Контракти.ua

Владельцы жилья и квартиранты — непримиримые противники. Любимое оружие арендодателей — неожиданное повышение оплаты. Идеальное время для удара — момент расчета за предыдущий месяц. Если квартирант начнет возражать, его можно прижать к стене, предложив освободить апартаменты. Затаив обиду, квартирант соглашается на новые условия, после чего устраивает контратаку. Ее опасность в том, что последствия станут заметны владельцу жилья далеко не сразу. В качестве моральной компенсации квартирант с радостью спешит восстановить на полученных квадратных метрах картину падения тунгусского метеорита во всех подробностях. Как альтернатива, можно сдавать квартиру посуточно, пока хозяева ни о чем не догадываются. По разрушительной силе ежедневный режим работы сопоставим с тем же метеоритом.

Правда, есть одна опасность. Владельцы жилья очень любят навещать квартирантов в момент, когда тех нет дома. По этой причине продвинутые арендаторы сначала облагораживают жилье, задабривая арендодателя, а накануне переезда проявляют все свое коварство. Запрещенный удар — отказ съезжать с квартиры. Выселить протестующих квартирантов крайне непросто. Впрочем, хозяева тоже могут насолить, сдав квартиру сразу нескольким квартирантам. Единственный способ заключить мировую — оформить договор аренды. Но, будучи реалистами, отметим, что такие отношения выгодны владельцу квартиры, а не арендатору.

Заключается договор исключительно в письменной форме. Если речь идет об аренде квартиры на срок свыше 3 лет, договор необходимо заверять у нотариуса.

По мнению директора ЮФ «София» Александра Поливодского, оформление договора у нотариуса влечет за собой дополнительные затраты, но, в то же время, дает дополнительные правовые гарантии.

Первым

делом, будущему квартиранту необходимо выяснить, вправе ли арендодатель сдавать квартиру. Не исключено, что квартира ему вообще не принадлежит. Посему желательно взглянуть на свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Если собственников несколько, необходимо получить согласие каждого из них.

Аренда возможна только при согласии всех совладельцев.

Многие собственники жилья часто не понимают, что не вправе посещать сданную квартиру в отсутствие арендатора. И если такое произошло, можно смело обращаться в суд или милицию. Более того, если в отсутствие жильцов и без их согласия собственник приходил в квартиру и нанес вред имуществу, он может быть привлечен к уголовной ответственности в частности за незаконное проникновение в чужое жилое помещение. При этом не следует забывать, что ваши права будут надежно защищены, если договор оформлен надлежащим образом. Обычно текст договора аренды предлагают заключить риелтеры, но арендодатель и собственник вправе составить и предложить свой вариант документа. Ведь общеобязательной формы не существует.

Как советует юрист ЮФ «ЮСТ» Алексей Рогачев, из сложившейся практики в договоре найма жилых помещений квартир, домов рекомендуется: четко указывать адрес объекта аренды, его площадь, техническое состояние и выявленные перед подписанием договора недостатки (трещины и дыры в стенах, на полу и потолке, состояние входной двери). Перечислить ценное имущество, которое передается вместе с квартирой, и его состояние (мебель, сантехника, бытовая техника, компьютер, телевизор и т.д.); описать видимое состояние водопроводных и электрических сетей, а также показатели счетчиков воды, газа, электричества и т.д. (если такие имеются). А также предусмотреть распределение обязанностей по осуществлению косметического и капитального ремонта (актуально для аренды на длительный срок). Изначально ст. 819 Гражданского кодекса Украины указывает, что текущий (косметический) ремонт осуществляет арендатор, а капитальный — арендодатель, если стороны в договоре не распределили обязанности по своему усмотрению.

В договоре необходимо определить дату и порядок расчетов. Для арендатора наиболее выгодным вариантом считается осуществление платежей через банк на счет арендодателя. В таком случае можно легко подтвердить факт оплаты за проживание. Как альтернатива — получение расписок от хозяев при получении денег. Во всех иных случаях придется рассчитывать исключительно на порядочность владельцев жилья.

Очень важно предусмотреть возможность отсрочки выселения арендатора в случае пожелания владельцев расторгнуть сделку (например, 20 дней для поиска другого жилья). Для арендодателя неплохо бы определить в договоре порядок доступа в квартиру для проверки сохранности имущества, компенсацию за порчу имущества и порядок определения ее размера. Указать четкие основания для расторжения договора, а также порядок возврата помещений арендодателю.

Также арендодателю рекомендуется напрямую ограничить в договоре количество людей, которые будут проживать в квартире вместе с официальным жильцом-арендатором. Важно выделить, что данный договор не является основанием для прописки в квартире.

К сожалению, отсутствие вышеуказанных положений в договорах все чаще приводит арендаторов и арендодателей к проблеме соблюдения условий проживания. Более того, известны случаи, когда хозяева не могли выселить жильцов даже в судебном порядке, поскольку они прописали в съемной квартире своих детей.