Контракти.ua

— В августе 2007 года. Первым звоночком стала коррекция рынка недвижимости в Лондоне, когда цены упали на 20–30%. С этого времени крепли ожидания, что недвижимость будет дешеветь и у нас. Ведь очевидно, что застройщики и покупатели квартир в нашей стране так и не пришли к общему ценовому знаменателю. Из расчета на душу населения украинцы обеспечены жильем хуже, чем граждане европейских государств. Но даже с учетом такого положения темпы роста цен на недвижимость в Украине были неоправданно высокими: в 2005-м квартиры на первичном рынке подорожали в среднем на 35%, в 2006-м — на 50%, в 2007-м — еще на 50%. Все это время я обращал внимание коллег на то, что стоимость недвижимости не соответствует доходам населения. Спрос на жилье подогревается ипотекой. На самом деле многие покупают квартиры в кредит с целью перепродать или сдать в аренду, и экономически разумно ограничить рост цен 12% годовых. Однако этих сигналов никто не воспринимал всерьез, в том числе и внутри компании. Хотя тогда мы и решили сформировать минимально возможную цену жилья при сохранении качества. Сейчас мне понятно, что нужно было действовать еще жестче.

Какие действия вы предпринимали, ожидая кризис?

— Стратегически мы сделали все правильно: успели выйти на IPO, привлекли деньги.

Вы размещали облигации?

— Нет, ангел-хранитель уберег! Мы размещали акции, хотя облигации тогда также казались привлекательным инструментом. Конечно, размести мы облигации, получили бы короткие свободные деньги, которые позволили бы проводить спекулятивные операции. Однако раньше мы таким никогда не занимались. А делать что-либо впервые всегда сложно, тем более облигации пришлось бы гасить уже в условиях кризиса.

Вообще-то в своем маленьком мире мы построили тесные отношения, базирующиеся на двух лозунгах: «Все, что нас не убивает, делает нас сильнее» и «То, без чего мы можем обойтись, без того мы будем обходиться». К примеру, без размещения облигаций. Зато немалые средства мы вложили в инжиниринговый центр, решения которого снижают себестоимость строительства. Сейчас это очень важно, никто уже не сорит доступными деньгами.

Еще одно докризисное решение — поиск альтернативных отраслей, которые всегда были бы востребованы и могли бы стать локомотивами выхода из кризиса. В частности, в 2007 году мы вложили деньги в энергетику, активизировали развитие аграрного направления, посчитав, что продукты питания будут ликвидными всегда. Аграрный бизнес я начал развивать 10 лет назад, но он был для меня вторичным. Сейчас у компании, соучредителем которой я являюсь, в управлении 100 тыс. га земли, внедрены современные производственные технологии, часть акций компания разместила на Франкфуртской бирже. Этот бизнес от кризиса пострадает меньше строительства. Задачей агрохолдинга была работа на экспорт, на валютные рынки. Однако сейчас в этом направлении есть определенные трудности: в условиях кризиса не сформированы цены не только на квартиры, но и на продукты.

До какого уровня могут упасть цены на квартиры?

— Сложно сказать, пока устоявшихся рыночных цен нет. Наблюдается высокая волатильность: есть очень дешевые квартиры (но это не цены рынка), есть задекларированные цены (они также не рыночные). Дельта между стоимостью предложения и спроса настолько велика, что не только население, но и застройщики не знают, на какие цифры ориентироваться. Рынок полностью разбалансирован. Продажи снизились у всех. Пожалуй, можно утверждать, что в ближайшие год-два цены будет диктовать конечный покупатель — тот, у кого есть деньги. Цель нашей компании: сохраняя качество, снизить себестоимость продукции настолько, чтобы мы работали хотя бы с минимальной прибылью при любых условиях. Приблизительно цены на качественную недвижимость снизятся на 30–40% по сравнению с летом 2008-го, на некачественную — в полтора-два раза.

Как будет развиваться кризис?

— 2009-й будет очень сложным. Объем предложения уменьшится как минимум в 10 раз, а покупательная способность снизится еще больше. На строительном рынке начнется жесткая конкуренция, потребитель будет решать, что покупать и по какой цене. Мелкие компании, скорее всего, разорятся. То, что они построли, продать очень сложно — почти невозможно. Рассчитывать на помощь государства многим не приходится — готовность объектов даже близко не дотягивает до 70%. Девять девелоперов из десяти разорятся, но статистика этого не покажет — события развиваются так стремительно, что никто не успевает их отслеживать и фиксировать. Многие участники рынка будут продавать то, что построено еще в прошлом году. 2009-й, 2010-й и 2011-й будут годами минимального выхода готовой продукции. Заоблачных цен на недвижимость уже не будет, но спрос будет превышать предложение, поэтому обвала цен не будет тоже.

Как вы намерены действовать в таких условиях?

