Контракти.ua

Без работы остались не только строители, но и риелторы, которым попросту некого обслуживать. Те немногие покупатели, у которых есть наличные на приобретение недвижимости, ждут, когда цены достигнут дна (снизятся на 50–60%). Попытки агентств переориентироваться с продаж на аренду в основном не увенчались успехом. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в конце прошлого года в стране закрылось около 250 агентств. В той или иной мере трудности испытывают все 5 тыс. отечественных АН, большая часть которых, скорее всего, не переживет кризиса.

Работа в минус

По подсчетам директора оценочно-консалтинговой  компании «Эдва» Всеволода Жоголева, в 2006–2007 гг. только в Киеве в высокий сезон (как правило, осенью) ежедневно совершалось до 200 сделок купли-продажи недвижимости. За год в столице заключалось свыше 30 тыс. сделок на общую сумму более $2,4 млрд. Около 5% этих денег в виде комиссии доставалось киевским риелторам — годовой объем рынка услуг в сфере жилой недвижимости превышал $125 млн — вполне достаточно, чтобы прокормить 500 столичных агентств.

Сейчас о таких доходах риелторам говорить не приходится. На вторичном рынке недвижимости Киева сегодня заключается лишь несколько десятков сделок в месяц. Всеволод Жоголев, по совместительству занимающий пост председателя Комитета аналитики и статистики рынка недвижимости киевского горотделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (КГО АСНУ), утверждает, что каждое второе агентство в столице законсервировало свою деятельность или существенно сократило расходы.

В лучшем положении по сравнению с коллегами оказались компании, работавшие в сегментах, которые кризис задел в меньшей степени: аренде и продаже нежилых помещений, элитной жилой недвижимости и т. д. Ярослав Часов, директор столичного агентства Best Realty, специализирующегося на элитной недвижимости, хотя и отмечает снижение активности покупателей, на недостаток работы не жалуется: «Число заказов уменьшилось за последние 2–3 месяца приблизительно на 50%, тем не менее о полной остановке работы речь не идет. У нас много постоянных клиентов, которые и сейчас, в период кризиса, обеспечивают нас работой… Все отлично знают, что за спадом будет подъем, необходимо только его дождаться. Думаю, дальнейшего уменьшения спроса уже не будет и с весны все пойдет на лад».

Заработки агентств, получавших основной доход от продажи жилой вторички среднего класса, упали еще больше. «Стоимость отдельных квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, в процессе торгов снижалась на 30% (сейчас дисконт достигает 50%. — Прим. Контрактов), но покупателей на них все равно не находилось, — сокрушается директор агентства недвижимости «Огни Киева» Андрей Сытник. — Сегодня ситуация та же: продаются либо горящие квартиры (те, которые хозяева хотят срочно продать. — Прим. Контрактов), либо просто завершаются начатые до Нового года сделки. Нашего запаса прочности должно хватить на полгода. Надеюсь, к этому времени ситуация в банковском секторе изменится к лучшему».

«Через наше агентство часто проходят горящие и, соответственно, очень дешевые варианты, — рассказывает директор киевского агентства недвижимости Gala Realty Галина Запорожец. — Но и на них непросто найти клиента с живыми деньгами». Она призналась, что в целях экономии средств ей пришлось уволить сотрудников, не приносивших агентству доход, отказалась от нескольких безлимитных телефонов и сократила расходы на рекламу. Как и коллеги, директор Gala Realty тоже рассчитывает, что в марте—апреле ситуация на рынке изменится к лучшему и можно будет немного распустить до предела затянутый пояс.

Смена ориентации

Чтобы выжить, многие киевские агентства переориентируются на аренду. Но и этот сегмент не оправдывает надежд риелторов.

Отток из Киева иногородних, попавших под сокращение, привел к тому, что предложение квартир на рынке аренды в несколько раз превысило спрос. Кроме того, многие владельцы инвестиционных квартир (купленных для перепродажи) решили переждать период падения цен, сдавая жилье. Арендные ставки начали снижаться.

