Контракти.ua

Светлана МАКСЮТА, КОНКРЕТНО О СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Иногда таунхаус называют компромиссным вариантом между многоквартирным домом и коттеджем. В XIX в. такие дома строили только в Великобритании, но уже сегодня таунхаусы широко распространены по всей Европе. Они считаются респектабельным и экономичным загородным жилищем среднего класса. В Украине первые таунхаусы появились в конце 90-х.

В благословенные докризисные времена украинский рынок недвижимости развивался очень бурно. Строительные и девелоперские компании отмечали ежегодный рост продаж на уровне 30 %. Помимо роста рынок недвижимости стабильно демонстрировал большое разнообразие. Жилое высотное строительство стало более комфортным и удобным, значительно увеличился метраж помещений, но для людей, достигших определенного уровня доходов, делом престижа стало строительство загородного дома.

Постепенно на смену привычным дачам пришли современные коттеджи с автономными системами коммуникаций и развитой инфраструктурой. Как грибы после дождя стали расти целые коттеджные городки с дорогостоящими особняками и огромными приусадебными участками. Такие родовые гнезда были не всем по карману, поэтому предприимчивые строители предложили отечественным домовладельцам жилье формата таунхаус.

Суть понятия

Отдельный дом в живописном месте за приемлемую цену — так описывают украинские риэлторы жилище типа таунхаус. Прямо скажем, определение «отдельный» в отношении этого формата достаточно относительно. Таунхаус — это целая система сблокированных домов, а потому некоторые специалисты называют его «загородной квартирой». Для определения такого жилья используют следующую формулировку: таунхаус — это коттедж в два или три этажа, сблокированный с такими же постройками с двух сторон и имеющий собственный вход. Разновидностью таунхауса является «семидетач» — два здания, стоящие рядом, или «дуплекс» — спаренный дом на двух владельцев. Обычно таунхаусы бывают двух-, трех, пяти- и восьмисекционными. Двухсекционные таунхаусы — это и есть дуплексы, а все, что больше восьми секций, должно именоваться многоквартирным домом, но никак не таунхаусом. (Некоторые наши застройщики предлагают таунхаусы и на 12 секций.

Таунхаус может иметь несколько этажей, но у него обязательно будут стены, общие с соседями. Замечательным дополнением к дому нового формата является небольшой участок земли, прилегающий к каждому зданию. Соседей владелец таунхауса видеть будет, но при учете площади собственного дома и размеров соседнего жилища эта близость не будет столь тесной, как на лестничной площадке многоквартирного дома.

Украинцам дома нового формата были представлены еще в 1999 г. Среди заметных авангардных начинаний можно отметить проект строительства таунхаусов в урочище Гончары-Кожемяки (г. Киев). Но в те времена, как утверждают специалисты, рынок был еще не готов к подобным новинкам. Идея повисла в воздухе, поскольку такое понятие жилой недвижимости, как таунхаус, не было воспринято ни потребителями, ни архитекторами. Кроме того, к территории урочища Управление охраны культурного наследия выдвинуло особые требования.

Украинцы с радостью заселили бы таунхаусы в городской черте (хотя при таком обороте теряется преимущество таунхауса как жилья за городом), но малоэтажная застройка в мегаполисах вызывает противоречия у строительных компаний. Земля в черте города очень дорогая, на ней гораздо выгоднее строить многоэтажные дома.

Один из ярких примеров реализованных проектов таунхаусов в чистом виде в Киеве – жилой комплекс на Оболонских Липках. Здесь предусмотрены все стандарты нового формата: небольшая этажность, удобное месторасположение, развитая инфраструктура — рядом несколько школ, поликлиника, супермаркет, дополнительный плюс — наличие водоема.

Внутреннее устройство

Таунхаус имеет ярко выраженную вертикальную планировку. Его площадь может составлять 150–300 кв. м. Внутренняя планировка украинских таунхаусов позаимствована за рубежом, поэтому почти полностью соответствует европейским аналогам. Первый этаж квартиры традиционно занимает гостиная, кухня и подсобные помещения, а спальные комнаты, детская, кабинет находятся на втором и третьем этажах. Также на первом этаже может быть расположена прихожая, холл, технические помещения. Большой плюс таунхауса, который по достоинству оценят автомобилисты, — наличие гаража и место для парковки автомобилей. Во многих домах нового формата есть благоустроенные мансарды.

По утверждению Виталия БЛАЩУКА, консультанта проекта «Княжичи — городок таунхаусов», между европейскими и украинскими таунхаусами нет никаких отличий, разве что в архитектурной (конструктивной) части проектной документации. Ведь в Украине свои СНиПы и ГСН, поэтому успешные западные проекты приходится адаптировать к отечественным стандартам.

