Футбольный «квадрат»: Насколько результат Евро-2012 зависим от рынка недвижимости
Победителем Евро-2012 может стать Португалия, Россия дойдет до полуфинала. Страны-хозяйки чемпионата – Украина и Польша – не смогут выйти из своих групп. Такие смелые прогнозы опубликовала специализирующаяся на недвижимости консалтинговая компания JonesLang LaSalle.
Метод расчета вероятности победы или проигрыша сборных достаточно спекулятивный. Аналитики JonesLang LaSalle проанализировали результаты матчей предыдущих европейских чемпионатов и сравнили их с данными многолетних наблюдений за экономическими и финансовыми показателями рынков офисной, торговой, складской и индустриальной недвижимости в странах-участницах еврочемпионатов.
Прогнозы компании Jones Lang LaSalle по групповому этапу Евро-2012
Группа A. Исторически страны с наиболее высокими ставками капитализации (окупаемость объекта – ред.) в сегменте складской и индустриальной недвижимости, играют лучше и доходят до плей-офф. Двузначные ставки капитализации в премиальных складских и индустриальных объектах в России и рост ставок капитализации в премиум-сегменте в Греции в течение последних 12 месяцев дают основания полагать, что Польша и Чехия закончат соревнование на групповом этапе.
Ставки капитализации индустриальной недвижимости в странах, чьи сборные играют в группе А: Россия – 11%, Греция – 8,5%, Чехия – 8%, Польша – 8%.
Группа B. На последних чемпионатах Европы страны с наивысшим показателем вакантности (количество свободных, сдаваемых в аренду площадей – Ред.) в офисных зданиях возглавляли свои группы. На основании этой тенденции, а также учитывая динамичное развитие новых девелоперских проектов, реализацию девелоперских проектов и невысокие объемы сделок по аренде площадей, Португалия и Нидерланды, по прогнозам Jones Lang LaSalle, одержат триумф над Данией и Германией.
Уровень вакантных площадей офисной недвижимости в странах, чьи сборные играют в группе B: Нидерланды – 17%, Португалия – 12%, Дания – 10%, Германия – 8%.
Группа C. Опыт прошлых чемпионатов показывает, что страны с самыми высокими показателями годовой доходности офисной недвижимости в данном сегменте имели преимущество на поле. Если эта тенденция сохранится в 2012 году, Испания, которая сейчас возглавляет мировой рейтинг ФИФА, не выйдет из своей группы. Группу возглавит Хорватия, а на втором месте разместится Италия, которая одержит победу над Ирландией, невзирая на недавние слухи о практике договорных матчей в футбольных национальных лигах.
Годовая доходность офисной недвижимости в странах, чьи сборные играют в группе С: Хорватия – 12%, Италия – 2,5%, Ирландия – 1,5%, Испания – -3%.
Группа D. Интересно, что страны с наименьшим прогнозируем ростом арендных ставок в торговой недвижимости, хорошо играли на поле. В большинстве стран Европы действует режим строгой экономии, который оказывает давление на потребителей, что в свою очередь влияет на показатели розничной торговли. Позитивная потребительская среда в Швеции позволяет предположить, что страна может уступить в соревновании Англии и Франции, где, по прогнозам, доходы в секторе розничной торговли будут более низкими. Украина тоже потерпит поражение от этих сборных.
Показатели роста ставок торговой недвижимости в 2012-2014 гг. в странах, чьи сборные играют в группе D: Франция – 0-1%, Англия – 1-2%, Швеция – 3-4%, Украина – от 4%.
Прогнозы результатов игр в матчах плей-офф
Четвертьфинал. Результаты первого этапа игр на выбывание раньше определялись ростом стоимости складской и индустриальной недвижимости. Страны с самым стремительным ростом данного показателя проходили в полуфиналы. Активно развивающийся сектор складов в Центральной и Восточной Европе указывает на то, что Россия и Хорватия одержат победу над Нидерландами и Францией, где рынки находятся на более зрелом этапе.
Несмотря на то, что, по предварительным прогнозам, в Англии в этом году стоимость индустриальной недвижимости останется на прежнем уровне, этого будет достаточно для выхода в полуфинал, так как в Италии этот показатель только снижается. Матч между Португалией и Грецией будет нелегким, но, по предварительным прогнозам, Португалия победит.
Полуфинал. Определяющим фактором на этом этапе турнира могут быть арендные ставки в сегменте офисов премиум-класса, причем в финал выходили рынки с наиболее благоприятными условиями для арендаторов. Недостаточное предложение оказывает давление на арендные ставки в Лондоне, соответственно, можно предположить, что Великобритания с арендными ставками на офисную недвижимость премиум-класса – 1200 EUR за кв. м в год уступит Португалии, где ставки в шесть раз ниже – на уровне 200 EUR за кв. м в год. Существенный рост арендных ставок, наблюдавшийся в Москве в 2011 году, указывает на то, что Хорватия впервые выйдет в финал после победы над Россией.
Финал. Исходя из итогов прошлых игр, абсолютный чемпион определяется, как и в группе D, по показателям рынка торговой недвижимости. Однако на этот раз триумфатором будет страна с наиболее активным рынком стрит-ритейла и высокими ставками аренды в премиум-сегменте. Опираясь на это наблюдение, можно сказать, что финальный матч будет довольно тяжелым, поскольку арендные ставки в премиальных помещениях стрит-ритейла на главных улицах Хорватии и Португалии составляют 1 020 EUR и 1080 EUR за кв. м в год соответственно. Благодаря небольшому перевесу Португалия одержит победу в острой и нелегкой борьбе с Хорватией и улучшит свое достижение 2004 года, когда она стала серебряным призером чемпионата Европы.
