Риелторы прогнозировали, что в 2008 участки подорожают на 50%. Однако цены и спрос упали
В начале 2008-го украинские риелторы прогнозировали, что в этом году участки под застройку в разных районах Киевской области и вблизи крупных городов, а также земля сельхозназначения подорожают в среднем на 50%. Отъявленные оптимисты и вовсе были уверены, что некоторые участки вырастут в цене на 100%. Земельные брокеры основывались на прошлогодних супердоходах: в 2007 году участки под столицей, в Крыму и крупных промышленных городах подорожали на 50–100% в зависимости от региона.
Однако земельные спекулянты, особенно те, кто рассчитывал на бурный рост рынка сельхозземли, просчитались. По оценкам консалтингового агентства «ААА», с начала года площади сельхозназначения подешевели в среднем в два раза. «Официально рынка сельхозземли в Украине нет, поскольку все еще действует мораторий на ее продажу. Однако на черном рынке в начале 2008 года стоимость сельхозучастков достигала $1000 за гектар. Сейчас наделы продают по $200–300 за га», — рассказывает руководитель аналитического отдела компании «ААА» Мария Колесник.
В 2007-м агропромышленные холдинги активно скупали землю, нередко переплачивая за нее, — благо в прошлом году многие агрохозяйства привлекли деньги западных инвесторов посредством частных размещений своих акций, а потому имели крупный капитал. Спекулянты (в том числе иностранные) также массово скупали землю в Украине, надеясь впоследствии заработать на ее перепродаже крупным агрохолдингам. Однако к середине 2008-го цены на сельхозземлю упали, как и ликвидность на рынке. Спрос на черноземы снизился в разы. Основные покупатели наделов — агрокомпании — ожидают отмены моратория на торговлю землей сельхозназначения уже в 2009 году. К тому же у многих аграриев сейчас попросту нет средств на расширение посевных площадей.
По мнению Марии Колесник, главная ошибка тех, кто инвестировал в землю сельхозназначения в надежде через год—полтора получить большие барыши — скупка всех подряд участков без исследования этого рынка. «Спекулянты считали, что сам факт покупки земли сельхозназначения обеспечит им большую прибыль в ближайшем будущем. При этом многие из них не учитывали возможное падение спроса на сельхозугодия со стороны агрокомпаний, специфику использования тех или иных гектаров», — объясняет Мария Колесник.
Покупатели земли под застройку также не уделяли особого внимания изучению рынка. По словам аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, при покупке земли под строительство в Киеве и регионах в большинстве случаев инвесторы даже не задумывались, что вообще можно построить на конкретном участке. «Некоторые инвесторы (частные спекулянты и банки) скупили землю на довольно крупные суммы: общей стоимостью $1–3 млн. Однако немногие из них интересовались, какие объекты можно построить на таких участках. В середине 2008-го спрос на землю под застройку со стороны стройкомпаний резко упал — теперь спекулянты не могут продать участки даже по цене вдвое меньше суммы первоначальных вложений», — рассказывает Сергей Костецкий. По мнению аналитика, земельные инвесторы должны были заранее просчитать строительный потенциал приобретаемых соток: наличие транспортной инфраструктуры, подключение площадки к газо- и электроснабжению, возможность строительства на приобретенной земле объектов различного назначения. Если бы земельные спекулянты учитывали эти факторы, сейчас им было бы проще выйти из своих инвестиций.
Не просчитались лишь те инвесторы, которые вкладывали в ликвидные участки под застройку в недооцененных районах (вблизи водоемов, с развитой инфраструктурой). Например, с начала года земля в Броварском районе Киевской области подорожала на 20%, в Фастовском и Барышевском — на 60%. Впрочем, похоже, что и в этих районах надулся очередной ценовой пузырь. На данный момент вернуть инвестиции в участки довольно проблематично — по словам земельных брокеров, летом— осенью продажи даже ликвидных участков сильно снизились вследствие замораживания банками кредитных программ. Эксперты прогнозируют, что спрос на землю активизируется, как только банки снова начнут кредитовать покупку земли и недвижимости, а это произойдет не ранее конца 2009-го.
