Хаотична забудова передмістя Києва може викликати соціальний колапс – Віктор Лещинський
Останні десять років ми спостерігаємо шалені темпи будівництва в містах-супутниках обласних центрів, таких як Київ, Дніпропетровськ, Харків, Одеса, Львів.
Найбільшим інвестиційним і споживчим попитом користуються міста, селища та села навколо столиці. Вони дуже цікаві для забудовника, оскільки популярні у населення. І це не дивно, адже тут житло коштує приблизно на 30% дешевше, аніж в Києві. Але з швидким розвитком забудов міст-супутників столиці виникає ряд проблемних питань, які потребують термінового вирішення.
Навколо Києва в полях починають виростати цілі мікрорайони, комунікації яких викликає хвилювання. Оскільки, якщо обленерго ще має змогу подати електроенергію для цих комплексів у повному обсязі, облгаз у силі прокласти шляхи, то надання послуг від облводоканалу (водоподача і водовідведення, побудова нових очисних споруд, подача якісної питної води) – вкрай велика проблема! Минуло року я відвідав досить багато водоканалів по всій Україні і впевнено можу сказати, що їх стан на 80% просто плачевний! Більшість з них лише починають брати участь в міжнародних фінансових програмах кредитування для отримання позик на реконструкцію всіх своїх систем.
У нас самі «молоді» системи побудовані у 80-их роках минулого століття і, звісно, вже на грані руйнації через час і навантаження. Міста-супутники розширили свої можливості, появилось багато розважальних закладів (торгівельних центрів, ресторанів, кафе швидкого харчування, салонів краси тощо) і виникло набагато більше навантаження на каналізацію. Застарілі інженерні комунікації стали причиною перебоїв з подачею води, проблем з каналізацією. У Бучі, Гостомелі, Ворзелі, Крюковщині, на Софіївській Борщагівці, Петропавлівській Борщагівці відбуваються постійні поломки насосів, які качають воду зі свердловини. Періодично напір води дуже слабкий і бувають моменти, коли після 22:00 і зовсім зникає вода…
Ще одне питання, яке виникає – чи заплановані навчальні заклади (садочки і школи), дитячі поліклініки і лікарні? Рідкісні моменти, коли забудовник витрачає свої кошти для зведення учбових закладів. На сьогодні, нові садочки і школи за державні кошти практично не будуються. Уже зараз ми можемо спостерігати ситуацію, коли на одне дитяче місце в садочку за Києвом претендують декілька діток. Наприклад, в Ірпені в одній групі – понад 40 діток, в Гостомелі – лише один комунальний дитячий садочок, а в Гатному – одна школа і діти навчаються у дві зміни.
В цьому напрямку недопрацьовує місцева влада, яка повинна забезпечувати належне проживання населення. Міста і села, як окремі адміністративні одиниці, мають повноваження забудовувати свої території так, як їм вигідно. Це – прерогатива органів місцевого самоврядування. Зараз більшість земель під садівництво, сільськогосподарського та промислового призначення місцеві органи влади через сесії рад переводять під житлову забудову, торгово-розважальні центри, заправні станції тощо. При чому, зовсім нехтуючи забудовою соціальних закладів, бо це не вигідно.
Ще одне з найбільш проблемних питань – транспортне сполучення. Більшість мешканців приміської смуги є власниками автомобілів, тому навантаження на автошляхи місцевого значення просто колосальне! Нові автомобільні дороги, звичайно, не будуються, ледь «латають» ті, що є. Тому на дорогу місцевого значення йде додаткове навантаження 20-30 тис. автомобілів кожного дня. Це люди, які живуть за містом і кожного дня їздять на роботу в Київ. Уже довгий час обговорюється будівництво великої кільцевої дороги навколо Києва, та «віз і далі там». Зараз на під’їзних дорогах до Києва у години пік практично у всіх напрямках спостерігаються неймовірні корки. А що буде ще через 5 років, коли заміських мешканців стане ще більше?
