Крещатик: кто и сколько зарабатывает на главной улице Киева
«Уличный шум, неудобный подъезд зимой, нехватка парковочных мест», — перечисляет недостатки Крещатика Татьяна Яценко, руководитель административного отдела Ernst & Young. Впрочем, съезжать аудиторская компания, восемь лет арендующая помещение на главной улице столицы, не планирует. Таких долгожителей здесь немало.
Они готовы мириться даже с самыми высокими в масштабах Украины арендными ставками. За что же Крещатик, попавший в число 50 самых дорогих улиц мира по версии Colliers International, ценят владельцы недвижимости и арендаторы?
Как признают предприниматели, абсолютно все минусы Крещатика отступают на второй план по сравнению с престижностью открытия магазина или ресторана на самой многолюдной улице Украины. Такие заведения мгновенно становятся визитной карточкой любого бренда. «Это все равно что попасть в телевизионные новости и не сходить с экрана», — объясняет один из жителей Крещатика. Не зря оказаться на центральной улице, где ежедневно проходит поток из 80–100 тыс. человек, стремятся как крупные сетевые компании, так и мелкие игроки. «Даже летом, когда везде наступает отпускное затишье, здесь кипит жизнь», — рассказывает директор компании Maratex Дмитрий Ермоленко. По его словам, больше нигде магазины не получают такие выторги, как на Крещатике. Самые удачливые зарабатывают EUR15–20 тыс. на квадрате в месяц, в среднем же выручка составляет EUR10–15 тыс. на кв. м.
При этом центральная улица остается вполне демократичной. Крещатик мало похож, к примеру, на Пятую авеню в Нью-Йорке, которую заполонили элитные бутики. На Крещатике, как ни удивительно, комфортнее всего компаниям среднего и нижнего ценового сегмента, ведь основная аудитория улицы — молодежь и туристы из других городов Украины — люди в большинстве своем со скромным бюджетом. Вот почему здесь рай для фастфудов и среднеценовых одежных брендов. Престижные заведения приютились разве что в Пассаже. Место облюбовали владельцы дорогих бутиков благодаря его обособленности и удобной парковке.
Если измерять успешность заведений на Крещатике рентабельностью, то окажется, что многие из них еле сводят концы с концами. За вывеску и витрины на главной улице столицы приходится платить высокую цену. В 2008 году стоимость ежемесячной аренды помещений взлетела до $350–370 за кв. м, а некоторые собственники площадей требовали все $500. Расходы на аренду, к примеру, в товарообороте ретейлеров достигли 20–50% вместо привычных 15%. Как объясняет директор департамента торговой недвижимости Colliers International Наталья Кравец, часть расходов торговые операторы покрывали за счет маркетинговых бюджетов. Кроме того, магазины на Крещатике, входящие в сети, можно было дотировать за счет выручки других участников сети. Мелким же магазинчикам, не имеющим такой поддержки, гораздо сложнее. «Их рентабельность невелика, судя по тому, как они бесконечно меняются», — рассказывают в агентстве «Столичная недвижимость». Здесь надолго задерживаются только крупные бренды. Похоже, ради имиджевых бонусов компании готовы переплачивать. Даже в непростом 2009-м состав крупных арендаторов на Крещатике мало изменился: появились три-четыре новых магазина и пара кофеен. Кризис умерил аппетиты собственников помещений, вынужденных снизить арендные ставки наполовину. Но ненадолго. Уже со второй половины 2009 года они снова поползли вверх.
Международные одежные бренды оккупировали Крещатик не случайно. Одно из условий сотрудничества с украинскими франчайзи — открытие магазина на центральной улице. Помещения с отдельным входом и витринами на Крещатике всегда были настолько популярны, что их владельцы никогда не испытывали затруднений в поиске арендаторов. Некоторые из них готовы платить компенсацию в размере трех-четырех ставок среднемесячной аренды только за то, чтобы нынешние «жильцы» съехали.
