Контракти.ua

Но еще пять лет назад ситуация была иной. До кризиса на долю ипотеки приходилось более 50% заключенных договоров купли-продажи жилья. Как получилось, что застройщики частично взяли на себя функции банков? «Процесс был естественным, — объясняет Артем Новиков, партнер, инвестиционный консультант компании «Диалог-Классик». — Банки сокращали ипотечное кредитование. Застройщики, которые привлекли финансирование для строительства своих объектов, искали инструменты стимулирования спроса. Одним из наиболее эффективных стала рассрочка».

Есть группа покупателей, которым психологически комфорт­нее воспользоваться рассрочкой от застройщика, утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. Как правило, это люди, которые улучшают свои жилищные условия, и рассрочка им нужна на период, пока они не продадут имеющийся у них актив в виде недвижимости, за счет чего гасят задолженность. Таким покупателям и не требуется долгосрочное кредитование, они выплачивают заем за два-три года. В таком случае из цепочки выпадает посредник — банк, что значительно упрощает процесс принятия решения, поскольку даже на психологическом уровне рассрочка не настолько кабальная и страшная вещь, как кредит, уверяет Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления ИДК «Каскад».

По оценке Дмитрия Шости, руководителя отдела продаж ЖК Park Stone, до 80% застройщиков предоставляют покупателям беспроцентную рассрочку. Сейчас ее используют все без исключения девелоперы жилой недвижимости экономкласса, уточняет Татьяна Копылец.

Дом строится в течение одного-двух лет, однако в первый год привлечь финансирование от конечных инвесторов очень сложно, банки практически не выдают займы, поэтому застройщики, строя на собственные деньги, пытаются стимулировать продажи, самостоятельно кредитуя своих покупателей. Тем более в качестве займа выступают не деньги, а строящееся жилье.

В прошлом году киевские строители ввели в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья, что на 50% больше, чем в 2011-м. Столько они не сдавали даже в докризисные годы. Не последнюю роль в оживлении рынка сыграла рассрочка.

Выхода нет

Но смогут ли застройщики полностью вытеснить финансовые учреждения с рынка? Не смогут, потому что не хотят, объясняют эксперты рынка. Во-первых, продавать жилье в рассрочку могут не все. Строительные компании, имеющие стабильное финансирование инвесторов и акционеров, могут развивать программы рассрочки, объясняет Артем Новиков.

Во-вторых, рассрочка — это маркетинговый инструмент застройщика. Если процент, под который застройщик привлекает средства, ниже ставки по программе рассрочки, компания на первый взгляд работает в убыток. Но маркетинг — сильная штука, поэтому рост продаж компенсирует убытки.

Схема работает просто. Рассрочка на срок строительства дома увеличивает для застройщика сроки получения дохода, хотя он частично компенсирует эти потери, например, продавая в рассрочку не самые ликвидные квартиры (без интересного вида или с большими метражами) на каких-то специальных условиях.

Тем не менее сейчас на рынке появились застройщики, выдающие кредиты под покупку квартир на 10 и даже на 20 лет по ставке 16%. Здесь комар носа не подточит. К примеру, компания получает кредит от партнера под 10–12% годовых, которые банки просто не могут себе позволить. Для сравнения: средние реальные ставки ипотеки почти для всех сроков кредитования превысили 20% годовых (данные Простобанк Консалтинга).

В-третьих, все же основная цель стройкомпаний — возводить жилье, а не брать на себя функции банка. Доходность, которую они получают, предоставляя квартиры в рассрочку, и доходность от продажи жилья путем внесения покупателем 100% оплаты отличается. Строительство домов более доходно, потому что имеет большие риски, утверждает Артем Новиков. В то же время понимая, что доходность зависит от продаж, застройщик вынужден увеличивать их посредством этого инструмента.

«Предоставляя продукт, аналогичный банковской ипотеке, застройщик по логике понесет те же затраты, что и финучреждение. Но при этом у него нет ни специалистов, ни полного набора соответствующих бизнес-процессов. А если застройщик все это создаст, то фактически он станет точно таким же банком. Например, когда застройщик предоставляет рассрочку, он не закладывает в тариф определенные риски, не всегда учитывает, как будет управлять проблемной дебиторской задолженностью и что у него для этого нет ресурса — соответствующего подразделения, как у банков», — рассказывает Алексей Говорун.

Поэтому в рамках возведения проекта в течение одного-двух лет строительная компания еще может предоставлять программы рассрочки, используя их в качестве маркетинговых инструментов. Но долгосрочные кредиты — до десяти лет — выходят за пределы основной деятельности застройщика и скорее служат вынужденной мерой, чем необходимостью осуществлять такую деятельность.

Рисковые парни

Понятно, что кредиты от застройщика на десять и более лет не получат широкого распространения. Дело в том, что застройщик, который ввел дом в эксплуатацию, при передаче инвестору права собственности должен получить полную стоимость жилья. В случае с ипотекой банк берет все риски на себя, обычно недвижимость выступает залоговым обеспечением кредитного договора. А если кредит предоставляет сам застройщик, риски ложатся на его плечи. Мало найдется стройкомпаний, которые согласятся взять на себя эти обязательства.

Предоставлять рассрочку может застройщик, который имеет собственный денежный ресурс на строительство без привлечения кредитных средств, утверждает Алексей Говорун. Ведь когда застройщик привлекает кредитные деньги на возведение объекта, то имущественные права на недвижимость в нем или права собственности на готовые квартиры могут являться предметом залогового обеспечения, и застройщику будет сложно продавать их в рассрочку.

Подобный вариант приемлем для крупных застройщиков больших ЖК, домов с высокой степенью готовности, когда остро не стоит вопрос немедленного привлечения всех денег от реализации проекта. Обычно при многоочередном строительстве застройщик выделяет свои деньги на возведение и благо­устройство первой очереди, остальное строится за счет продаваемой первой очереди, уточняет Татьяна Копылец.

Доминирование рассрочки на рынке жилищных займов будет продолжаться, пока банки не будут располагать достаточным объемом свободных средств для развития ипотечных программ на привлекательных для заемщика условиях. У крупных финорганизаций всегда есть свои девелоперские компании либо у крупных застройщиков есть свои карманные банки, так что полного ухода финучреждений с рынка кредитования недвижимости не будет, считает Татьяна Копылец.

Тем не менее в связи с многочисленными прогнозами о развитии девальвационных процессов в стране банки еще больше сократят программы кредитования, и застройщикам придется полагаться на себя. Но будут ли тогда у них средства поддерживать текущие программы финансирования и развивать новые? В любом случае доля продаж в рассрочку если не увеличится, то сохранится на нынешнем уровне, а при существенном ухудшении конъюнктуры может снизиться, прогнозирует Артем Новиков. Алексей Говорун логично предполагает, что в случае появления доступной массовой ипотеки рассрочка от застройщика будет иметь гораздо меньшие объемы.