Контрольный выстрел: как зарегулируют риелторов
В правительстве намерены вконец зарегулировать рынок недвижимости. Не разобравшись с регистрацией прав на недвижимое имущество и перенеся на 1 ноября вступление в силу новых правил его оценки, Минэкономразвития взялось за риелторов.
Согласно законопроекту «Об особенностях осуществления риелторской деятельности», представителей данной профессии обяжут иметь высшее образование, проходить обучение по спецпрограмме, сдавать экзамен и т.д. Их будут заносить в специальный реестр и выдавать корочку риелтора. Авторы законопроекта ожидают от этого повышения качества услуг. Эксперты побаиваются коррупции и дополнительных проблем для участников рынка.
Для граждан или для чиновников
Работа риелторов в Украине законодательно не урегулирована, и, как правило, осуществляется в виде предпринимательской деятельности по оказанию информационных услуг, сказано в пояснительной записке к законопроекту. Поэтому часто риелторской деятельностью занимаются серые риелторы, которые действуют полулегально. Такая ситуация негативно отражается как на уровне защиты прав потребителей, так и в целом на рынке недвижимости.
Идея «лицензировать» риелторскую деятельность выглядит несколько странной. По сути, это обычная хозяйственная деятельность, сродни любой другой посреднической, которая и без того регулируется Хозяйственным и Гражданским кодексами, законом «О защите прав потребителей», другими законодательными и подзаконными актами. Но партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков считает, что принятие подобного закона оправдано. Поскольку эта сфера деятельности представляет большой общественный интерес, а последствия отсутствия должного госконтроля могут привести к социальному взрыву. «Не секрет, что афера «Элита-Центр» имела бы гораздо меньшие негативные последствия, если бы не очевидная нечистоплотность некоторых агентств недвижимости», - аргументирует он.
Впрочем, по словам партнера ЮФ «Морис Груп» Тараса Герулы, вопрос достаточно спорный. Здесь есть как плюсы, так и минусы. Позитив заключается в возможности (пока достаточно призрачной) повышения качества услуг и некой защите прав потребителей. Но он достигается попутно с большими минусами. Самый большой из них – стремление чиновников к тотальной регуляции всех сфер с возможностью зарабатывать на свидетельствах, реестрах, обучении, аттестациях, рассмотрении жалоб и т.п. По мнению юриста, именно это послужило причиной разработки законопроекта. Интересно, что он, согласно пояснительной записке, разработан во исполнение поручения президента «О некоторых вопросах дерегуляции». «Получилось «красиво» – с целью дерегуляции «зарегулировали» в очередной раз еще одну сферу», - замечает Тарас Герула.
Кто сможет стать риелтором
Согласно законопроекту, риелторы могут работать на рынке в статусе физлица-предпринимателя (ФЛП), либо юрлица-риелторской организации. В последней должен работать хотя бы один сертифицированный риелтор. Также здесь могут работать агенты по операциям с недвижимостью (они не имеют статус риелтора).
Установлены особые требования к риелторам. Они обязаны иметь высшее образование, владеть украинским языком, пройти обучение по программе осуществления риелторской деятельности или стажироваться у действующего риелтора не менее года, сдать квалификационный экзамен и получить квалификационное свидетельство, а также быть зарегистрированными в Государственном реестре риелторов. Заниматься риелторской деятельностью не может лицо с непогашенной судимостью за преступление против собственности.
С регулятором перестарались
Авторы законопроекта ожидают повышения качества услуг. Эксперты – коррупции и дополнительных проблем для участников рынка
Опасения вызывают нормы законопроекта, устанавливающие полномочия Минэкономразвития относительно регулирования риелторов. Именно министерство будет организовывать квалификационный экзамен, выдавать свидетельство, проверять риелторов и применять к ним санкции. Правда, предусмотрено, что в состав экзаменационной комиссии входят не менее двух третей представителей саморегулируемых организаций (СРО) риелторов. Но статус такой организации можно будет получить, снова таки, в Минэкономразвития. «Безусловно, обнаружить в этой норме «коррупционную составляющую» можно», - говорит Максим Копейчиков. К слову, в пояснительной записке сказано, что законопроект не содержит правил и процедур, которые могут содержать риски совершения коррупционных правонарушений, а общественная антикоррупционная экспертиза не проводилась. Нецелесообразной такую модель считает и Тарас Геркула. «Или полностью государственный регулятор, или саморегулируемая организация», - поясняет он.
Законопроектом также определено, что риелтор не может одновременно работать в риелторской организации и как ФЛП, а агент не может одновременно работать в нескольких агентствах. Максим Копейчиков допускает, что целью внедрения этого правила является более четкое определение субъекта ответственности. А Тарас Герула считает эту норму дискриминационной. По его словам, она включена в законопроект в интересах риэлтерских компаний, как возможность отсечь конкуренцию физлиц и злоупотребления работающих как по совместительству, так и самостоятельно.
Никакой информации без регистрации
В законопроекте определены виды риелторских услуг: а) посредническая деятельность по покупке, продаже, аренде недвижимого имущества и осуществление операций с таким имуществом; б) деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости. Другая норма документа гласит, что риелторские услуги нельзя предоставлять без соответствующего свидетельства. То есть, предоставление любых информационных услуг относительно недвижимости не зарегистрированным в реестре риелторов лицом будет противозаконным. «Под информационными услугами можно в данном случае подразумевать широкий спектр услуг, который к риэлтерской деятельности никакого отношения не имеет», - замечает Тарас Герула.
В то же время, сложно прогнозировать, что после принятия закона все риелторы запишутся в реестр и не будет «серых» участников рынка. По словам юриста, все останется так, как было. Просто наличие статуса официального риелтора даст такому специалисту некое преимущество на рынке, но это преимущество будет платным. А Максим Копейчиков полагает, что введению закона в действие должна сопутствовать разъяснительная работа, направленная на предотвращение сотрудничества граждан с такими «полулегальными» консультантами. «Экономия на услугах, связанных с приобретением квартиры, может обернуться большими убытками», - говорит он.
Гонорары ограничат
Интересно, что одной из целей законопроекта определено удовлетворение потребностей потребителей риелторских услуг по «приемлемым ценам». Другой нормой установлено, что максимальный размер оплаты риелторских услуг не может превышать 3% стоимости недвижимости, определенной в договоре. Тарас Герула полагает, что ожидаемого эффекта такое ограничение может не принести. Ведь платежи более 3% могут перейти в оплату каких-либо дополнительных услуг (к примеру, сначала можно заключить договор о предоставлении информационных услуг, а после – о посредничестве). По словам юриста, гонорар должен определяться сторонами самостоятельно. А Максим Копейчиков замечает, что гонорар в реальности не определяется рынком, а существует практически недоказуемый сговор риелторов относительно цены услуг. «На мой взгляд, должна быть определена как максимальная, так и минимальная (в абсолютном денежном выражении) цена, поскольку объем работ риелтора может быть практически одинаковым в сделке по продаже пятикомнатной квартиры в Киеве и однокомнатной квартире в городе с населением десять тысяч человек. То есть, в отдельных случаях трехпроцентный гонорар может даже не покрыть затрат риелтора», - поясняет он.
