Квартиры дорожают: Когда на рынке недвижимости начнется застой
Подорожание квартир, причиной которого девелоперы и риелторы называют повышенный спрос на жилье, на самом деле вызвано ростом цен на строительные материалы и инфляцией. Ведь цены растут, а количество сделок по купле-продаже уменьшается.
На фоне роста цен на недвижимость, она становится доступной все меньшему количеству украинцев. И даже разрекламированная властями программа ипотечных кредитов мало что изменила на рынке. Почему жилье дорожает, но количество счастливых новых владельцев квартир и домов уменьшается - разбирается Depo.ua.
Как за этот год изменились цены на жилье
Стоимость жилья в своем росте не останавливается. Эксперты фикусуют подорожание в течение всего текущего года. Темпы то увеличиваются, то уменьшаются. Но общая тенденция очевидна. По состоянию на начало осени средний рост, по разным оценкам, составил 15-17% за текущий год. В течение осени-зимы квартиры добавят в ценах еще несколько процентов.
Самый большой темп демонстрируют квартиры в Киеве. Особенно в почти готовых к сдаче в эксплуатацию домах, имеющих удачное расположение с развитой внутренней инфраструктурой, близостью к транспортным артериям и тому подобное. В таких случаях цена, по сравнению с прошлым годом, увеличилась чуть ли не четверть.
В то же время наращивают стоимость и новостройки в пригороде столицы, а также в городах-миллионниках. Одесса, Львов, Днепр, Харьков - догоняют Киев, и там за восемь месяцев 2021 года рост цен составил 12-13%.
За первичкой подтягивается и вторичный рынок, здесь квартиры подорожали на 5-7%, если говорить о столице.
Почему в Украине подорожали квартиры?
Прошлый год из-за жесткого локдауна стал провальным для многих отраслей украинской экономики. В том числе и для строительства. По данным Госстата, количество введенных в эксплуатацию квадратных метров снизилась почти вдвое, если в предковидном 2019 году было сдано более 11 млн квадратных метров жилья, то в 2020-м этот показатель был меньше 6 млн.
В текущем году темпы строительства несколько увеличились, но они вряд ли достигнут уровня позапрошлого года. Максимум, на который можно рассчитывать, исходя из предварителных данных, будет на уровне 9-10 млн.
По результатам общения со специалистами рынка, мы пришли к выводу, что нынешний рост произошел не столько благодаря появлению большого количества покупателей, сколько благодаря отложенному спросу прошлого года, когда покупатели придерживали деньги из-за неуверенности в будущем. На данный момент этот отложенный спрос практически полностью удовлетворен. И те, кто откладывал покупку квартиры, уже совершил покупку. Рынок фиксирует постепенное уменьшение платежеспособных покупателей. Не спасает ситуацию ни ажиотаж в преддверии введения новых налогов на недвижимость, которые вводятся законом 5600, ни государственная ипотечная программа с кредитами под 7%, ни рассрочка, которую повсеместно предлагают покупателям застройщики.
Рынок недвижимости сейчас является несколько феноменальным. С одной стороны предложение превышает спрос. Что должно давить на цены, побуждая застройщиков снижать свои запросы. Но с другой стороны стремительно растет себестоимость строительства. Застройщики жалуются, что только за последние несколько месяцев стоимость, например, металлической арматуры прыгнула в цене на 60%. Вместе с ней прибавили в цене все остальные стройматериалы - от древесины, минеральной ваты и строительных смесей до радиаторов отопления и сантехники.
Поскольку в структуре себестоимости здания стройматериалы составляют большую половину, подорожание отражается на конечной цене.
Объективно недвижимость не может не дорожать. Но платежеспособный спрос тоже не резиновый. Поэтому рынок может ждать застой, когда застройщики перестанут запускать новые девелоперские проекты в нынешних масштабах, а потихоньку будут продавать квадратные метры в уже возведенных ЖК.
Вскоре также добавится негативный фактор уже упоминавшегося выше закона 5600. В нынешней редакции он внедряет новую схему налогообложения новой недвижимости и, по оценкам специалистов отрасли, станет причиной дополнительного роста стоимости на уровне 15-20%. Новые нормы ударят в первую очередь по инвестиционной составляющей сферы строительства, которая на сегодняшний день формирует около 40% спроса и оценивается на 30-40 млрд грн инвестиций.
Добавляет негатива и существенное замедление темпов роста реальных доходов украинцев до уровня 1%, хотя еще в конце прошлого года этот темп фиксировался Госстатом на уровне 5,8%.
Повлияла ли на подорожание жилья ипотека 7%
Власти и участники строительного рынка возлагали определенные надежды на стимулирование отрасли через реализацию программы ипотечного кредитования под низкий процент. Но надежды пока оказываются тщетными - проект "Доступная ипотека" пока слишком далек от того, чтобы стать стимулирующим отрасль фактором.
В настоящее время с помощью этой программы произошло около тысячи сделок купли-продажи. Учитывая, что за год в Украине происходит около 60-65 тысяч таких транзакций, ипотека от Зеленского обеспечила менее 1,5% сделок.
Тормозят программу доступной ипотеки достаточно узкие критерии отбора объектов, которые могут быть приобретены. Возможно процесс ускорится вследствие определенной либерализации требований к объектам ипотеки и заемщикам, которые в конце октября ввел Кабмин. Так, отменены возрастные ограничения к недвижимому имуществу, хотя раньше в программу могло попасть только новое жилье. А также увеличен лимит возможного превышения площади предмета ипотеки с 20% на 40% от нормативной площади.
Что ждет рынок недвижимости
Эксперты и участники рынка солидарны в том, что стоимость квадратных метров продолжит расти и в следующем году. О конкретных цифрах пока говорить трудно: их будут определять, в первую очередь, цены на стройматериалы и уровень инфляции.
Причем подорожание будет происходить несмотря на проседание рынка и превышение предложения над спросом. Застройщики говорят, что снижать цены просто некуда. В конце концов рынок может прийти к состоянию, когда инвестиции в отрасль станут невыгодными и те, кто рассматривал недвижимость как объект денежных вложений и получения прибыли, будут вынуждены искать новое применение своим деньгам.
Это спровоцирует фактический застой, когда количество введенного в эксплуатацию жилья будет уменьшаться. А "живыми" будут оставаться лишь отдельные строительные проекты преимущественно в крупных городах.
Те же, кто покупает жилье для себя, переориентируются на вторичный рынок, где цена не зависит от себестоимости строительства и может колебаться в соответствии с рыночными тенденциями. Но не исключено, что продавцы, почувствовав повышенный спрос, не задерут цены и на вторичку.
