Контракти.ua

На ринку купівлі-продажу квартир у Києві спостерігається сезонний спад активності. Експерти зазначають, що одна з причин – сезонність. На початку весни вектор уваги покупців традиційно зміщується на заміську нерухомість. Людей більше цікавлять заміські будинки, а квартири відходять на другий план. В той самий час вартість квартир в Києві зменшується.

Сайт ТСН.ua поцікавився у експерта, що зараз відбувається на ринку купівлі-продажу квартир і як можна придбати найдешевше житло.

Скільки коштує житло у Києві?

Зараз середній діапазон вартості одного квадратного метра житла (однокімнатні квартири) в Києві становить – 1100-1200 доларів.

"Чим менша площа квартири – тим більша вартість квадратного метра. Вартість може відрізнятися навіть, якщо будинки стоять поруч. Вона напряму залежить від віку будинку та планування квартири. Якщо однокімнатна квартира загальною площею 35 квадратних метрів, то її середня вартість буде близько 35 тисяч доларів. А якщо квартира, умовно кажучи, має площу 23-25 квадратних метрів, то відповідно ціна житла може бути 28-30 тисяч доларів", – розповідає сайту ТСН.ua Сергій Курганов, рієлтор-практик, гендиректор рієлторського об’єднання.

Експерт додає, що найбільш популярні у Києві однокімнатні квартири.

"На однокімнатні квартири в Києві завжди найбільший попит. Він був, є і залишається незмінним. На другому місці – трикімнатні квартири і на третьому – двокімнатне житло. Чому? Бо квартира на дві кімнати – це для людей перехідний варіант. В однокімнатній сім’ї вже тісно, а на трикімнатну, ще не вистачає коштів", – пояснює експерт.

Якщо ж розглядати вартість квадратного метра житла в трикімнатній квартирі у спальному районі Києва, то вона може бути від 850 до 1500 доларів за квадратний метр.

"Все залежить від віку будинку – старий він чи новий, яке планування житла. До речі, у квартирах, де стандартне радянське планування – вартість квадратного метра найнижча. Такі квартирі найпоширеніші на Троєщині, Воскресенці, Виноградарі. Як правило, в них ніколи не роблять дорогих ремонтів. А ось трикімнатні квартири в нових будинках, в тих же районах, з свіжим ремонтом, побутовою технікою, якісним наповненням – коштують до 1500 доларів за квадратний метр", – розповідає Сергій Курганов.

Зараз на тлі повномасштабної війни ціни на квартири у Києві значно зменшилися, а попит на них мінімальний.

"Обсяг ринку купівлі-продажу квартир у столиці зменшився майже в 10 разів. Але при купівлі квартири можна отримати знижку на 10, 15 і навіть 20%. Все залежить від життєвих обставин продавця. Може бути "чистий продаж", коли квартиру продали і виїхали в інше місто або країну. Або у продавця є альтернативна покупка. Здебільшого люди, продаючи квартиру, покращують свої житлові умови – купують більш зручне житло. Ці фактори теж впливають на вартість квартири, яку хочуть продати", – додає експерт.

На що слід звертати увагу?

Він розповідає, що люди, які хочуть придбати квартиру в Києві, часто роблять звичну для усіх помилку – орієнтуються на ціни в Інтернеті. Але тут слід пам’ятати, якщо квартира продається не професійним рієлтором, то не факт, що буде вказана ринкова вартість. Крім того, рієлтори ведуть для себе базу реальних угод з купівлі-продажу квартир. Там дійсно можна дізнатися, яка квартира і за які гроші була продана. А також, що дуже важливо, як довго вона була виставлена на продаж.

"Вартість квартири формується від попиту та інших зовнішніх факторів впливу – війна, пандемія. Коли ми бачимо вартість квартири в Мережі, то її варто читати так – це лише забаганка господаря, мрії. Іноді буває так – приходить агент на об’єкт, подивиться квартиру, а власник заявляє, що його квартира унікальна і коштує, умовно кажучи, 100 тисяч доларів, тому що у нього є два сини і кожному треба купити по квартирі і ще молодшому придбати авто. Подібне трапляється досить часто. Тому ціни в Інтернеті – це лише умовний діапазон. Зазвичай, квартира продається на 10% дешевше від вартості, яку початково оголошує за неї господар", – пояснює фахівець.

Але фактично, за скільки саме продана квартира, будуть знати тільки продавець та покупець. Бо не завжди навіть нотаріус знає, за скільки продана квартира, тому що є оціночна вартість, яка вказується в договорі про купівлю-продаж і є сума, яку передає покупець продавцю.

Фахівець проводить огляд помешкання і обґрунтовує стартову ціну житла, вираховує суму, за яку цю квартиру реально можна продати. Вартість квартири ґрунтується на трьох показниках. Перше – це поглиблений аналіз вартості аналогічного житла. Друге – проводиться порівняльна характеристика з базою реальних угод. Третє – вивчається попит на житло, тобто в якому ціновому діапазоні люди шукають таке житло.

"Коли ці три показники поєднуються, тоді ми отримуємо ту вартість житла, за якою господарю варто виходити на ринок. Тоді ми можемо гарантувати власнику, що саме за цю суму його квартира може бути продана. З досвіду можу сказати, що нещодавно людина пропонувала до продажу квартиру за 40 тисяч доларів. Але житло знаходиться в аварійному будинку, де колись вибухнув газ і будинок кріпиться на стяжках. Покупця звичайно може зацікавити така ціна, поки він не побачить реальний стан будинку. Тому, я раджу не орієнтуватися на ціни в Мережі, а користуватися послугами професійних продавців", – зазначає Сергій Курганов.

Що робити, якщо квартиру ніхто не купує

Якщо квартиру тривалий час не можуть продати і вона постійно "висить" в оголошеннях на продаж – це означає що, вона не користується попитом, бо перебуває не в робочому ціновому діапазоні. Сергій Курганов радить в такому разі взагалі переглянути питання продажу і відкласти його до кращих часів.

"Люди, які реально хочуть придбати житло, в якомусь конкретному районі, вже давно переглянули всі існуючі оголошення. Вони просто переглядають лише нові об’яви і чекають, коли з’явиться об’єкт, на який вони націлилися. Коли на ринку з’являється потрібний свіжий варіант – є шанс, що його куплять миттєво і навіть трохи дорожче від реальної вартості. А коли квартира тривалий час "висить" в оголошеннях і її вже передивилися всі, хто мав бажання, і не купив, то продати її за виставлену вартість надто складно. Потрібно знижувати ціну. Це як в маркеті, ви заходите і бачите на полицях залежані банани з цінниками "мінус -20-30%", так само відбувається і з нерухомістю у Києві", – пояснює експерт.

Сергій Курганов додає, що власники житла у Києві намагаються утримати високу ціну, а потенційні покупці, у яких є гроші – стежать за тим, аби купити якомога дешевшу квартиру. Тому і ціни на квартири зменшуються.

Хоча, наприклад, у західних регіонах країни все навпаки – вартість житла зростає. Там більш спокійніше, менше долітають ракети і у західні регіони переїхали потенційні покупці, що збільшило попит на житло.