Аренда квартир в столице подорожала до $1 тыс. в месяц
В ноябре средняя стоимость аренды жилья в Киеве преодолела психологический рубеж, превысив $1 тыс. в месяц. Даже за самые дешевые квартиры — малометражки и гостинки в спальных районах — хозяева просят не меньше $500-600 в месяц. Жилье, сдаваемое по $450-500, «уходит» в течение дня.
 |
|
ДОРОГО И НЕПРИБЫЛЬНО. Индикаторы рынка недвижимости Киева |
Рост арендных ставок риэлторы объясняют инфляцией, наплывом приезжих и даже политической нестабильностью. На самом деле основной движущей силой роста цен стала жадность рантье. Прошлогодний скачок цен на жилье (в среднем +60% по итогам 2006-го) увеличил срок окупаемости арендуемых квартир с 10 до 15 лет. Арендодатели сориентировались мгновенно, подняв арендные ставки: квартира, которую в начале 2006-го можно было снять за $300-350 в месяц, в ноябре 2007-го сдавалась минимум за $500.
Несмотря на оптимизм рантье (подняли на $200, если надо, поднимем и на $300), в ближайшие год-два арендные ставки вряд ли будут расти нынешними темпами. Стоимость аренды неоправданно завышена. Украинская недвижимость уже сейчас одна из самых доходных в Европе. Доходность от сдачи недвижимости внаем (без учета операционных расходов и налогов) близка к 10% годовых — при среднеевропейском показателе 5-6%. Кроме того, очевиден разрыв между ростом доходов граждан (+25-30% в год) и ростом арендных ставок, которые менее чем за год увеличились на 60-70%. Арендатор, зарабатывающий $600-800 в месяц, априори не сможет платить за квартиру $500. Рынок аренды, как и рынок жилой недвижимости, подошел к порогу, за которым практически невозможен рост цен. Подорожавшие квадратные метры не по карману большинству потенциальных покупателей и арендаторов.
Впереди европы всей
Впрочем, киевские рантье не собираются замораживать цены, ссылаясь в том числе на более высокие арендные ставки в Москве. Однако это не аргумент. Украина не Россия. Москва — один из самых аномально дорогих городов Евразии. Дороговизна московских квадратов вызвана факторами, напрочь отсутствующими у нас: нефтедолларами, колоссальным спросом на недвижимость в Белокаменной, который обеспечивают 150 млн россиян, и, наконец, уровнем доходов, в несколько раз превышающим киевский.
Если ориентироваться не на Россию, а на Европу, скорее всего, в 2008-м и далее стоимость квартир и арендные ставки в Киеве будут расти от силы на 20-25% в год — примерно вровень с ростом доходов граждан.
Возможен и вариант снижения цен. Например, если столичные рантье, число которых риэлторы оценивают в 30-50 тыс., начнут избавляться от недвижимости в пользу более прибыльных инвестинструментов. Помесячная аренда однокомнатной квартиры стоимостью $100 тыс. приносит собственнику $500 в месяц, или около $6 тыс. в год. Долларовый депозит — от $9 тыс., т. е. в полтора раза больше. К тому же $6 тыс. — это «грязный» доход, из которого нужно вычесть 15% подоходного налога и около 10% операционных расходов (косметический ремонт, оплата коммунальных услуг). Если 30-50 тыс. квартир в одночасье попадут на вторичный рынок, цены на недвижимость и арендные ставки могут обвалиться на 20-30%.