По словам Андрея Сытника, к новогодним каникулам на столичном рынке аренды (впервые с 2007 года) появились однокомнатные квартиры по $450–500 в месяц. В январе 2009-го в большинстве районов Киева такие квартиры предлагались уже по $400– 450, то есть c осени арендные ставки просели почти на 40%.

Однако даже такие цены не привлекают арендаторов. По данным АН «Планета Оболонь», в конце декабря основной спрос на съемное жилье был сосредоточен в диапазоне 1,5–4 тыс. грн за квартиру в месяц, то есть при курсе 8,5 UAН/USD большинство арендаторов были готовы платить $180–470. «Анализируя уровни зарплат большинства категорий квартиросъемщиков, можно говорить об их снижении примерно вдвое. Полагаем, что и арендные ставки снизятся соответственно», — говорится в декабрьском отчете АН «Планета Оболонь».

Кроме того, по оценкам риелторов, на арендные ставки и цены на жилье все ощутимее будет давить растущее предложение со стороны владельцев квартир, приобретенных в кредит. «Заказов не стало меньше, но все они касаются либо продажи, либо сдачи жилья в аренду, — говорит Галина Запорожец. — Хозяева купленных в кредит квартир пытаются срочно продать их или сдать в аренду, а сами переезжают к родственникам или снимают более дешевое жилье».

По словам Галины Запорожец, многие владельцы кредитных квартир не могут выплачивать банку подорожавшие вследствие девальвации гривни долларовые займы. «Но желающих покупать или брать в аренду такое жилье нет, — констатирует директор Gala Realty. — Из-за этого число заключенных сделок уменьшилось приблизительно на 80%».

Провинциальные истории

В крупных городах Украины риелторы испытывают те же трудности, что и столичные. К примеру, президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилева отмечает, что за последний месяц в Харькове закрылось около 60% АН: «Прежде всего разорились мелкие операторы, и сейчас 90% сделок приходится на крупные агентства».

«Потенциальные покупатели осматривают объекты, но, как правило, это не завершается заключением сделок, — рассказывает директор харьковского агентства недвижимости ДП «Проконсул+» Алексей Попов. — Проблема в том, что цены не падают. Продавцы снимают объекты с продажи, но стоимость жилья не снижают. Те, у кого есть наличка, часто предлагают слишком низкую цену, что тоже не способствует оживлению рынка». По словам Алексея Попова, сегодня его агентство живет в основном за счет сделок с коммерческой недвижимостью.

Риелторы пытаются выживать за счет новых схем работы. «Если покупатель не в состоянии приобрести квартиру за наличку, стараемся найти ему жилье, которое уже куплено в кредит и вдаделец которого хочет его продать, поскольку не в состоянии осилить ссуду,— рассказывает директор ДП «Проконсул+». — Таким образом покупатель становится хозяином квартиры, принимая на себя финансовые обязательства предыдущего собственника перед банком».

Начальник отдела продаж донецкого агентства недвижимости «Универсал» Жанна Олейникова признается, что ее фирма сейчас работает за счет немногих смельчаков, которых не пугают нынешние банковские проценты по кредитам, курс доллара и перспектива падения цен на квадратные метры. Количество сделок на вторичном рынке Донецка снизилось в среднем на 85%, цены на недвижимость (номинированные в долларах) — на 30%. Сотрудников в Универсале пока не сокращают, экономят на рекламе и мобильной связи.

В отличие от коллег из Харькова и Донецка руководитель отдела продаж вторичного рынка львовского АН «Квартал-А» Ярина Дубык считает, что ситуация на местном рынке недвижимости не такая уж катастрофическая: «Уверена, в марте рынок оживится». Исполнительный директор львовского агентства недвижимости «Синдикат Инвест» Андрей Костецкий добавляет, что рынок снова заработает, когда цены вернутся на уровень октября—ноября 2007 года.

Оптимистично настроен и председатель Крымского отделения АСНУ, директор симферопольского агентства недвижимости «НТН» Дмитрий Майоров. «Количество сделок купли-продажи у нас сократилось примерно на 40–50%, зато на столько же увеличилось число заключаемых договоров аренды, — говорит риелтор. — В денежном выражении компания потеряла не более 20% оборота. Хуже всего сейчас приходится агентствам, которые занимались исключительно землей или только производственными помещениями».

