В Донецке не торопятся продавать квартиры
Рынок недвижимости традиционно считается одним из наиболее показательных индикаторов экономической и политической ситуации в стране или регионе. В случае Украины к экономике и политике добавилась и война. Естественно, что наибольшее влияние этот фактор оказал на регион, оказавшийся в зоне боевых действий – Донбасс.
И цены на квартиры в столице Донбасса – Донецке логично повторяют все перипетии последних двух лет, пишет издание Таймер.
Канун войны
Накануне войны Донецк неоднократно занимал первые места среди городов Украины по самым различным показателям. Так, два последних предвоенных года (2012 и 2013) по версии журнала «Forbes» город признавался лучшим местом для ведения бизнеса в Украине. В частности этот рейтинг учитывал сбалансированность городского бюджета, прямые иностранные инвестиции ($1,7 млрд. в 2013 году), величину налоговых поступлений, рост показателей промышленного производства, а также безопасность жизни. Кстати, кроме Донецка в первую 30-ку лучших городов Украины тогда же вошли Горловка, Макеевка и Мариуполь, а второе место после Донецка, два года подряд занимала Одесса.
Кроме того, по итогам всеукраинского конкурса «Населённый пункт наилучшего благоустройства и поддержки гражданского порядка», который с 2003 года проводит Министерство регионального развития Украины, Донецк на протяжении семи лет занимал первое место (вместе с Киевом), а в течение 2011-2013 годов второе место (по итогам 2012 и 2013 года Одесса вместе с Киевом занимали первое место). Типичные финалисты этого конкурса – Киев, Донецк, Одесса, Днепропетровск, Харьков. Интересно, что в 2008 году в Москве на международном форуме «Мегаполис – 21 век» Донецк получил диплом «Лучший город СНГ».
И всё же, несмотря на всё выше изложенное, до войны Донецк по уровню цен на недвижимость занимал шестое место среди областных центров Украины после Киева, Симферополя, Одессы, Харькова и Львова. В 2013 году средняя стоимость квадратного метра жилья здесь доходила до $1000 (8000 грн. по тогдашнему курсу). Покупка однокомнатной квартиры обходилась в среднем около $30 тыс. (двухкомнатная – $42 тыс, трёхкомнатная – $58 тыс.), что составляло примерно средний уровень украинских цен. Вероятно, причины того, что один из лучших городов довоенной Украины оказался в среднем ценовом сегменте, заключаются, во-первых, в большом количестве предложений недвижимости. Так, для сравнения, если во Львовской области в августе 2013 на продажу предлагалось 3 тыс. квартир, а в Харьковской – 22 тыс., то в Донецкой области – 46 тыс. (в Одесской области на тот момент – 51 тыс.). Во-вторых, в Донецке нет моря, в отличие от Одессы или Крыма, и в-третьих он не являлся столицей Украины.
Впрочем, по отдельным ценовым показателям Донецк много лет занимал ведущее положение в Украине (среди областных центров), в частности, по ценам на элитную недвижимость. Летом 2013 года 4-комнатная квартира в Ворошиловском районе, общая площадь – 140 кв.м. с ремонтом, мебелью, техникой и местом на парковке продавалась за $430 000, а таунхаус в городке «Липки» площадью 400 кв. м обошёлся бы в $600 тыс. Для сравнения, в тот же период элитная 4-х комнатная квартира в Днепропетровске площадью 300 кв.м с панорамным видом на Днепр продавалась за $400 тыс., а в Одессе на Фонтане квартира площадью 165 кв.м с видом на море – за $300 тыс.
Если продажа недвижимости в Донецке до войны была на среднем ценовом уровне, то в плане аренды это был один из самых дорогих городов страны. Средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в 2013 году колебалась на уровне $340, двухкомнатной – $470, трёхкомнатной – $650. В разрезе страны по этому показателю Донецк занимал четвёртое место после Киева, Одессы и Харькова.
Соответственно, в удалённых от центра районах однокомнатную квартиру, как говорится, в жилом состоянии можно было искать, начиная с $200, а вот двух-трёхкомнатная квартира в центре, да ещё и в элитной новостройке обошлась бы уже в $1500.
Война и блокада
Конечно, 2014 год стал кризисным не только для Донбасса. Спрос на недвижимость, как и цены, просели во всей Украине. К примеру, в Киеве, где летом 2013 года средняя стоимость квадратного метра жилья составляла $1800, уже в январе 2015 года тот же метр стоил $990, а к январю 2016 подешевел до $920. Хотя, как видно из приведённых цифр, цена в гривневом эквиваленте постоянно росла. Менялась и стоимость аренды. Если до войны однокомнатная квартира в жилом состоянии в окраинных районах Киева обошлась бы в $300 в месяц, то теперь эта же квартира будет стоить $120.
