Мартин Хормут: Инвестиции в зарубежную недвижимость – защищены надежнее, чем банковские депозиты в Европе
В Европе первичная жилая недвижимость развивается более динамично, чем в Украине. В связи с начавшимся в 1996 году активным ростом цен на нее правительства ряда европейских стран c 2003 года стали создавать госкомиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости.
Их интересовало: куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем. По словам Мартина Хормута, владельца компании PHL, специализирующейся на управлении инвестициями и девелопменте недвижимости, это в большой мере способствовало оживлению сектора, однако не привело к существенному снижению цен.
Примечательно, что проблема подорожания жилья практически не коснулась Германии, потому что страна имеет высокую обеспеченность жильем и большой запас социального жилья. В первые 6 месяцев 2012 года в стране началось строительство более чем 1,7 млн. м.кв. площадей недвижимости. Эти данные обнародовал один из авторитетных независимых исследовательских институтов – BulwienGesa. В настоящее время в Германии наблюдается повышенный спрос на дома и квартиры. Большая часть введенных в 2012 году площадей была именно жилого назначения. От общего количества новых площадей это около 60%. Больше всего строится жилья в Мюнхене. На втором по объемам строительства месте находится Франкфурт. Наилучший показатель динамики роста жилья принадлежит столице – Берлину. Во второй половине 2011 года здесь было запланировано строительство 1860 единиц жилой недвижимости, а уже в первой половине 2012 эта цифра составляла 3291.
Недвижимость в Германии является чрезвычайно привлекательной для вложений инвесторов-нерезидентов. С каждым годом среди них все больше наших соотечественников. Следует отметить, что инвестиции в недвижимость – намного более защищены, чем вложенные в банковские депозиты и государственные облигации. Практика инвестирования показывает две «крайности»: инвесторы могут выбрать либо инвестиции в рискованные страны и с высокой вероятностью потерять инвестированный капитал или же купить государственные облигации надежных стран с процентной ставкой ниже уровня инфляции и наблюдать, как их капитал медленно обесценивается. В этой ситуации инвестиция в зарубежную недвижимость – это разумный баланс надежности и доходности. А при этом не следует забывать о возможность использования банковского кредита на 50-70% стоимости объекта недвижимости при рекордно низких процентных ставках в Европе, что может обеспечить IRR (внутреннюю норму рентабельности) на уровне более 25%.
Особенностью рынка жилой недвижимости в Украине можно назвать выравнивание баланса между первичным и вторичным рынком. Число сделок с новостройками постепенно догоняет количество продаж на вторичном рынке. Так в 2012 году было заключено 33,5 тыс. сделок купли-продажи, из них 19,5 тыс. — на вторичном рынке и 14 тыс. в новостройках. Емкость рынка жилой недвижимости Киева в 2012 году составила около 2,8 млн. кв. м., из которых новостройки занимают почти 1,5 млн. кв. м. Главной отличительной чертой рынка украинской недвижимости является то, что основной объем сделок заключается в эконом-сегменте – около 80%. На долю квартир бизнес-класса приходится около 15% рынка. Жилье класса «люкс» традиционно занимает 5-10% рынка недвижимости. Такая ситуация вполне объяснима неадекватно высокой стоимостью жилых квадратных метров в Киеве – зачастую они дороже квадратных метров апартаментов более высокого класса в европейских городах.
Поэтому один из прогнозов на ближайшие годы: вложения в европейскую жилую недвижимость будут становиться все более привлекательными для инвесторов из Украины. Ведь покупая жилье в Европе, инвестор может рассчитывать на стабильные поступления от высокой арендной платы плюс гарантированную защищенность своей собственности на законодательном уровне, о чем нельзя пока и мечтать в Украине. К тому же, многие объекты жилой недвижимости в Украине строятся с использованием дешевых или некачественных материалов, не имеют должного сопровождения и обслуживания. В Европе такая ситуация исключена. Тут вопрос обслуживания домов и инфраструктуры находится на высочайшем уровне. Волна проектов, предполагающих создание новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, сегодня охватила все крупные города Европы. Примером может служить принятая в Лондоне в 2002 году программа создания 100 «общественных пространств», причем 20 проектов реализуется уже сегодня.
Международная компания PHL во главе с Мартином Хормутом широко представлена в Восточной Европе. При непосредственном участии господина Хормута было реализовано 18 строительных проектов в Берлине – и все они успешны. Недавно была закрыта сделка по объекту розничной торговли в Германии со сроком окупаемости 10 лет. Компания имеет отношение к ряду престижных европейских проектов – роскошный гольф-курорт на площади 130 га в Хорватии на побережье Адриатического моря, торговый центр в Болгарии в городе Варна. Как почетный и опытный специалист в сфере управления инвестициями и девелопмента, Мартин Хормут принимал участие в масштабных проектах компании GTC и Эли Алроя.
