Торговая недвижимость в Украине чувствует себя лучше всех
В 2012 году девелоперы развивали торговые объекты активнее других сегментов недвижимости.
Об этом заявил партнер консалтинговой компании UTG Виталий Бойко.
В прошлом году только в Киеве было введено пять торговых центров общей площадью 112 тыс. кв. м, что считается рекордным показателем по объему новых торговых помещений за все время существования рынка. Несмотря на столь внушительные объемы, практически все новые площади были заняты арендаторами. В итоге, уровень свободных помещений в столичных торговых центрах на начало 2013-го составил всего 0,8% или 7,3 тыс. кв. м из общих 916 тыс. кв. м.
Высокий спрос на торговые площади спровоцировал рост аренды. В прошлом году она подорожала на 8% и сейчас в среднем составляет $30-100 за кв. м без НДС и эксплуатационных расходов в зависимости от уровня объекта и профиля арендатора. Как отметил Бойко, со временем в Украине арендаторы перейдут на схему оплаты аренды в привязке к товарообороту. Эту схему активно внедряют арендодатели. Расчет за аренду идет, исходя из некой базовой ставки плюс процент выторга оператора. Для торговых галерей она составляет 10-15% месячной выручки.
Бойко считает, что нынешний год может быть богат на сделки в торговой недвижимости. Основными инвесторами выступят российские компании, которые имеют средства от продажи объектов коммерческой недвижимости в России, где наблюдается бум перепродаж торговых центров. «По доходности торговой недвижимости, составляющей 20-25% на вложенные средства, киевский рынок уступает только Москве, опережая даже Санкт-Петербург по этому показателю», – говорит эксперт UTG. Кроме того, россияне оценивают украинскую недвижимости выше, чем иностранные компании. Ставка капитализации местных объектов составляет 11-12%. В отличие от иностранцев ближайших восточных соседей интересуют спекулятивные сделки: покупка объектов для последующей продажи институциональному инвестору. В частности инвесторы интересуются крупными региональными торговыми центрами, где «якорями» выступают известные международные или национальные сети.
Столица остается ключевой локацией для развития проектов торговой недвижимости. В прошлом году в украинских областях, помимо Киевской, было построено 12 торговых центров общей арендуемой площадью около 223 тыс. кв. м – преимущественно в городах с населением свыше 500 тыс. человек. Из-за низких арендных ставок в регионах Украины строить торговые центры не выгодно: процент по кредиту выше, чем процент доходности от объекта. Количество компаний с собственным свободным капиталом для инвестирования в недвижимость невелико. «Для развития торговой недвижимости в регионах необходимо подымать ставки аренды, но на это никто не пойдет», – утверждает Бойко.
В 2013-м в Киеве может быть открыты 8 новых ТРЦ общей арендуемой площадью 193 тыс. кв. м. Арендные ставки в столице останутся стабильными.