Естественно, что Донецк, до которого к лету 2014 года докатились боевые действия, а к ноябрю и экономическая блокада, ожидало куда более существенное падение цен. В разгар войны город покинуло не менее 400 тыс. жителей, так что население Донецка сократилось примерно до полумиллиона. Украинские официальные учреждения прекратили работу, что крайне усложнило оформление сделок по недвижимости. Критичной отметкой стала зима 2015 года, когда в течение января-февраля не было оформлено ни одной сделки по продаже. К этому моменту цены достигли рекордно низких отметок. Если самая дешёвая однокомнатная квартира в 2013 году обошлась бы покупателю в $20 тыс., то в начале зимы 2015 она же оценивалась в $5 тыс., правда, при условии, что квартира расположена в так называемом «красном районе», то есть приближённом к фронту. В исключительных случаях некоторые хозяева были готовы к продаже и за $2-3 тысяч, а двухкомнатную квартиру можно было найти и за $5-6 тыс. И всё же не все предложения были столь дешёвыми. Так, средние цены на однокомнатные квартиры, в зависимости от района, составляли от $7 до $10 тыс., двухкомнатные – $13-15 тыс, «трёшки» и «четырёшки» – от $30 тыс. Таким образом можно констатировать, что средние цены в городе (в спокойных районах) упали на одно-двухкомнатные квартиры в среднем втрое, на более крупные квартиры – вдвое в долларовом эквиваленте. Что касается элитных квартир, то год назад их владельцы всё еще старались получить за них свои заветные $300-400 тысяч, не обращая внимания на объективную реальность.
Более активным был всё это время рынок аренды. Война перемешала население, хотя многие уехали, но в городе появились и десятки тысяч новых жителей, как из других регионов Украины, так и из соседней России. Кроме того, появилось много желающих арендовать на время боевых действий жилье подальше от линии фронта. Собственно, линией фронта во многом и обуславливалась стоимость аренды. В наиболее опасных районах стоимость аренды, если находились желающие, свелась фактически до стоимости ежемесячной квартплаты в $30, в более отдалённых от фронта районах стоимость однокомнатной квартиры могла доходить до $60, а в центре – до 100$. Соответственно, двух-трёхкомнатную квартиру, в хорошем состоянии, можно было снять за $50-100 и $150 в центре. Конечно, это касается стандартной советской недвижимости. В новостройках цены оставались существенно более высокими, хотя и мизерными в сравнении с довоенными временами. Так, двухкомнатная в 80-100 кв. м с отличным ремонтом и техникой, обошлась бы год назад в $250, а трёхкомнатная площадью 100-150 кв.м сдавалась за $350. Таким образом, можно констатировать, что война и экономический упадок города, снизил стоимость аренды в зависимости от района и состояния недвижимости в 5-10 раз.
Нормализация
2015 год был удачным для непризнанных республик. Устойчивое перемирие, появление местных органов властей и новообразованных государственных учреждений и восстановление работы экономики постепенно улучшали положение региона. К концу года в ДНР вернулось не менее 500 тыс. жителей, около 300 тыс. из которых в Донецк. Сегодня население столицы Донбасса всего на 100-150 тыс. (10-15%) меньше, чем в довоенные годы. Естественно, что всё это сказалось и на ценах на недвижимость в Донецке. К февралю 2016 года самая дешёвая однокомнатная квартира, за исключением разве что районов сильных разрушений, обойдётся уже в $10 тыс. а обычная советская квартира в центральном районе имеет минимальную цену $15 тыс. На данный момент средняя стоимость однокомнатной квартиры в удалённых от центра районах составляет примерно $14-15 тысяч, двухкомнатная обойдётся в среднем в $20 тыс., трёхкомнатная – $35 тыс. Вцентре порядок цифр заметно выше: $23тыс., $35 тыс. и $45 тыс. соответственно. В сегменте элитного жилья квартиру в новостройке с площадью до 150 кв.м сейчас выставляют на продажу за $100-150 тыс. То есть, в сравнении с довоенным временем цены упали примерно вдвое в долларовом эквиваленте, как собственно и в столице Украины. Показательно, что сегодня цены в прифронтовом Донецке аналогичны ценам мирного Днепропетровска.
Цены на аренду квартир также выросли, что, правда, не столь существенно, как в случае с продажей. Так, стоимость наиболее дешёвых квартир осталась в районе $30, однако средняя стоимость поднялась с примерно $50 до $70, при этом стоимость однокомнатной новостройки в зависимости от района и комплектации составляет примерно $170-250, обычная однокомнатная квартира в центре в средней стоимости возросла примерно до $100. Примерно на 30% возросла и стоимость аренды квартир с двумя-тремя комнатами. Что касается элитных квартир, то на данный момент стоимость квартиры в 100-150 кв.м составляет примерно $350-$500.
Состояние рынка недвижимости в Донецке на данный момент, конечно, не отражает уровень покупательной способности населения. Однако он показывает, что ситуация в регионе стабилизировалась и уже не представляется настолько катастрофичной для местного населения, чтобы избавляться от недвижимости за любую цену. Кроме того, это свидетельствует о том, что местное население вполне уживается с властями самопровозглашённой республики. Растущие же цены на аренду соответствуют росту населения в городе. Впрочем, рынок недвижимости в Донецке остаётся значительно слабее украинского, который в свою очередь по оценкам риэлторских компаний достиг по количеству сделок едва ли не двадцатилетнего минимума.
Автор: Денис Селезнёв