Я уже й не кажу про техніку безпеки. В якому місті чи районі є пожежні машини, які можуть погасити пожежу на 12-му поверсі (32 метри)? Думаю, що 90% не мають такої змоги. Це ж просто недопустимо! Не дай Господь щось трапиться. Хто нестиме відповідальність за чиєсь незбережене життя?
Головна наша проблема полягає в тому, що у всіх областях немає консолідованого центру, який би координував загальний концепт розвитку територій. Є обласний архітектор і є обласне управління архітектури. Загальна координація розвитку інфраструктури навколо обласних центрів – формально є, а по факту – відсутня.
Якщо роздивлятись правильні шляхи для глобальної заміської забудови, то має бути загальна концептуальна схема розбудови території. Повинна розвиватись загальна система всіх інфраструктурних об’єктів, починаючи з доріг, озеленення територій, садочків, шкіл, поліклінік, амбулаторій і т.д. Все чітко має бути прописано в «Містобудівних умовах обмеженнях забудови земельної ділянки», які видаються місцевими архітекторами. І в першу чергу необхідне планування і контроль зі сторони органу місцевого самоуправління, якому належить територія, для порозуміння між забудовником і містом. Щоб дві сторони розуміли і прорахували кількість населення, яке буде жити, та навантаження на нежилі комерційні об’єкти для комфортного життя людей.
Зазвичай, інвестор вкладає кошти лише в забудову. Хоча на даний час ще діє норма сплати пайового внеску, що в середньому складає 4% від загального кошторису об’єкту забудови. Ці кошти мають перераховуватись у місцевий бюджет для розвитку інфраструктури. Інвестор може бути звільнений від цього платежу, якщо він за свій рахунок забезпечив інфраструктуру і сесії місцевих рад прийняли його роботу як таку, що відповідає вимогам. Вважаю, що цю норму не можна скасовувати, оскільки інвестор, який отримає прибуток з своїх вкладень, просто зобов’язаний вкласти кошти у розвиток території, де він будує, або ж самотужки цю інфраструктуру побудувати. Але з іншого боку, органи місцевого самоврядування повинні брати учать у вирішенні глобальних питань. Вони зобов’язані видавати містобудівну документацію таким чином, щоб інвестору було вигідно вкладати кошти не лише в житло, але й інші об’єкти. Також орган місцевого самоврядування повинен планувати заздалегідь забудови і вирішити питання комунікацій (газ, вода, світло), домовившись з монопольними організаціями про комплексний старт будівництва.
Має бути чітка система взаємодії всіх дозвільних, контролюючих і перевіряючих організацій з тими, хто приймає рішення по видачі дозволу на будівництво з самого початку. А то у нас легкий дисонанс у цьому напрямку. Так, якщо інвестору сподобалась територія, він йде в місто за дозволом, який потім подає в ДАБІ і отримує документацію, що він може починати будівництво. А через декілька днів одна з контролюючих організації за чиєюсь скаргою призупиняє процес будівництва, власнику забудови виписують штрафні санкції, а для нього і так кожен день простою будівництва – колосальні видатки. Чому ж виникає така ситуація, якщо видали дозвіл? Просто якесь зачароване коло виходить… Значить, потрібно цю систему змінювати. Якщо місто і ДАБІ уже видали дозволи, то незрозуміло чому претензії висловлюють інвестору, який несе збитки через призупинення будівництва. Чому лише забудовник має нести відповідальність?
Я переконаний, що повинен бути чіткий план розвитку міст і територій не менше, ніж на 20 років, в якому, окрім житлового будівництва, має буде запланований розвиток соціального напрямку та бізнесу. І при плануванні територій потрібно враховувати і державні, і приватні, і громадські інтереси одночасно. В кожному місті чи районі провести громадські слухання з обов'язковою участю всіх представників будівництва на певній території, щоб подані зауваження враховувались при затвердженні цього плану. А не так, як це відбувається зараз: частково вислухали, а корективи не внесли. Також, в цих обговорення обов’язково мають брати участь справжні експерти з великим досвідом роботи в будівельній сфері!
Віктор Лещинський, віце-президент Академії будівництва України
м. Київ, вул. Євгена Сверстюка, 23
Академія будівництва України
тел.:044-592-22-00