— Сейчас застройщики напоминают мне косяк сардин, которых атакуют со всех сторон: по бокам — дельфины, снизу — акулы, сверху — бакланы. Сардины синхронно маневрируют, но деваться особо некуда. У бизнеса два варианта поведения: уволить всех и покинуть рынок или биться, терять, выйти в ноль, потом в минус, после чего снова наращивать мощности. Мы приняли стратегическое решение: остаемся на рынке. Запас прочности у нас есть — в 2005– 2008 годах компания быстро росла, объемы продаж и прибыль увеличивались на 50– 100% ежегодно. Новые проекты мы приостановили и действуем в быстро меняющихся обстоятельствах. Тактические задачи: сохранить костяк предприятия, выполнить взятые на себя обязательства, реализовывать готовую недвижимость.

Насколько велики ваши валютные обязательства?

—  Мы  должны  банкам EUR17 млн и ведем переговоры о том, чтобы перевести их в гривни.

Банки идут вам навстречу?

— Сейчас перевести валютные обязательства в гривневые возможно лишь по нынешнему спекулятивному курсу. Хотя некоторые компании пересчитывают дебиторские задолженности — кто-то по курсу 6 UAH/USD, кто-то по 7 UAH/USD. Мы также фиксируем цены на продукцию в гривне — для страны жизненно важно вернуть доверие к нацвалюте. Ведь очевидно же, что доллар США в данное время держится за счет таких стран, как Украина.

Кстати, до сих пор непонятно, какие суммы есть на руках у населения. Информация о том, у кого и сколько свободных средств, закрыта. Во время кризиса одни будут голодать, другие держать деньги в сейфах. Правда, тот, кто хочет «переспать с валютой в сейфе» и спастись, заблуждается — события развиваются таким образом, что невозможно предугадать движение курса самих мировых валют. В один прекрасный день Соединенные Штаты откажутся нести ответственность за ту денежную массу, которую напечатали.

Что касается украинских банков, то они в настоящий период пребывают в затруднительном положении. Если система сломается и финструктуры начнут массово замораживать корсчета, то ситуация осложнится вдвойне. Теперь каждый на рынке играет за себя. Мы завершаем начатые проекты — те, которые сейчас на стадии строительства, и ищем инвесторов на новые.

Откуда возьмутся инвесторы, если кризис ликвидности переживают все страны?

— Главное — дождаться. За время кризиса все активы подешевели в 10 раз, и наши акции не исключение. Но ведь прежние оценки активов были значительно завышены: ранее исходили из ожидания, что рост будет бесконечным. Сейчас происходит коррекция.

Как долго сможет продержаться ваша компания, дожидаясь инвесторов?

— Деньги — это не первая необходимость в жизни. Должно произойти переосмысление ценностей, а потом можно будет понять, чего мы стоим. Ведь сознание определяет бытие, а не бытие — сознание. Чем быстрее вы поймете, что происходит, и смиритесь с тем, что изменить не можете, тем будет лучше. За последние несколько тысячелетий человечество совершило пару досадных ошибок, которые неплохо было бы исправить. Во-первых, нельзя делать догмы из ничего — даже самая красивая теория не отражает истину. Во-вторых, математикам дали очень много прав — истину нельзя ни посчитать, ни купить. Если, к примеру, вывести мультипликатор кризиса, то мы получим даже не ноль, а полный крах. Но ведь краха-то никакого и нет! Пора освободиться от собственных страхов. Деньги — эквивалент товара. Если у вас есть возможность что-то производить, то вы не умрете и не обанкротитесь.

Доводит ли отдел кадров вашу теорию до сведения сотрудников?

— Если бы я разделял рыночные ценности, то в 2007-м вышел бы на IPO, спрятал бы деньги в мешок, а потом сидел бы и ждал. Для меня смысл жизни — в общении. И я считаю, что такие явления, как экономический спад, просто полезны, чтобы найти подлинные ценности в жизни. Тот, кто не сможет пережить этот кризис в голове, — умрет. Люди умирают в основном от страха, а не от голода. Кстати, коррекция затронет и рынок рабочей силы. В условиях кризиса придется работать больше и качественнее за меньшие деньги. Пару лет назад я был просто шокирован: в компанию приходили молодые люди без опыта работы и просили за свои услуги баснословные деньги. А ведь они ничего не умели, а только создавали проблему — их нужно было учить. Немного поднаторевшись, новоиспеченные специалисты решали, что теперь они стоят дороже, и переходили в конкурирующие организации. Доступные деньги развращают людей.

Каким будет рынок после кризиса?

— Трудно сказать. Пожалуй, люди станут скромнее в потреблении. Хочется, чтобы абсолютно все игроки, включая и чиновников, умерили аппетиты, а выведенные из экономики деньги были инвестированы в производство.