Застройщики поднимают цену квадратного метра
Застройщики поднимают цену квадратного метра. Станет ли жилье дороже?
Новый деловой сезон на рынке недвижимости начинается объявлениями новых цен на строящиеся квартиры. Контракты.ЮА разбирались, что происходит на рынке недвижимости в Украине. О 10-процентном повышении цен заявил «Киевгорстрой», «плановым подорожанием» объясняют увеличение стоимости жилья в некоторых объектах в компаниях DIM и Edelburg Development. И другие последуют этому примеру в течение осени. Застройщики оправдывают такой шаг несколькими аргументами: дорожают энергоносители, стройматериалы, да и сама жизнь становиться дороже, что заставляет повышать заработную плату строителям. И конечно, заставляют «принимать меры предосторожности» ожидаемые колебания валютного курса и инфляции гривны.
Впрочем, по мнению многих экспертов, существенного влияния на рынок эти ценовые изменения не оказывают. По наблюдениям брокера Николая Стоноженко, к подобным мерам прибегают все застройщики без исключения, кто раньше, кто позже. А повышается цена жилья в силу того, что растет себестоимость строительства, к примеру, из-за резкого повышения уровня минимальной зарплаты или выросшей цены на газ, что непременно отразится на цене стройматериалов. Объективные обстоятельства заставляют строительные и девелоперские компании корректировать стоимость квадрата, однако делают они это с осторожностью.
Каждая компания решается на подобный шаг в меру своей готовности начинать новый проект, завершая предыдущий. По мере строительства дома квадратный метр в нем дорожает, однако уже на старте продаж с фундамента в цену закладывается и процент подорожания тех же стройматериалов, и учитываются прочие финансовые риски. Так что пусть не вызывает удивления тот факт, что в доме, под который еще не вырыт котлован, застройщик объявляет цену практически такую же, как и в том, что как раз построен и вводится в эксплуатацию (обычно пик цены застройщика, последняя возможность для покупателя «забрать из первых рук»). Правда, вместе с тем дорожают и риски покупателя, потому как нынче не спешат строиться за год-два, а возведение дома растягивается до пяти лет. Конечно, трудно предугадать, как измениться цена за столько времени.
Уже не первый год пророчат обвал на первичном рынке. Ведь объемы нового жилья не снижаются, а даже наоборот, растут. По крайней мере, в первом полугодии этого года застройщики держат тот же темп строительства, что и год тому, когда они сумели увеличить предложение на рынке в полтора раза (по сравнению с годом 2016-ым). Только за август застройщики прибавили еще 1,5% квартир, констатирует факт сайт недвижимости realt.ua. А к концу года предложение жилья на первичном рынке еще вырастет, поскольку именно на конец года традиционно приходится сдача новых объектов.
Некоторые эксперты уже расценивают рынок как перенасыщенный, аргументируя свои доводы пусть и понемногу, но все же снижающейся долларовой ценой квадрата в последние несколько лет. Однако аргументов о ценовом пузыре не находят.
Наоборот, по утверждениям многих девелоперов и застройщиков, цены на новое жилье находятся на минимальном уровне. Себестоимость строительства квадратного метра, согласно данных ХК «Киевгорстрой», растет быстрее, чем стоимость жилья: если за полгода квадратный метр подорожал на 25%, то себестоимость выросла на 30%. Но и без того маржа большинства строительных компаний, как рассказывает брокер Николай Стоноженко, уменьшилась до 20-30% еще в прошлом году, так что опускать цены уже некуда. По мнению эксперта, «цена квадрата в гривне будет расти, а когда развернется ценовой тренд в долларовом эквиваленте, сказать сложно». Пока что ситуация стабильна. То небольшое повышение цен в долларах (всего до 2%), которое можно было видеть весной, - исключительно математический пересчет согласно курса окрепшей ненадолго гривны ($26,3 / грн в марте против $28,8 / грн в январе).
По данным компании SV Development
Впрочем, как замечает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, большинство застройщиков ориентированы в расчетах скорее на гривну, нежели на доллар (в отличие от крепко укоренившегося обычая среди покупателей копить средства на покупку жилья в иностранной валюте). «Все чаще застройщики используют материалы отечественного производства, нежели импортные, стоимость которых зависит от колебания курса, - объясняет Сергей Костецкий, - и это позволяет немного держать цену квадратного метра в гривне». И так или иначе, прогнозировать и себестоимость новых проектов, и активность покупателей. Более того, девелоперские компании стараются даже «подогревать» спрос обещаниями скидок и разными акциями.
Традиционное оживление покупателей под конец года еще более посодействует активным скидкам от застройщиков, что стало уже «доброй традицией. Практически все застройщики обещают скидки, как сезонные, так и непосредственно при заключении сделки с покупателем квадратных метров.
Так что можно сказать, что умеренное повышение цен в начале осени – это, скорее, предусмотрительный маркетинговый шаг со стороны застройщика, готового идти навстречу покупателю с деньгами. «Обратите внимание на рекламную активность застройщиков в последнее время, - констатирует факт Сергей Костецкий, - периодически рекламируется то одна, то другая компания, обещая скидки перед следующим подорожанием; а иначе если цену только бы снижали в акциях, то все бы выжидали «лучший момент».
Впрочем, ни вниз, ни вверх скачка цен на первичное жилье эксперты не ожидают. Действительно, дефицита квартир на рынке нет, к выбору покупателя – неимоверное разнообразие жилья: и дорогие апартаменты класса люкс (стоимостью квадрата 40-55 тыс. грн), и концептуальные решения в жилых комплексах бизнес-класса (цена за квадратный метр порядка 25-35 тыс. грн), и типовые квартиры средней площади, и квартиры-малютки не более 30 метров (стоимостью 12-22 тыс. грн за квадрат). «Сейчас застройщики ориентируются на такого покупателя, у которого немного денег, - говорит Сергей Костецкий, - широко предлагая квартиры небольшого метража, смарт-квартиры, однокомнатные, и уже не так много в предложении квартир многокомнатных и в дорогом ценовом сегменте».
При этом каждый второй покупатель на рынке – потенциальный владелец, решивший собственный квартирный вопрос. Еще 30% купленных новых квартир будут обживать квартиранты, снимая жилье в аренду. А 20% сделок на рынке (в несколько раз больше, чем еще полтора-два года тому) совершаются с инвестиционной целью: купленные в процессе строительства квартиры будут проданы через несколько лет с хорошим профитом. Последний факт вселяет уверенность и надежду, что «лучшее время» не за горами.
*Индекс цен на жилье — процентный показатель, характеризующий изменения во времени уровня цен на жилую недвижимость, объект купли-продажи, при осуществлении операций по реализации жилья юридическими или физическим лицами.
**Индекс реальной заработной платы рассчитывается как выраженное в процентах отношение изменения номинальной заработной платы к индексу потребительских цен (индексу инфляции). Реальная заработная плата — это количество товаров и услуг, которое можно приобрести на полученные за выполненную работу деньги (номинальную заработную плату); по сути это покупательная способность; реальная зарплата зависит от номинальной зарплаты и цен на приобретаемые товары и услуги (то есть, от индекса потребительских цен).
(По данным портала minfin.ua)
Автор: Ирина Стриженюк
