Контракти.ua

В Крыму, например, новое жилье можно купить со скидкой в 20%. Держатся пока только киевские застройщики. По данным аналитического отдела компании «Київ Житло-Інвест», на первичном рынке столицы квартиры эконом-класса в сентябре подорожали на 0,2%, премиум-класса — на 3,6%, и только бизнес-класс подешевел на 0,4%. Однако при полной оплате стоимости квартиры в домах, строительство которых началось весной–летом этого года, киевские компании предлагают скидку в 3–10%. Дисконт предоставляют как крупные застройщики, так и небольшие фирмы.

Многие компании привлекают инвесторов различными бонусами и льготной ипотекой. «В первый год кредитования процент по валютному кредиту для наших покупателей составит 11–12%. Мы возмещаем банку 2–3%, поскольку полная ставка достигает 14–15%. Кроме того, инвестор получает отсрочку погашения тела кредита в течение первого года», — рассказывает Лариса Ломакина, директор департамента инвестиций и продаж объединения «Лико-Холдинг». Столичные застройщики, продающие жилье премиум-класса, предлагают покупателям бонусы и льготы на сервисное обслуживание: скидки на паркоместа, бесплатное посещение фитнес-центра на протяжении определенного периода и т. п.

«Киевские застройщики побогаче региональных. На столичном рынке работают десятки компаний, и никто из них не хочет снижать цены первыми», — объясняет ценовую политику Ярослав Цуканов,  независимый эксперт по недвижимости.

Прогнуться под изменчивый мир

«Сложилась патовая ситуация. С одной стороны, дисконт достаточно сильно отпугивает потребителя. Резкое падение цен на 15–20% — признак того, что компании испытывают финансовые проблемы. С другой — застройщики понимают, что на общем фоне удешевления недвижимости и стагнации рынка невозможно не снижать цены, иначе вообще можно остаться за бортом. Но предлагаемый дисконт существенно не повысит продажи — их вообще нет», — пессимистично оценивает ближайшие перспективы строителей Ярослав Цуканов.

Действующие скидки даже в 20–30% не делают первичку доступнее для большинства потенциальных покупателей. Платежеспособного спроса нет и возникнуть ему неоткуда — за последние четыре года квартиры выросли в цене как минимум вдвое. Для рядового украинца недвижимость сейчас большая роскошь.

Лариса Ломакина из Лико-Холдинга рассказывает, что ранее 85% инвесторов приобретали у ее компании жилье экономкласса в долг. Но даже в минувшем году, когда ипотечный кредит можно было взять под 12–15% годовых, ежемесячные выплаты банкам составляли $2–3 тыс. при средней стоимости квартиры в $150–200 тыс. и съедали до 50–70% доходов хорошо обеспеченной семьи. Когда банки весной 2008-го повысили кредитные ставки, количество инвесторов резко сократилось.

По данным Простобанк Консалтинга, сегодня проценты по гривневому кредиту доходят до 22% годовых, по долларовому — до 15%. «При таких ставках за 4–6 лет заемщик переплачивает за квартиру в два раза», — констатирует Артем Новиков, инвестиционный консультант компании «Диалог-Классик».

Нажмите, чтобы увеличить

Ужесточение условий ипотеки отпугнуло покупателей от первичного рынка. Потенциальные инвесторы заняли выжидательную позицию, рост цен прекратился. Многие спекулянты, уже проинвестировавшие строительство жилья, выставляют недостроенные квартиры на продажу, стремясь зафиксировать прибыль. Те, кто может позволить себе покупку, боятся вкладывать деньги в объекты на начальной стадии строительства, добавляет Цуканов. Предложение выросло, спрос сократился.

В итоге продажи застройщиков стремительно снижались в сентябре—октябре, а последние несколько недель квартиры в новостройках практически не покупали. Даже самые крупные строительные компании сейчас продают одну квартиру в неделю, констатирует Ярослав Цуканов.

Упрямые цены

Спроса нет, но застройщики пытаются держать цены либо устанавливают дисконт негласно. «Цены понижать не планируем. У нас дома на завершающей стадии готовности — два объекта уже сданы в эксплуатацию. Цена кв. м жилья составляет 17 тыс. грн, а в третьем доме, который будет сдан в декабре, он уже стоит от 13,5 тыс. грн, — непреклонна руководитель пресс-службы компании «Міськжитлобуд» (Киев) Галина Богданенко. — Мало того, компания через месяц, возможно, повысит цены».

По ее словам, продажи упали, но квартиры все же покупаются. «Те люди, которые могут забрать деньги из банков, вкладывают их в первичное жилье. Особенно если видят, что дом практически готов», — утверждает Галина Богданенко.

