Контракти.ua

По прогнозам Семена Юрченко, руководителя отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield, весной девелоперы новых офисных центров осуществят беспрецедентный промоход: предоставят компаниям-съемщикам арендные каникулы на четыре-пять месяцев, что эквивалентно скидке в 30%. Фактически это означает, что арендаторы в течение оговоренного срока будут оплачивать только эксплуатационные расходы. Таким образом, фирма, арендующая, к примеру, 400 кв. м в бизнес-центре А-класса при нынешней ежемесячной ставке в $45 за квадрат, за год получит скидку в $70– 90 тыс.

Каникулы не являются ноу-хау украинских девелоперов. В Москве, где уровень вакантности площадей вдвое выше, чем в Киеве, несколько владельцев новых офисных центров уже привлекают клиентов бесплатной арендой на полгода. Владислав Топчев, агент по офисной недвижимости компании DTZ, добавляет, что для крупных арендаторов, снимающих в течение пяти лет более 2 тыс. кв. м, собственники здания, как правило, ежегодно предоставляют один месяц аренды бесплатно. Кроме того, отечественные девелоперы уже практикуют бонусы в виде бесплатной парковки для съемщиков, привязывают ставки к гривне и по просьбе арендаторов сокращают арендную площадь, пересматривая договоры. «Мы вынуждены по-новому смотреть на наши взаимоотношения с компаниями, снимающими у нас помещение. Но в некоторых случаях наблюдается спекуляция на кризисе со стороны арендаторов», — замечает Сергей Самохвалов, менеджер проектов департамента коммерческой недвижимости компании MTD Holding.

Тем не менее большинство девелоперов пока отказываются признавать, что рынком правит арендатор. «Основные характеристики коммуникаций внутри рынка недвижимости — медленная циркуляция информации, неразглашение убытков, крайняя непрозрачность во всех отношениях», — констатирует Семен Юрченко.

Многие собственники высококлассных офисных зданий оказались в тяжелой ситуации. Большинству из них необходимо выплачивать кредиты, взятые у банков на реализацию проектов. При этом они рискуют потерять арендатора, который в любой момент может предпочесть бизнес-центру более дешевый офис. Найти подходящее помещение в Киеве уже не проблема: уровень вакантности площадей в столице вырос более чем в пять раз и составляет 7–10%. Чаще всего пустуют средние по размеру офисы. «Освобождают помещения средней площадью 400 кв. м в основном строительные компании и рекламные агентства», — рассказывает Татьяна Присяжная, руководитель департамента управления недвижимостью БЦ «Кубик-Центр».

Из-за дисконтных программ, которыми арендодатели пытаются удержать съемщиков, существенно упали доходы украинских девелоперов от сдачи помещений в аренду. Если в начале прошлого года средние ежемесячные ставки в офисных центрах класса А составляли $90–120 за метр площади (данные DTZ), то уже в IV квартале они снизились вдвое — до $45. Некоторые эксперты ожидают очередного снижения цен в апреле—мае 2009-го.

По оптимистичному прогнозу DTZ, в 2009-м на киевском рынке будет введено в эксплуатацию менее 130 тыс. офисных квадратов, из которых только 80 тыс. арендуют. По пессимистичному — строители сдадут около 80 тыс. кв. м офисов, половина из которых будет пустовать. О печальных перспективах рынка офисной недвижимости говорит и тот факт, что продать проект строящегося БЦ даже с дисконтом в 50% от себестоимости сейчас невозможно — покупателей на проблемную недвижимость нет.

Контракты благодарят за участие в подготовке статьи компанию «Коммерческие интерьеры» — организатора конференции «Коммерческая недвижимость. Итоги 2008. Прогноз 2009».

А как у них

На 19% за 2008 год подешевела аренда офисной недвижимости в историческом центре Лондона (Сити), данные агентства коммерческой недвижимости NB Real Estate. В частности, средние ежемесячные ставки на помещения в профессиональных бизнес-центрах упали с GBP65 за кв. м в конце 2007-го до GBP52,5 в IV квартале прошлого года. Больше всего просели ставки — на 29% — в самой престижной части центра Лондона Вест-Энде. Здесь за последний год цены упали с GBP120 до GBP85. Тем не менее офисы в Вест-Энде, по результатам прошлогоднего исследования компании Cushman & Wakefield, считаются одними из самых дорогих в мире. Уровень вакантности в Сити за последний квартал прошлого года вырос с 9,6% до 11%. Лондонские девелоперы пытаются удержать арендаторов, на некоторое время предоставляя им помещения бесплатно.

