Первичный рынок победил вторичный: новое дешевле старого жилья
Ценовая борьба между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости продолжается. По итогам 2017 года первенство пока остается за первичным рынком, где цены на 10-20% ниже вторичного, а также широко используется такой инструмент, как рассрочка.
Однако текущая ценовая динамика вторичного рынка свидетельствует о постепенной коррекции ситуации в пользу вторичного сегмента, который сегодня становится все более привлекательным за счет инвестиционных квартир, предлагающихся на продажу в введенных в эксплуатацию новостроях. Такие объекты ценны для покупателей более низкими рисками в сравнении со строящимся жильем и возможностью либо сразу въехать в новую квартиру, либо приступить к ремонтным работам.
Текущий год вряд ли принесет кардинальные изменения для вторичного сегмента – старое и ветхое жилье будет продолжать дешеветь, а собственники квартир в сданных новостроях постараются удержать цены на текущем уровне, так как интерес к таким объектам стабильно высокий. Как результат, средние цены в сегменте до конца года, вероятно, покажут очередные 5-7% падения».
Ярослава Чапко, директор CDS «По итогам 2017 года снижение цен в долларовом эквиваленте составило 6,2%, повторяя динамику предыдущих лет. При этом старый жилой фонд, который с каждым годом всё меньше соответствует современным стандар-там качества жизни, дешевел более высокими темпами.
В 2018 году прогнозируем последующее понижение ценового тренда, в первую очередь вследствие курсовых колебаний гривны, слабого спроса в условиях сохранения политических и экономических рисков, а также ожидаем дальнейшее расслоение рынка, когда устаревшее жилье будет дешеветь более высокими темпами, чем недавно построенное. Критерии рациональных планировок жилья и его энергоэффективность, также как и цена, будут оставаться определяющими для большинства покупателей как на первичном, так и вторичном рынках.
Очевидно, что высокая ставка рефинансирования и заложенный в бюджете на 2018 год курс доллара на уровне 30 грн. еще больше отдалили рынок недвижимости от возможности предложения банками привлекательных ипотечных программ. Как минимум в течение 2018 года сохранится стагнационное состояние рынка «вторички» столицы, а падение цен может составить 5-10%»
Максим Школьник, основатель и управляющий директор Address.ua
Тенденции: По итогам 2017 года объем предложения на вторичном рынке незначительно увеличился – пополнение рынка происходило в основном за счет квартир в сданных в эксплуатацию новых домах и альтернативных сделок с целью улучшения собственных жилищных условий.
Высокий спрос на малометражные квартиры нивелирует пополнение вторичного сегмента новыми однокомнатными квартирами, в связи с чем структура предложения осталась без изменений – 65% предложения представлено двух- и трехкомнатными квартирами.
Количество сделок купли-продажи на киевском рынке жилья увеличилось на 7,9%, в сравнении с 2016 годом, в основном, за счет продолжающегося смещения спроса в бюджетный сегмент.
В структуре запросов как по площади, так и по цене квартиры сохранились прошлогодние разнонаправленные тенденции – более 60% запросов пришлось на квартиры стоимостью до $30 тыс., при этом, количество запросов на 2-к квартиры продолжило расти.
Снижение средних медианных цен в 2017 году продолжилось, хотя и меньшими темпами, чем в предыдущие годы. Медианная стоимость квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости вплотную подобралась к психологической отметке в $1 000.
Предложение на рынке жилья: В 2017 году среднемесячный объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости продолжил уменьшаться – он составил 18,4 тыс. квартир, что на 20% меньше, чем в 2016 году.
В 2017 году динамика изменения объема предложения носила ярко выраженный сезонный характер – незначительное увеличение объема предложения наблюдалось в марте 2017, а в октябре 2017 года объем предложения краткосрочно увеличился более, чем в 1,5 раза.
Распределение предложения по районам изменилось незначительно – основной объем предложения (71%) приходится на правобережные районы Киева. Увеличился удельный вес Голосеевского, Дарницкого, Оболонского и Печерского районов (в среднем на 0,9%), а удельный вес Подольского, Святошинского и Соломенского районов в свою очередь снизился (в среднем на 1,2%).
К концу 2017 года объем предложения уменьшился на 5,2% в сравнении с декабрем 2016 года.
