Контракти.ua

На вопросы ее участников отвечал начальник департамента недвижимости, строительства и земельного права адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Виталий Правдюк.

Актуальная тема отношений «инвестор-застройщик» в период кризиса вызвала множество вопросов. Ведь инвестирование в строительство «с нуля» еще недавно многим казалось реальным шансом обзавестись качественным жильем или выгодно приумножить капитал – стоило лишь вложить в строительство оговоренную сумму, довериться застройщику и немного подождать. Кризис больно ударил по мечте инвесторов о квартире в новом доме: проекты «замораживаются», а с ними – и деньги вкладчиков. Неопределенная дата окончания строительства, а также свирепая инфляция подталкивают инвесторов к естественному желанию спасти хотя бы вложенные финансы. Но «выдернуть» их из «замороженного» объекта часто бывает так же сложно, как и дождаться ключей от новой квартиры. Так что большинство вопросов к Виталию Правдюку касались именно санкций и мер, применение которых может «простимулировать» застройщика «разморозить» проект или вернуть деньги.

Виталий Правдюк отметил, что многие застройщики пеняют на кризис, но хорошо бы выяснить истинную причину, по которой «заморожен» проект. При реальном отсутствии денег никакие санкции не помогут. Если же средства используются для реализации других целей, даже не всегда связанных со строительством, то нужно спровоцировать риск потери застройщиком проекта или осложнения в его хозяйственной деятельности. «К примеру, застройщик заморозил реализацию проекта А в виду того, что основную часть средств направил на реализацию проекта В. Если Вам удастся в виде обеспечительных действий наложить запрет на согласование документации по проекту В или запрет на продажу застройщиком активов в проекте В, то он будет вынужден как-то договариваться с инвесторами для обеспечения своих интересов», – уверен эксперт.

Отвечая на вопрос, какие действия нужно предпринять инвестору, чтобы вернуть вложенные в строительство средства, Виталий Правдюк посоветовал максимально формализировать общение с застройщиком и, таким образом, накапливать доказательную базу для возможного судебного разбирательства. Не звонить в отдел продаж с требованием объяснений, а писать через почтовое отделение, с перечнем вложений. «Если процесс переговоров и переписки себя исчерпал, то нужно не затягивать с обращением в суд. Помните, что настоящую бесспорность Ваше требование о возврате средств получит лишь тогда, когда оно будет закреплено судебным решением, вступившим в законную силу», – добавил Виталий Правдюк. Что касается инфляционной корректировки, то прямо законом право на нее не определяется, но если применить индексацию как одно из обоснований суммы убытков, то, в соответствии со статьей 22 Гражданского кодекса, суд может учесть эти суммы при вынесении решения.

Еще одной распространенной проблемой является некачественно составленный договор между сторонами, который серьезных санкций для застройщика не предусматривает. Часто это останавливает инвестора в желании защитить свои вложения, а между тем он в любом случае может доказать в суде сумму понесенных убытков. Убытками, в соответствии со статьей 22 Гражданского кодекса, являются: затраты, которые лицо сделало или должно сделать для возобновления своего нарушенного права (реальные убытки); доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущена выгода). Под такие убытки можно отнести увеличение стоимости жилья на первичном рынке, иные обоснованные затраты.

Как правило, договор очень редко дает инвестору право вернуть инвестиции «по желанию», без обоснований такого шага и с взысканием только штрафных сумм за досрочное расторжение. Для большинства инвесторов единственным способом вернуть деньги является обращение в суд с аргументами в пользу того, что застройщик грубо нарушает свои обязательства.

По словам Виталия Правдюка, на сегодняшний день для инвестора не существует гарантированно способа защититься от форс-мажоров. Эксперт порекомендовал оплачивать объект в соответствии с этапами строительства, ведь деньги инвестора не всегда расходуются рационально и требуют жесткого контроля со стороны вкладчика. Большое количество объектов в Украине сооружаются на арендованных земельных участках с короткими сроками аренды. Возможность же ипотеки имущественных прав аренды земли существует в Украине пока лишь как теоретическое понятие. Вступивший недавно в силу Закон № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству», с одной стороны, прямо предусмотрел возможность ипотеки права аренды, но с другой – исключил из перечня ипотек аренду земли государственной и коммунальной собственности. Большинство строительных объектов сооружается на землях, арендованных именно у государства или органов местного самоуправления, что снижает до нуля эффективность таких изменений.

Виталий Правдюк отметил тот факт, что ни одна из существующих схем инвестирования в строительство в Украине в полной мере интересы инвесторов не защищает. Причина – в отсталости отечественного инвестиционного законодательства. Многие типы договоров, заключаемых сторонами при инвестировании в строительство, или не урегулированы вообще (договора резервирования объекта, договора паевого участия в строительстве), или же урегулированы слишком общно, без учета специфики строительного инвестирования. Если выбирать схему, которая хоть как-то помогает инвестору, то это – ФФС. Все-таки, есть специальный Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлениях имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в котором право инвестора (по тексту закона – «доверителя») на досрочное изъятие вложенных средств предусмотрено прямо и однозначно. Более того, управитель обязан создавать специальный фонд оперативного резерва для таких возвратов. «Другое дело, что у нас научились обходить и эти нормы, – тут же предостерегает Виталий Правдюк. – К примеру, многие строительные компании вносят в условия договора и соответствующие Правила ФФС нормы о непропорционально больших суммах вознаграждений управителя в случае досрочного прекращения договора. Мне доводилось встречаться со случаями, когда такие «штрафные» вознаграждения доходили до 30% от уплаченных средств!».

Владельцам строительных облигаций с «замороженных» объектов эксперт посоветовал внимательно изучить Проспект-документ о погашении облигаций, который должен по своей форме и содержанию соответствовать требованиям, изложенным в Законе «О ценных бумагах и фондовой бирже» и «Положении о порядке выпуска предприятий № 322 ГКЦБФР». Он содержит сроки погашения облигации, т.е. передачи квартиры в новом доме. После того, как юридический факт нарушения застройщиком обязательств установлен, инвестору нужно принять решение: то ли ожидать окончания заморозки стройки и предъявления претензий по поводу нарушения сроков после получения квартиры, то ли расторгнуть договора с застройщиком и требовать соответствующей компенсации. Даже если такое не написано в договоре, в соответствии с частью 5 статьи 653 Гражданского кодекса Украины, если договор расторгнут в связи с невыполнением обязательств одной стороной, другая сторона может требовать возмещения вызванных этим убытков.

На просьбу одного из участников конференции прокомментировать причины, по которым «замораживаются» многие стройки, Виталий Правдюк ответил так: «Падение объемов продаж строительных объектов произошло практически одновременно во всем мире… Разрыв между реальной стоимостью объектов недвижимости, то есть их потребительской, и рыночной стоимостью происходил не один год. Когда была достигнута некая критическая маса – что называется, «плотину прорвало».

Все ответы Виталия Правдюка на вопросы участников интернет-конференции можно прочитать здесь
http://www.ligazakon.ua/news/ga013084.html