Удешевление аренды спровоцировало рост коэффициента капитализации офисной недвижимости (коэффициент, на который делится годовой доход для определения стоимости объекта). По данным NB Real Estate, за последний год этот показатель увеличился с 5,5% до 6,75%. Офисная недвижимость в центре Лондона в среднем подешевела на 30%.

ЭКСПЕРТиза

Владислав ТОПЧЕВ,
агент отдела офисной недвижимости DTZ

Доходы рантье на офисном рынке падают?

— Действительно, спроса практически нет, причем как на дорогие, так и на дешевые офисы по $15–20 за квадратный метр в месяц. С начала года уровень вакантности вырос и продолжает увеличиваться. По-прежнему пустуют многие помещения, которые по той или иной причине не были сданы в аренду в прошлом году и которые теперь, в условиях кризиса, предлагаются с небывалыми скидками. Арендаторы переезжают в более дешевые помещения, зачастую меньшей площади, а арендодатели не могут найти другого съемщика. И это далеко не все причины роста уровня вакантности. В результате большое количество офисных помещений пустует: сейчас в Киеве сложно найти бизнес-центр, где бы не было свободно хотя бы 100 кв. м.

Как падение спроса отразилось на бизнесе девелоперов?

— Абсолютное большинство застройщиков испытывают трудности с финансированием. Многие компании заморозили проекты и лишь некоторые продолжают «выбирать» ранее открытые кредитные линии. Как таковых, массовых дефолтов пока нет, скорее можно говорить о кризисе завышенных ожиданий. Наши девелоперы привыкли почивать на лаврах в условиях экстенсивного роста рынка и высокого спроса. Во время кризиса руководство многих компаний просто психологически не может смириться с тем, что активы стремительно дешевеют, ведь у них «так много земли и успешных проектов». Собственники не готовы продавать недвижимость по новым ценам, поскольку надеются, что в ближайшем будущем стоимость активов опять вырастет. Но этого в краткосрочной перспективе не произойдет. Напротив, рынок ждет определенное очищение — количество игроков может значительно сократиться уже до конца 2009 года.

Кто из девелоперов сейчас наиболее близок к банкротству?

— Те, кто все еще держится за большие по площади объекты. Из-за трудностей с финансированием у застройщиков крайне невысоки шансы на завершение масштабных бизнес-центров. Начатое строительство тяжело закончить и крайне сложно продать по закладываемой владельцем цене. Дело в том, что бизнес-план составлялся исходя из докризисных ставок: когда проектировалось здание, аренда офисной недвижимости стоила намного дороже, чем сегодня. Поэтому большинство подобных строек в Киеве заморожены.

Кто из девелоперов оказался в наиболее выгодном положении?

— Те, кто быстро сориентировались и изменили свои проекты, уменьшив площадь до разумных размеров. Также больше шансов на выживание у тех девелоперских холдингов, которые успели диверсифицировать свой бизнес, и у тех, кто инвестировал в реконструкцию старых зданий под офисные центры, ведь переустройство стоит меньше или столько же, сколько возведение нового объекта. Кроме того, оформление разрешительной документации при реконструкции значительно проще и дешевле. Сейчас это наименее затратное и, соответственно, наименее рисковое вложение.

Несмотря на падение спроса, недостаток предложения на рынке в потенциале сохраняется, и через 1–1,5 года, когда схлынет основная волна кризиса, рынок начнет расти. Но пока цены только падают — к примеру, этой зимой требующее ремонта здание С-класса с землей можно купить по цене до $1 тыс. за кв. м, хотя год назад такой офис стоил бы $2–4 тыс. за квадрат.

Собственники новых высококлассных бизнес-центров по-прежнему не хотят идти на уступки арендаторам и снижать ставки?

— Не совсем так. Арендодатели готовы уступать, но предпочитают делать это в том случае, если съемщик подтвердил интерес к его недвижимости. Особенно, если это компания с мировым именем.

Отклонив невыгодное предложение арендатора, владелец здания рискует остаться с пустующими помещениями. В такой ситуации выигрывают те девелоперы, которые адекватно и своевременно реагирует на изменяющийся рынок.