Контракти.ua

46113  —  09.04.09
В ближайшие годы роста цен на недвижимость в Украине не будет
В ближайшие годы роста цен на недвижимость в Украине не будет

Рынок недвижимости оживится после очередных выборов, когда на вторичный рынок будут попадать средства из предвыборных бюджетов. Не исключено, что киевские цены откатятся до уровня 2003–2004 уже к концу нынешнего года. Покупать и продавать жилье украинцы будут без привлечения кредитов.

В феврале количество продаж на вторичном рынке жилья в США выросло на 5,1% в годовом исчислении, данные National Association of Realtors USA (NAR). Рост рынка недвижимости по итогам последнего зимнего месяца был зафиксирован и в Украине — по данным АН «Планета Оболонь», число сделок с киевской недвижимостью выросло более чем на 75% по сравнению с январем. Правда, в обоих случаях рост вызван эффектом низкой базы. В Киеве в феврале было заключено 200 договоров купли-продажи, а годом ранее счет шел на тысячи. По предварительным данным, общее количество зарегистрированных в Украине договоров купли-продажи в феврале составило около 3 тыс. — в 8–9 раз меньше, чем год назад. В США количество сделок в годовом исчислении колеблется на уровне 4,5–4,7 млн, хотя до кризиса этот показатель превышал 6 млн.

При всей несхожести рынков недвижимости Америки и Украины у них есть, по крайней мере, две общих черты. И в Штатах, и у нас весеннее оживление носит временный характер и вызвано самым значительным за последние несколько десятилетий падением цен. В США недвижимость, в зависимости от типа, с начала кризиса подешевела на 13–37%, в Украине — почти на 40% (см. стр. 26). При этом в обеих странах перед началом кризиса цены были предельно перегреты ипотекой.

Большая разница

Правда, статданные и по американскому, и по отечественному рынку пока не отражают полной картины. У нас — из-за отсутствия статистики с реальными суммами заключаемых сделок. В Штатах — из-за наличия сотен тысяч «аукционных» домов, реализуемых без участия риелторов и, соответственно, не включаемых в отчеты NAR. Согласно статистике американских риелторов, в конце зимы стоимость дома для одной семьи (140–420 кв. м, два этажа, гараж, участок) в США колебалась в пределах $162– 265 тыс. А в Киеве — городе с самой дорогой недвижимостью в стране — средняя цена однокомнатной квартиры в новом доме (45 кв. м, кирпич или утепленный монолитокаркас, возле метро) составляла почти $100 тыс.

Однако по данным Bloomberg, реальная средняя стоимость дома в США в феврале была чуть выше $165 тыс. А весьма приличную однокомнатную квартиру в Киеве в прошлом месяце можно было приобрести за $60 тыс. — дисконт по заключаемым сделкам доходил до 35–40% от цены предложения.

Разница между ценой предложения и суммой реальной сделки — примерно 20% для США и почти 40% для Украины. А это означает, что в краткосрочной перспективе весьма вероятно дальнейшее проседание цен: на 20% — в Штатах и на 40% — в нашей стране.

Ближайшие перспективы

В Америке ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости зависит от антикризисных мер — в первую очередь от результативности новой программы по выкупу государством плохих активов банков. Далее власти США попытаются восстановить докризисный уровень производства и спроса. Если в результате действий администрации Барака Обамы удастся возродить ипотеку, просев еще на 20–30%, цены пойдут вверх. Если оживления спроса на жилье не произойдет, стоимость недвижимости может упасть в несколько раз. Большинство аналитиков даже не берутся прогнозировать параметры ценового дна, поскольку за десятилетия функционирования массовой ипотеки стоимость недвижимости в некоторых штатах выросла более чем десятикратно — ценам есть куда падать.

В Украине в ближайшие годы ожидать возобновления кредитования не приходится. Но в отличие от давно живущей в долг Америки массово брать кредиты украинцы начали не так давно — в 2004-м. Соответственно, стоимость недвижимости у нас вряд ли упадет ниже цен 2003–2004 годов, когда однокомнатную квартиру в столице можно было купить за $15–25 тыс. Не исключено, что киевские цены откатятся до этого уровня уже к концу нынешнего года.

Покупать и продавать жилье украинцы будут без привлечения кредитов. Запас средств у населения для этого есть: в конце концов, даже во время расцвета ипотечного кредитования в 2007– 2008 годах, когда в кредит покупалось до 90% квартир, около трети стоимости заемщики вносили самостоятельно. Следовательно, при падении цен более чем втрое вторичный рынок по числу сделок вернется к докризисным показателям.

Так что в 2010-м стоимость украинской недвижимости, скорее всего, будет незначительно колебаться в пределах уровня цен четырех-пятилетней давности — немного подрастая после очередных выборов, когда на вторичный рынок будут попадать средства из предвыборных бюджетов, и незначительно проседая, после того как очередные выборы опять приведут к снижению темпов роста ВВП, как это бывало в 2004 и 2007 годах.

Жизнь после кризиса

Заметное подорожание жилья невозможно без стимуляции спекулятивного спроса, быстрый рост которого почти невероятен без кредитных средств. Для того чтобы в Украину вернулись дешевые кредиты, необходим избыток ликвидности в мировой финансовой системе и в первую очередь — в США. Только тогда иностранные финучреждения начнут кредитовать банковскую систему emerging markets под 10% годовых, как это уже было в 2006– 2007 годах. А отечественные банкиры вновь смогут выдавать ипотечные кредиты под 15–17%.

Если кредитов не будет, недвижимость будет дорожать параллельно с ростом доходов населения: на 5–10% в год, как это уже было у нас в 2000–2002 годах.

Статьи по теме
На Київщині натякнули, що на компенсації за пошкоджене житло можна чекати роками
На Київщині натякнули, що на компенсації за пошкоджене житло можна чекати роками

Майже три з половиною тисячі людей подали заявки на компенсацію державою зруйнованого житла на території Гостомельського району Київщини.
23.06 — 446

Вартість оренди житла в Києві впала на понад 45%: які ціни зараз
Вартість оренди житла в Києві впала на понад 45%: які ціни зараз

Ринок нерухомості у Києві обвалився сильніше, ніж у 2014 році.
15.06 — 590

Від трьох тисяч гривень: скільки коштує оренда квартири в Києві
Від трьох тисяч гривень: скільки коштує оренда квартири в Києві

Орендувати квартиру в Києві можна навіть за 3 тисячі гривень, а на найдорожчому Печерську пропозиції стартують від 4,7 тисячі гривень. Більшість оголошень розміщені від ріелторів, однак вони беруть невелику комісію.
08.06 — 734