По оценкам Дмитрия Майорова, нынешние цены на недвижимость, номинированные в долларах, в Крыму соответствуют уровню стоимости жилья в апреле—марте прошлого года. «Думаю, цены стабилизируются, когда опустятся до уровня ноября—декабря 2007 года, — рассуждает директор НТН. — У нас ведь далеко не все квартиры покупались за кредитные деньги: до кризиса около 30% жилья приобреталось за наличку. Покупатели с деньгами никуда не делись, просто они на какое-то время отложили приобретение. Я уверен, что удешевление недвижимости на 25% подтолкнет их пустить свои сбережения в ход. Почему именно на 25%? Примерно на столько упали доходы украинских компаний вследствие кризиса».

На дно

Все без исключения риелторы связывают возможное оживление рынка с падением цен. Разнятся только прогнозы, на сколько подешевеют квадратные метры. Кто-то ожидает стабилизации цен после снижения на 25–30% от уровня осени 2008-го, другие предполагают падение на 50–70%.

К примеру, Всеволод Жоголев считает, что цены на украинскую недвижимость упадут — как минимум на столько процентов, на сколько подорожал доллар по отношению к гривне. «Мы не раз отслеживали эту взаимосвязь, — говорит эксперт. — Ведь падают только цены, номинированные в долларах. В перерасчете на гривню с учетом ее девальвации они остались прежними. Говоря о кризисе, надо также учитывать уникальность украинского рынка. Если цены на недвижимость в США снизились на 30% за два года, то у нас они упали до этой отметки за два месяца. Мы быстрее адаптируемся к подобным изменениям и, следовательно, быстрее пройдем кризисный для рынка отрезок времени».

Впрочем, вполне вероятен и другой сценарий, в том случае если ипотечное кредитование на 2009–2010 гг. будет полностью заморожено.

В январе—сентябре прошлого года удельный вес ипотечных сделок, по данным столичных риелторов, составлял от 50% до 70%. Стоимость квадратного метра в этот же период колебалась на уровне $2500–2800. По данным АН «Планета Оболонь», в октябре—декабре, когда ипотечные кредиты уже не выдавались, реальная стоимость квадратного метра по заключенным сделкам в Киеве снизилась до $1800 за квадрат и продолжала падать.

Дорога вниз Индекс стоимости (средняя цена предложения) вторичного жилья в Киеве в 2003—2009 гг., $/кв.м

Специалисты КГО АСНУ считают, что текущий маржинальный индекс ценового ожидания — около минус 18% в месяц (еще в октябре было минус 5,43%). Однако Всеволод Жоголев отмечает, что реальное падение цен лучше отражает не усредненный процент, а горящая недвижимость. В ноябре 2008-го цены на такую недвижимость были на 25–30% ниже августовского уровня; в январе — уже более чем на 50%. К примеру, на Троещине или Борщаговке (столичные спальные районы, удаленные от метро) сейчас можно найти квартиры по цене $1000–1100 за кв. м, которые еще летом прошлого года стоили $1900–2000 за квадрат.

Но спрос на столичную недвижимость при этом отсутствовал — количество сделок исчислялось несколькими десятками в месяц, что на 70–80% меньше по сравнению с 2007, 2006 и даже 2004 годами. Не исключено, что падение цен продолжится, пока стоимость квадратного метра не опустится до уровня начала 2004-го, когда недвижимость покупалась практически без участия кредитных средств. Тогда, к примеру в Киеве, дешевую однокомнатную квартиру можно было приобрести за $15–20 тыс. — стоимость квадрата не превышала $650.

Падение цен до такого уровня означает, что оборот вторичного рынка уменьшится на 75–80% по сравнению с показателями 2008 года. Примерно на столько же может сократиться и количество риелторов. Даже если рынок выйдет из нынешней комы, 5% комиссионных от сделок с подешевевшей в четыре раза недвижимостью на всех просто не хватит.