Нажмите, чтобы увеличить

«Готовый объект рано или поздно найдет своего покупателя», — уверяет генеральный директор КУА «Укрсоц-недвижимость» Артур Папсуй. Тем более что ряд новых строек сокращается, а количество желающих улучшить свои жилищные условия, напротив, растет. Гендиректор подтверждает планы компании и в дальнейшем финансировать строительство домов.

Строители заявляют, что не могут и не будут продавать жилье ниже себестоимости и работать себе в убыток. Такую позицию в компаниях обосновывают дисбалансом спроса и предложения, объясняя, что потребность в жилье десятикратно превышает объемы строительства. «Потребность, но не реальный платежеспособный спрос», — уточняет Артем Новиков из компании «Диалог-Классик».

Назад в будущее

Специфика строительного бизнеса в 2003–2006 гг. позволяла работать застройщикам с рентабельностью выше 100%. При этом стройкомпании могли в несколько раз наращивать объемы, практически не имея оборотных средств. Профинансировав за счет собственных денег всего 15% сметной стоимости проекта и взяв кредит под небольшие проценты, некоторые застройщики ухитрялись продать большую часть квартир еще на этапе возведения дома и тут же начинали новое строительство.

В итоге у многих мелких застройщиков к началу осени превалирующая часть заработанного ранее была вложена в возводимые объекты, которые сейчас, в условиях безденежья, сложно продать или использовать в качестве залога. В более выигрышном положении оказались крупные девелоперы, имеющие запас денежных средств, ликвидные участки либо готовые коммерческие проекты, которые они сдают в аренду. По данным Concorde Development, в июле—октябре доля девелоперских компаний в финансировании строительных проектов выросла с 10% до 60%, что свидетельствует об уходе с рынка мелких инвесторов. «Крупные компании могут переждать кризис. Вопрос в том, сколько они смогут ждать», — говорит Артем Новиков.

«Вероятность значительного снижения цен на квартиры в объектах с высокой стадией готовности мала, — считает Артур Папсуй. — Ведь стройматериалы дорожают, а проценты по кредитам продолжают насчитываться». Тем не менее представитель управляющей компании признает, что застройщики, которые возводят несколько домов и нуждаются в перебросе денег с одного объекта на другой, будут снижать цены, чтобы быстрее привлечь финансирование и завершить строительство. При этом эксперт не советует вкладывать деньги в недостроенную недвижимость, стоимость которой значительно занижена. «Есть вероятность, что такой объект будет сдан гораздо позже заявленных сроков или строительство будет заморожено», — предупреждает Артур Папсуй.

Для большинства застройщиков ситуация усугубляется еще и тем, что многим из них в скором времени придется возвращать банковские кредиты, взятые под строительство. Практически все эксперты, опрошенные Контрактами, согласны, что для погашения кредитов таким застройщикам придется искать «маркетинговые стимуляторы продаж», главный из которых — снижение цен. Теоретически это возможно. К примеру, в Киеве себестоимость строительства массового жилья редко превышает $1200 за кв. м, а стоимость продажи даже с учетом дисконта составляет от $2300 за квадрат. Разница в $1100 позволяет застройщику без убытка снизить цены вдвое.

«На практике такое снижение вряд ли возможно. Высокая маржа строительных компаний достигалась за счет инвестирования покупателей в проект еще на этапе возведения жилого дома или за счет дешевых займов. Но низкий процент продаж недостроев и рост ставок по кредитам заставляют застройщика держать цену», — оправдывает упрямство строителей Артем Новиков.

Тем не менее эксперт не исключает панического сброса жилья, когда застройщики захотят получить за него хоть какие-то деньги. В качестве примера Новиков приводит рынки Казахстана и Прибалтики, где цены на недвижимость уже упали на 30–40%, — в некоторых городах новые квартиры продают по себестоимости, чтобы вернуть хотя бы вложенные в объект деньги.

Что будет с рынком

Максим ДОРОВСКИЙ,
руководитель отдела первичной недвижимости Parker & Obolensky

— У большинства строительных компаний в качестве залога выступает достроенный или строящийся объект недвижимости. Соответственно, банки менее всего заинтересованы в падении цен и обвале рынка. По окончании срока кредита (в случае отсутствия средств у заемщика) кредитор будет искать любые возможности не допустить банкротства застройщика. Ведь в этом случае банк получит только залог — недостроенный объект, для завершения строительства которого у многих финучреждений просто нет отработанных механизмов. Поэтому банки готовы идти на уступки, переносить сроки погашения кредита, ссужать дополнительные суммы, лишь бы не допустить падения цен и банкротства строительных компаний. По той же причине банки, скорее всего, не будут повышать ставки по уже выданным кредитам, так как в данном случае застройщик и его кредитор в одной упряжке.