В нашей стране таунхаусы расположены, как правило, в пригородной зоне, но к ним, как и к любому коттеджному городку, проложены подъездные пути и коммуникации (газ, водоснабжение, канализация).

Одно из главных преимуществ туанхаусов — приемлемая стоимость — достигается за счет экономии на прокладке коммуникаций. Если обустраивать системы коммуникаций сразу к нескольким квартирам в одном доме, а не к каждому отдельному зданию, то средств на это уйдет приблизительно в четыре раза меньше. Также новый формат предполагает использование простых конструкций и недорогих строительных материалов. За счет этого можно сэкономить еще около 10-15 %. Но, несмотря на то что проекты таунхаусов являются типовыми, технологии, применяемые при возведении такого жилья, позволяют воплотить практически любую дизайнерскую идею, возникшую у владельца дома, причем без ущерба для несущих конструкций зданий и поводов для обращения в БТИ.

Небольшая территория застройки позволяет оптимизировать расходы на строительные работы, на технику и транспорт.

Национальные особенности

Примечательно, что в Украине подобный формат жилья существует уже довольно долгое время, но рынок только развивается, в отличие от российского, где таунхаусы давно пользуются популярностью. Конкуренция в этом сегменте недвижимости наблюдается, но уровень ее невысок.

Виталий БЛАЩУК отмечает большие перспективы для формата таунхаус: «Такое жилье отвечает всем требованиям загородного дома. Это не квартира, а здание, архитектурный вид индивидуального жилья, который имеет свою внешнюю форму и более доступную стоимость. Еще одно преимущество таунхауса в том, что содержание приусадебного участка обойдется владельцу такого жилья значительно дешевле, чем хозяину отдельного коттеджа».

Кроме хороших перспектив для рынка таунхаусов, г-н БЛАЩУК отметил, что украинским строительным компаниям, которые занимаются возведением жилья такого формата, нужны четкие строительные и законодательные нормы. Это существенно ускорит оформление разрешительной документации по строительству таунхаусов.

Еще одним краеугольным камнем при возведении отечественной недвижимости является земельный вопрос. Решается он в зависимости от правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи — создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением прилегающих территорий: дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. В большинстве случаев таунхаусы строят на частной земле. При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таунхаус.

По мнению Игоря БИЛОЦЕРКИВЦА, коммерческого директора строительной компании «Шатро», таунхаусы, скорее всего, не приживутся в Украине. Во-первых, их цена должна соответствовать стоимости жилья экономкласса, ведь именно так позиционировали застройщики новый формат на рынке недвижимости. Следовательно, максимальная стоимость таунхауса не должна превышать 300 тыс. $. Но, к сожалению, наш рынок недвижимости не был готов к такому повороту, сработало то, что жилье за городом должно быть большим и помпезным — элитным. В результате построили эконом-жилье по 300 кв. м и стали продавать его по цене особняков. Максимальная площадь таунхаусов не должна превышать 250 кв. м. А украинские таунхаусы не только имеют завышенные цены, но и не всегда отвечают требованиям потенциальных владельцев жилья. Например, гаражи на некоторых объектах не соответствуют размерам автомобилей, на которых ездят покупатели жилья такого формата.

Согласно принятым в мире стандартам общая площадь таунхауса экономкласса составляет 100–150 кв. м, бизнес-класса — 150–200 кв. м, а элит-класса — 200–250 кв. м.

Во-вторых, по утверждению г-на БИЛОЦЕРКИВЦА, таунхаусы не впишутся в нашу культурную традицию. Вспомните, как отечественные классики описывали «добрососедские» отношения между украинцами еще в XIX веке... Времена изменились, а люди – нет.

Почем таунхаусы?

Даже месторасположение отечественные застройщики для таунхаусов выбирают самое дорогое. Большинство известных киевских коттеджных городков, где есть жилье формата таунхаус, находятся на престижном обуховском направлении. Это коттеджные городки «Три реки», «Золотые Ворота», «Романово», «Сосновый бор». Также нельзя назвать непрестижными места, где расположены «Город Солнца», (Киево-Святошинский район), «Зеленый гай» (новообуховское направление), «Княжичи» (броварское направление).

Поселок таунхауcов «Три реки» вырос в междуречье Козинки, Стугны и Днепра, в районе Конча-Заспы. Каждый таунхауc поселка — это объединенные смежными стенами и общей крышей в единый корпус 10-14 домов-квартир. Весь двухэтажный дом с мансардой принадлежит одному владельцу. Ему же в бессрочное пользование передается и участок земли перед домом. Площадь квартир — от 149 до 260 кв. м. Стоимость квадратного метра в таунхауcе «Три реки» — 12 500 грн

В коттеджном городке «Романово» строится 10 кирпичных коттеджей. В каждом доме общей площадью 1284 кв. м — четыре этажа (с мансардой и цокольным этажом). Коттедж рассчитан на четыре семьи. Соответственно, разделен на четыре квартиры. При желании можно объединить блоки. Владельцу каждой квартиры в собственность отводится около пяти соток земли. Коттедж спланирован так, что соседние семьи объединяет только крыша, в остальном сохраняется максимальная автономность. Каждый дом оборудован электричеством, газом, телефоном, водоснабжение — из скважины. Вентиляционная система объединяет весь дом, поддерживая особый микроклимат в каждой квартире. Цена квадратного метра таунхауса в поселке «Романово» — 2500 $.

