БезДОМный Киев: обзавестись новой квартирой киевлянам мешают не только денежные проблемы, но и растущий дефицит жилья в столице
В 2009 году ввод жилья в Киеве сократился на 34% — до 948 тыс. кв.м. В 2010 году, по прогнозам экспертов, объем рынка может снизиться еще вдвое. Похвастаться продажами смогут только активно работающие застройщики, которым удалось привлечь средства для завершения проектов.
По данным Главного управления статистики в Киеве в 2009 году в столице было введено 223 жилых дома на 10,479 тыс. квартир средней площадью 89,4 в.м. Среди новых квартир, представленных на рынке, двухкомнатные составляют 35,7%, однокомнатные — 31,1%, трехкомнатные — 26,8%.
Особенностью первичного рынка Киева в период кризиса стало то, что компании начали четко разделять понятия «построенное» и «выставленное на продажу» жилье, и сконцентрировали усилия на завершении проектов, находящихся на так называемой «продвинутой стадии», т.е. фактически готовых. Но продать квартиру даже в таких домах сегодня не всегда получается, поэтому объекты достраиваются на заемные или собственные средства застройщиков.
Объем предложения на первичном рынке жилья с ноября 2008 по декабрь 2009 года снизился на 29,7%. В том числе, предложение жилья эконом-класс снизилось на 34,4%, бизнес-класса — на 33,8%, премиум-класса — на 12%.
Количество объектов, в которых велась открытая продажа квартир в 2009 году, составляло 130 от 63 компаний. При этом более половины продающихся домов были запланированы к сдаче до конца 2009 года или введенные в эксплуатацию в 2008 году, около 40% объектов находились в стадии активного строительства и планировались к сдаче в 2010 году и только около 7% планировались к сдаче в 2011-2012 году.
Итоги 2009 года по отдельным компаниям-застройщикам Горстат не разглашает, но, по подсчетам экспертов проектной компании «Архиматика», около 110 тыс. кв.м. нового жилья приходится на холдинг «Киевгорстрой», который вводил дома эконом-класса в Дарницком и Деснянском районах. На втором месте — компания «НЕСТ», которая ввела жилкомплекс бизнес-класса «Времена года» на пересечении улиц Кудряшова и Механизаторов общей площадью 77 тыс. кв.м., на третьем — КАН-девелопмент, введший 51 тыс. кв.м. первой очереди жилкомплекса «Паркове мисто» по ул. Вышгородской.
Назад к хрущевкам?
Кризис отразился не только на объемах, но и на потребительских характеристиках представляемого на первичном рынке жилья. Стабильно растущая цена 1 кв.м. спровоцировала уменьшение площади наиболее покупаемых квартир, что позволило несколько снизить их стоимость. Так, средняя площадь однокомнатных квартир по итогам 2009 года снизилась до 52 кв.м, двухкомнатных — до 79 кв.м., трехкомнатных — до 108 кв.м. Примечательно, что это произошло после нескольких лет стабильного роста площадей в новостройках, когда украинцы стремились покупать квартиры от 120-130 кв.м.
Тенденция изменения площадей характерна для домов всех классов, однако наиболее заметной она была в самых продаваемых в докризисныей период сегментах — «эконом» и «бизнес».
«Платежеспособный спрос снизился на жилье всех сегментов, — говорит Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.». — К концу 2008 г. весь рынок был перегрет, но больше всего в абсолютном выражении оказался перегрет высокий сегмент».
Директор Главного департамента по привлечению средств ПАО АКБ «Аркада» Олег Василенко уточняет, что сегодня в Киеве по-прежнему пользуются спросом небольшие квартиры — однокомнатные до 45 кв.м., двухкомнатные — до 60 кв.м., трехкомнатные — до 85-90 кв.м. Цена наиболее востребованного жилья колеблется от 8 до 9 тыс. грн. за 1 вк.м., однако сегодня конкурентным преимуществом становится даже не цена, а готовность дома. «Часть инвесторов, как и раньше, готовы оплачивать новострой на начальных этапах строительства, и то только от серьезных, хорошо зарекомендовавших себя компаний. Но большинство не хочет рисковать и склонны к заключению договоров ближе к окончанию строительства», — рассказывает Олег Василенко.
Иллюзия выбора
По словам Анатолия Сахно, помощника директора строительной корпорации «Гранит», главное отличие теперешнего рынка недвижимости от докризисного в том, что сейчас покупатель стал более разборчив. Одним из «преимуществ» снижения спроса стала возможность более обдуманного выбора — отпала необходимость скупать жилье на стадии котлована из-за постоянного роста цен, и у покупателя появилось больше времени на анализ и рассмотрение предложений.
Но если на сегодняшний день потенциальному покупателю, имеющему средства деньги для покупки квартиры без привлечения кредита, есть из чего выбрать, то уже до конца 2010 года эксперты прогнозируют существенный дефицит. Украинские строители не были готовы к тому, что для завершения строительства им придется привлекать собственные средства или брать кредиты у коммерческих банков. В результате, из заявленных к вводу в 2009 году объектов были введены всего 15-17, прогнозируемый ввод жилья в 2010 году будет еще меньше, а в 2011-2012 году на рынке и вовсе появятся единичные объекты.
Причина проста: если достроить уже начатый дом застройщик при условии финансовой поддержки банка-партнера все-таки может, то начинать новые проекты сегодня не торопится практически никто. Практика привлечения застройщиком кредита под залог проекта или только земельного участка в Украине приживается плохо – банки не верят, что проект будет успешно реализован. Поэтому эксперты склоняются к тому, что на рынок будут выводиться наиболее востребованные эконом-варианты и единичные проекты категории «де-люкс». Сегмент жилья бизнес-класса будет развиваться вяло. «Сегодня идет падение объемов строительства на рынке, а вложения застройщиков в реализацию проектов бизнес-класса более рискованные, — констатирует Алексей Говорун. — В общем объеме новых проектов будет преобладать недвижимость эконом-класса».
Однако, на фоне растущего отложенного спроса на жилую недвижимость в Киеве, даже эконом-класс в период выхода из кризиса будет в дефиците, так как к реализации новых проектов будут приступать только крупные застройщики. «Новые объекты в небольшом количестве закладываются и будут закладываться только крупными застройщиками и операторами рынка», — считает Олег Василенко.
Он предупреждает, что инвесторы, которые сегодня могут выбирать среди массы готовых объектов наиболее ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры, уже к концу 2010 года могут остаться ни с чем: «Новых объектов строительства совсем мало, можно с уверенностью говорить о том, что высоколиквидные квартиры будут разобраны за 7-8 месяцев до ввода в эксплуатацию».
Текст: Анна Левченко