Конечно, банки сейчас менее охотно идут на кредитование крупных объектов, которые находятся на начальной стадии строительства. Поэтому стоит ожидать дальнейшего (это уже происходит) замораживания строительства на объектах с готовностью менее 50% и практически полного отсутствия новых строек. Кстати, по этой причине в ближайшие годы в эксплуатацию будет вводиться значительно меньше недвижимости, что будет препятствовать снижению цен.

Олег ДМИТРЕНКО,
менеджер департамента банкинга и инвестиций к омпании Gilyoner

— Банковский заемный ресурс до последнего времени был основным источником финансирования строительства. Сейчас большинство застройщиков уже не имеют доступа к нему либо он существенно ограничен. Многим строительным компаниям приходится пересматривать свои стратегии и откладывать агрессивные планы развития до лучших времен.

Возврат уже полученных банковских займов в большей степени будет затруднен для мелких застройщиков, поскольку они не накопили необходимый финансовый потенциал и не обросли активами. Отсутствие возможности рефинансирования или привлечения дополнительных кредитов на протяжении года приведет к банкротству многих мелких застройщиков или поглощению их более крупными операторами.

Тяжелые времена ждут и крупных застройщиков, которые привлекли значительные финансовые ресурсы на Западе. Во время кризиса ограниченный внутренний потенциал рынка не позволит им вовремя аккумулировать средства для расчетов с держателями их ценных бумаг и кредиторами.

Заявления застройщиков о стабильности рынка недвижимости или о планомерном снижении цен на фоне общего кризиса никоим образом не улучшат ситуацию с привлечением средств. Решить проблемы строительной отрасли можно лишь принятием государственных программ развития и стимулирования экономики, которые в короткие сроки позволят банкам возобновить и расширить финансирование застройщиков.

Как это не работает

Артем НОВИКОВ,
инвестиционный консультант компании «Диалог- Классик»

— Классическая схема финансирования жилищного строительства предполагала, что застройщик за свои средства приобретает участок, разрабатывает проект и осуществляет начальный этап строительства (нулевой цикл, возведение нескольких первых этажей). В целом эти затраты составляют 20–35% стоимости проекта. Чтобы получить оставшиеся 65–80%, компания открывала кредитную линию в банке либо занимала только часть средств, а около 40–55% привлекала в качестве взносов частных инвесторов на разных этапах строительства, фактически получая беспроцентный кредит.

Сегодня большинство застройщиков оказались в ситуации, когда компания построила 3–4 этажа и продала 10–15% квартир, однако потенциальные инвесторы не в состоянии приобретать недвижимость, поскольку подорожали кредиты. Продажи на первичном рынке практически нулевые — спрос исчерпался. Поэтому застройщик идет в банк и просит деньги, но он ему отказывает либо дает, но под высокие проценты — 20–27% годовых в гривне, тогда как год назад было до 15%.

Проект жилого комплекса реализуется в среднем за 3–3,5 года. Выходит, что при таком сроке кредитования и ставке 25% годовых только на обслуживание основного долга необходимо до 75–80% от суммы полученного кредита. Причем такие дополнительные затраты уже не получится включить в цену квартиры, потому что рынок стагнирует и застройщики не могут повысить цены.

Вторичный рынок

Уступи немного

Жилье на вторичном рынке Киева начало дешеветь: покупателю с наличными владельцы квартир готовы уступать до 30% от заявленной цены

Цены на вторичном рынке падают. В сентябре (впервые за текущий год) средняя цена квадратного метра снизилась сразу на $100 — c $3200 до $3100. Сейчас метр жилья б/у стоит столько же, сколько в мае 2008-го (данные АН «Мегаквартал»).

Проседание, а то и обвал цен на перегретом столичном рынке недвижимости отдельные эксперты предсказывали еще весной. Кризис ликвидности сделал сговорчивее владельцев квартир, упорно державших цены все лето. «Скидки на жилье в отдельных случаях достигают 30%. Если квартира в Киеве выставляется за $130 тыс., ее реально купить за $100 тыс., — констатирует независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов. — Это не значит, что каждая квартира продается с дисконтом. Но если вы отберете 10 объектов с похожими характеристиками, то пять из них можно купить дешевле заявленной цены».