При этом действительно качественные фасадные помещения на Крещатике в дефиците. Да и улица не вся одинаково привлекательна. По словам Натальи Кравец, наиболее популярен у арендаторов отрезок от Бессарабки до метро «Хрещатик» (нечетная сторона). А в этой части располагается всего около 30 помещений. Наименее востребованные места — в начале Крещатика у Европейской площади, где арендовать помещение можно в два-три раза дешевле.
Есть и другие «но». Старые помещения обычно требуют серьезного ремонта, поэтому открытие магазина на главной улице обходится, по оценкам Дмитрия Ермоленко, в 2–2,5 раза дороже, чем в торговом центре. Да и подходящее по размеру место найти не так-то просто. К примеру, fashion-магазин Киры Пластининой вынужден был арендовать 300 кв. м вместо необходимых 150. До кризиса ненужные квадратные метры магазин сдавал в субаренду кофейне Gloria Jeans.
У Крещатика есть еще одна немаловажная особенность — местные лендлорды. «Нам повезло, мы арендуем помещение на Крещатике у профессионального ретейлера, причем говорим с ним на одном языке», — рассказывает Дмитрий Ермоленко. Один из fashion-магазинов компании — Aldo — расположился в помещении, принадлежащем сети Argo. Большинству же арендаторов повезло гораздо меньше. Собственники недвижимости на Крещатике в основном непрофессиональные девелоперы. Сдача помещений в аренду для многих из них побочный бизнес, развитию которого они не уделяют слишком много внимания. К примеру, собственники ТЦ заинтересованы в привлечении хороших брендов и готовы уступить, для того чтобы получить таких арендаторов. Логика владельцев помещений на Крещатике иная. «Они практически не реагируют на рынок», — признает Дмитрий Битюков, директор компании BGT Consulting.
Быть собственником недвижимости на Крещатике — супердоходно и суперкомфортно. Так рассуждают многие. Среди владельцев квадратных метров — крупные бизнесмены, предприниматели помельче, бывшие и действующие чиновники, народные депутаты. На Крещатике есть два класса собственников: одни владеют площадями и сами же используют их под бизнес, другие выступают в качестве рантье. Даже не будучи профессиональными девелоперами, до кризиса они могли зарабатывать более $4 тыс. на одном квадратном метре в год, сдавая в аренду помещение под магазин или ресторан. При этом собственники, как правило, не несут никаких дополнительных затрат — все ложится на плечи арендатора.
«На Крещатике четыре-пять крупных владельцев, которым принадлежит сразу несколько помещений, и сотня мелких, — подсчитывает Евгений Данилюк, управляющий партнер ED Group. — При этом структура собственников меняется нечасто и неглобально». Владимир Дейнега, к примеру, не только рантье (хотя принадлежащие ему помещения и сдает в аренду), но и собственник розничного бизнеса. Председателя постоянной Комиссии по вопросам собственности при Киевсовете связывают с сетью Argo, в которую входят магазины под брендами Promod, Benetton, Mango и др. Структуры, связанные с Argo, являются акционерами и всем известного Центрального гастронома. Еще один крупный владелец недвижимости, которому принадлежит здание, где когда-то размещался магазин «Фарфор-Фаянс», — Владимир Стадник. В нем он открыл одежный магазин Grand Gallery. Бывший Дом тканей, арендуемый Inditex Group (магазин Zara), находится, по слухам, во владении предпринимателей Николая и Вадима Блошко. В Пассаже обосновались Михаил и Оксана Кавицкие, владельцы магазинов группы Helen Marlen Group.
Доходность бизнеса владельцев недвижимости зависит от цены доставшихся им квадратных метров. Недвижимость на Крещатике стала настоящим сокровищем для тех, кто купил ее до 2007 года, когда она стоила в два раза дешевле. Такие рантье или уже успели окупить свои инвестиции, или очень близки к этому. В выигрыше оказались и те, кто не без помощи городских чиновников получил квадратные метры по ценам ниже рыночных — к примеру, через процедуру отчуждения госпредприятиями и учреждениями своего имущества.