Городок таунхаусов «Княжичи» расположен между Киевом и Броварами, на расстоянии 12 км от станции метро «Лесная». Площадь застройки в первой очереди составляет 1,4 га и разбита на 44 участка по две сотки, на которых предусмотрено строительство двух вариантов коттеджей площадью от 150 до 180 кв. м.

В архитектуре таунхаусов прослеживаются европейские решения: просторные комнаты и гостиные, деление на функциональные зоны. При строительстве таунхаусов в «Княжичах» использовались энергосберегающие и звукоизоляционные технологии, которые позволяют избежать лишних затрат на обогрев и охлаждение жилья. Дома обеспечиваются автономной инженерной инфраструктурой, удобными подъездными путями, киевским городским телефоном и Интернетом. На участке расположены двухэтажные блокированные коттеджи двух типов. Первый тип — 148,9 кв. м, второй — 178,9 кв. м. Каждый коттедж будет продаваться вместе с земельным участком. Продажная стоимость 1 кв. м в городке таунхаусов «Княжичи» — от 1800 $.

Городок «Зеленый гай» расположен на двух участках в разных концах поселка. На одном из них ведется строительство коттеджей, на другом — возводится таунхаус на пять квартир с метражом в пределах 220–250 кв. м. Согласно проекту, автономную структуру коттеджного городка образуют 15 особняков и 6 таунхаусов. Все дома строятся по североамериканской деревянно-каркасной технологии: каркас из дерева, с внешней стороны стены — кирпичная облицовка, с внутренней — гипсокартон. Площадь квартир колеблется от 240 до 380 кв. м. На территории городка находится бассейн размером 14 х 7 м. Городок снабжен системами охраны, удобными подъездными путями, развитой инфраструктурой, современными инженерными и коммуникационными сетями. Стоимость квадратного метра — 1500 $.

«Город солнца» находится в одесском направлении (Киев — Крюковщина — Боярка). Застройщик планирует возвести здесь таунхаусы на 410 квартир площадью 153 кв. м с примыкающими приусадебными участками размером 0,03–0,05 га. В рамках микрорайона планируется возвести отельный комплекс, крытые плавательный бассейн и каток, спортивные залы, фитнес-центр, сауну, супермаркет, аптеку, отделение банка, летнее кафе, оздоровительный комплекс с сауной, начальный лицей с детсадом. Территория поселка будет охраняться, предусмотрено видеонаблюдение. Цена таунхауса в «Городе Солнца» — 1800 $ за кв. м.

В городке «Сосновый бор» можно увидеть 4-уровневые таунхаусы (от 450 кв. м) с собственным входом, гаражом с подъемными воротами на 1-2 машины, отдельным въездом, приусадебным участком размером в восемь соток и больше. Квартиры повышенной комфортности включают: гостиную с камином, кухню-столовую, гардеробные, спальни с отдельными санузлами, ванные комнаты, холлы, гостевые комнаты и санузлы. А также — балконы с эксклюзивной ковкой ограждений, просторные террасы, удобные тренажерные залы. В подвальной части расположены прачечная, кладовка, сауна и санузел. Жилье сдается под чистовую отделку. Все квартиры таунхауса имеют автономное отопление и горячее водоснабжение. Электроснабжение обеспечивается отдельной подстанцией. Вода из собственной артезианской скважины, работает централизованная канализация. Подключены телефонная сеть, кабельное телевидение, охранные системы. Въезд в поселок осуществляется через семь контрольно-пропускных пунктов. Стоимость таунхауса в городке «Сосновый бор» во многом зависит от площади приусадебного участка. Например, таунхаус «Ренессанс Рафаэль» площадью 481 кв. м с участком 8,5 соток стоит 709 тыс. евро.

Возможно, если бы в мире не случился финансовый кризис, таунхаусы стали бы популярным и выгодным жильем для отечественного среднего класса. Но в настоящее время (хотя стоимость жилого сектора сегодня стремительно падает) дом в пригородной зоне могут себе позволить единицы. Таунхаус не стал для украинцев эконом-вариантом загородного жилья, поэтому многие поселки сегодня стоят незаселенными. Когда и кому их продадут — вопрос.