Сейчас между продавцами идет борьба за покупателя. «К примеру, в одном из микрорайонов Троещины выставлены на продажу 25 почти одинаковых (метраж, состояние квартиры, этаж и т. д.) двух-, трехкомнатных квартир, но разница между самой дорогой и самой дешевой составляет 30–40%. Естественно, покупатель отдает предпочтение более дешевому варианту», — отмечает директор АН «Кварт-А» Вадим Полетаев.

Тем не менее большинство столичных риелторов утверждают, что количество продавцов, предлагающих жилье со скидкой, невелико, и говорить о массовом удешевлении бу квартир рано. «Всего 5% продавцов начали уменьшать стоимость открыто (это объясняет, почему средняя цена предложения за последний месяц снизилась лишь на 3–5%. — Прим. Контрактов). Остальные держат цены, но могут уступить при торге», — объясняет директор АН «C.I.T.» Эдуард Бразас.

Сейчас цены на жилье снижают владельцы квартир, которые покупали квадратные метры не для решения своих жилищных проблем, а для последующей перепродажи. «Опытные продавцы более восприимчивы к изменению рынка, поэтому предлагают недвижимость со скидкой. Владельцы больших трех-, четырехкомнатных квартир не хотят терять свои деньги — они понимают, что жилье будет падать в цене», — объясняет директор АН «Апартамент» Александр Андреев.

В основном в Киеве снижается стоимость недвижимости бизнес-класса, а не самое дешевое жилье, как прогнозировали ранее эксперты. Владельцы хрущевок, как правило, в них же и проживают. Даже если они продают квартиру, то не понижают цену, поскольку им необходимо купить недвижимость взамен. Более дорогое жилье в новых домах чаще покупают для перепродажи, поэтому спекулятивные квадраты сейчас дешевеют быстрее. «Продавцы, которым не надо покупать недвижимость, намного уступчивее», — говорит Эдуард Бразас.

Примечательно, что в связи с понижением цен на вторичном рынке количество сделок не увеличилось. «Осенью минувшего года на одного риелтора средней квалификации приходилось 2–3 сделки ежемесячно. С сентября 2008-го, независимо от того, опытный брокер или нет, осуществляется не более одной сделки», — приводит пример Вадим Полетаев. Он признает, что за последние две недели в его агентстве не было заключено ни одной сделки, не подписан ни один предварительный договор. Однако несмотря на мертвый штиль на рынке, риелторы пока не намерены уменьшать комиссионные, которые, как правило, составляют 5% от суммы сделки. Более того, как уверяет Ярослав Цуканов, на кризисе посредник может неплохо заработать: «Если вы добиваетесь для своего клиента (покупателя) 10% дисконта, за это надо брать деньги. Ведь такая скидка (при нынешнем уровне цен на жилье в Киеве. — Прим. Контрактов) — огромная экономия средств».

Начало пике Динамика стоимости жилья (предложение) на вторичном рынке Киева за последние три месяца, $/кв. м

«Демпинг — это не то, чем можно привлечь покупателя или продавца. Разумный торг при совершении сделки присутствовал у риелторов всегда. Мы каждый раз находили с клиентами точку соприкосновения в вопросе размера нашего вознаграждения. Поэтому говорить, мол, брокеры понижают комиссионные, нельзя», — категоричен Эдуард Бразас. Однако эксперт все же признает, что несколько столичных агентств привлекают клиентов дешевыми услугами. «Подобные предложения не носят массового характера и несколько провокационны. Заявления о снижении вознаграждения брокера вдвое не всегда отображают реальность. Если в сделке принимают участие два агентства, то они и так делят 5% на двоих», — объясняет Бразас.

Перспективы вторичного рынка недвижимости большинство операторов оценивают оптимистично. «Деньги у людей есть, они просто затаились», — спокоен Вадим Полетаев. Когда валютный курс перестанет скакать вверх-вниз, а цена предложения понизится на 15–20%, спрос на жилье опять вырастет. Так считают многие риелторы, обосновывая прогноз тем, что вторичный рынок надежнее первичного, поскольку покупатели жилья с актом собственности гарантированно становятся владельцами квадратных метров. «Пусть будут кредиты по высокой ставке и избирательный подход банков к клиентам, но люди к этому привыкнут», — оптимистичен Полетаев.

Большинство риелторов уверены, что цикличность рынка недвижимости рано или поздно приведет к росту цен. Причем грядущее повышение стоимости вторички станет спасательным кругом и для первичного рынка, который всегда был к нему привязан. К примеру, после того как в 1998-м жилье подешевело на 20–30%, к докризисному уровню цен рынок (сначала вторичный, а за ним и первичный) вернулся в 2000 году. Правда, прогнозировать, когда возобновится рост цен после надвигающегося падения в 2008–2009 гг., никто из специалистов не берется.