стабільною, коливання вартості м2 не перевищить 1%.
Подальші зміни у вартості квартир на вторинному ринку можуть бути пов’язані зі зростанням попиту. В період з квітня по червень, у разі збільшення кількості потенційних покупців щонайменше на 10%, ціни на вторинному ринку у найбільших українських містах можуть зрости в межах 5%.
На ринку оренди до березня все стабільно
Сегмент оренди є найбільш чутливим до будь-яких соціально-економічних та пандемічних змін. І будь-які прогнози можуть спиратися виключно на ситуацію, що склалася станом на другу половину грудня 2021 року: попит реалізований, ціни сформовані і залишаються переважно сталими.
Також не треба забувати, що Україна увійшла в опалювальний сезон і витрати на опалення будуть дещо впливати на оренду житла.
Можна очікувати, що пожвавлення в цьому сегменті відбудеться не раніше початку нового ділового сезону, тобто з другої половини березня. За умов стабільної ситуації в економіці країни, з квітня по червень зростання попиту в сегменті оренди квартир можливе в межах 10−15%, відповідно вартість оренди може зрости до 10%.
Ситуація на околиці
На околицях Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова у найближчі півроку ситуація в сегментах земельних ділянок під забудову та приватних садиб буде досить стабільною.
Середнє зростання цін можливе лише на земельні наділи площею 8−10 соток із підведеними комунікаціями та на приватні будинки площею до 150 м кв, що розташовані на відстані 10−15 км від найбільших українських міст.
Цінові зміни в цих сегментах залежатимуть переважно від специфіки того чи іншого об'єкта та наявної пропозиції. Але у I півріччі 2022 року навіть найбільш затребувані земельні ділянки та приватні садиби навряд чи зростуть в ціні більш як на 5%.
Також зберігатиметься активний попит на земельні ділянки в передмісті під котеджну забудову. В останні роки цей сегмент нерухомості набув популярності, і деякі невеликі девелопери мають намір активно його розвивати.
Тому цілком ймовірно, що вартість земельних ділянок площею від 2 га під котеджну забудову може зрости в наступному році на 5−10%.
Фактори впливу
У 2022 році ситуація на ринку нерухомості багато в чому залежатиме:
- від розвитку іпотечного кредитування,
- ефективності законодавства, що регулюватиме будівництво житла,
- зростання платоспроможного попиту,
- епідемічної ситуації в країні.
Проте після 2 років «шалених цін» цілком логічним є настання періоду стабілізації. У найближчі 6 місяців цінова ситуація на ринку нерухомості буде прогнозованою, а попит і пропозиція будуть максимально збалансованими.