Сомнительных историй на Крещатике хватает. На Бессарабской площади, где должна была появиться транспортная развязка, возник торговый центр «Метроград», на который претендует скандально известный предприниматель Михаил Скоробагатов. Книжный магазин «Планета» выселил, как говорят его бывшие работники, зять Леонида Черновецкого. С предприятиями, которые находятся в помещениях в коммунальной собственности, просто расторгают договоры аренды якобы за неуплату. Один из самых громких скандалов связан с экс-министром промышленной политики Валерием Мазуром. Близким к нему структурам удалось получить не только здание ЦУМа, которое входило в список памятников архитектуры, но и, как рассказал сотрудник ФГИ, земельный участок.
Впрочем, как бы ни были получены престижные метры, сейчас проблем с их перепродажей не возникает. «Документы уже давно оформлены так, чтобы нельзя было оспорить право собственности», — утверждает один из риелторов. Чаще возникают проблемы с помещениями жилого фонда, которые пытаются сдавать в аренду под офисы.
Для нынешних покупателей недвижимости на Крещатике сроки окупаемости объектов значительно увеличились. «Даже до кризиса при арендной ставке в $350 за кв. м окупаемость могла превышать десять лет, учитывая высокую стоимость квадратного метра», — говорит Наталья Кравец. Казалось бы, такие цифры могли бы опечалить лендлордов. Но поводов для расстройства нет. «На Крещатике свой микроклимат. Улица живет по своим законам», — признает Дмитрий Битюков. Собственники помещений традиционно продают квадратные метры, не спеша и не сбивая цены на рынке. Да и вообще решаются расстаться с таким выгодным активом только в крайнем случае. А если продают, то ставят цель продать дорого. Стоимость квадратного метра достигает $12–35 тыс.
Сейчас покупатели готовы платить $8–10 тыс. за кв. м. Разрыв между предложением продавцов и возможностями покупателей настолько велик, что крупных сделок на рынке не было уже около года. Но и паники среди владельцев недвижимости нет. Они готовы ждать подходящего покупателя, который заплатит требуемую сумму, год-два, а то и все три. Они могут себе это позволить. Для большинства инвесторов недвижимость на Крещатике — это не основной источник дохода, зато хороший запасной аэродром и стабильный заработок. И уж точно не мертвый груз. Если пойти навстречу покупателям, то помещение можно продать очень быстро — буквально за три месяца.
Почти все здания на Крещатике находятся в долгосрочной аренде или уже выкуплены. Но в городских загашниках еще кое-что есть. Недавно киевские власти включили в перечень объектов коммунальной собственности, которые подлежат приватизации, Дом связи метрополитена по адресу ул. Крещатик, 19, хотя объект имеет общегосударственное значение и по законодательству не подлежит приватизации.
Кроме того, как рассказывает заместитель председателя постоянной Комиссии по собственности при Киевсовете Денис Москаль, на сессии Киевского городского совета в мае 2010-го был вынесен вопрос об аренде объектов коммунальной собственности, в том числе помещения по адресу ул. Крещатик, 44. Сейчас в нем находится несколько управлений КГГА. На сессии их решили переселить. Наверняка не смогут избежать натиска охотников за метрами и немногие уцелевшие бюджетные организации — Творческая гостиная им. И. Козловского, благотворительный фонд «Духовна спадщина».
«В целом информацию о реализации программы приватизации коммунальной собственности на 2007–2010 гг. даже депутатам добыть сложно», — рассказывает Денис Москаль. За последнее время открыто провели лишь прошлогодние биржевые торги по сдаче помещения Бессарабского рынка в аренду под продовольственный магазин, которые выиграла «Билла-Украина». Но и они не прошли без претензий. По оценке столичного КРУ, сумма аренды сроком на пять лет оказалась вдвое ниже среднерыночной — 2,64 млн грн. Так что если с собственниками недвижимости на Крещатике не удается договориться о цене, самое время обратиться к городским властям.
