Почему квартиры упорно не хотят дешеветь, несмотря на леденящие душу рассказы о глобальном ипотечном кризисе
Наверняка до тебя докатились слухи о приближающемся коллапсе на рынке жилья: «Уже этой осенью квартиры подешевеют на 40%!», «Банки отказываются выдавать кредиты на жилье!», «Строительные компании заморозят все стройки, а тот, кто вложил деньги на этапе котлована, навсегда их потеряет!»
Отставать от новых веяний не в нашем стиле. Посему мы решили
продолжить серию страшилок: «По факту массового 
исчезновения покупателей жилья
возбуждено уголовное дело. Все продавцы задержаны!», «Разнорабочие на стройках
стали получать зарплату квартирами», «Дарить друзьям и знакомым трешки и двушки
без повода — признак дурного тона!»
Словом пришло время развенчать мифологию ипотечного кризиса, хотя нам искренне жаль будущих покупателей жилья, рассчитывающих в глубине души на такой громкий хлопок ипотечного пузыря.
Миф 1
Интернациональный
Жилье в Украине подешевеет вслед за падением цен в США, Англии, Ирландии, Испании, странах Балтии и Казахстане.
Не будем далеко ходить, возьмем Прибалтику и Казахстан. Тем более что развивающиеся там события уж очень напоминали происходящее в Украине — стремительный рост цен на жилье и весьма доступные ипотечные кредиты.
Вкратце история кризиса, например, в Литве выглядит так. Экономика небольшой страны, начиная с 2000 года, стала расти, как мускулы на протеинах. Иностранные инвестиции хлынули рекой. Стремительно увеличились объемы строительства, как впрочем, и темпы кредитования на покупку жилья. Цены на жилье взлетели до космических высот. И вдруг — резкая посадка.
К сожалению, Америка не всегда присылает гуманитарную помощь или отряд морских котиков для укрепления демократических ценностей. Периодически из-за океана преподносятся и неприятные сюрпризы. Например, хочешь денег — верни долги. Литовские компании и банки так сильно увлеклись иностранными кредитами, что уже в 2007 их долг превысил объемы производства. Внешние обязательства частного сектора превысили ВВП. И когда поток денег из-за границы остановился после ипотечного кризиса в США, в Литве началась кредитная ломка. Национальная валюта быстро подешевела, инфляция бодро подпрыгнула вверх, а цены на жилье подло обвалились. Очень напоминает кризис 98 года в Украине. Только тогда в долгах перед иностранцами были все, включая государство. И когда пошел обратный процесс— отток иностранного капитала, в руинах оказалась экономика всей страны. Литве, слава Богу, такой сценарий не грозит, поскольку государство, в отличие от частных компаний, заняло за рубежом лишь 20% ВВП — вполне допустимая норма.
Схожая ситуация и в Казахстане. Банки страны для кредитования потребительских нужд клиентов заняли за рубежом тоже вполне приличную сумму — 95% от ВВП. Когда источник недорогих кредитов из-за рубежа иссяк ввиду ипотечного кризиса в США, начался финансовый коллапс, за ним — ипотечный.
В Украине ситуация немного иная. Конечно, наши банки тоже увлекались привлечением иностранных кредитов для развития ипотечных программ, но, к счастью, вовремя остановились. На начало года внешний долг банкиров составлял всего лишь 16% ВВП. Посему больших проблем не предвидится. Так, легкое недомогание.
Миф 2
Кредитный
Банки ужесточили кредитование клиентов, что привело к резкому снижению спроса на жилье.
Самая распространенная страшилка, потому что очень похожа на правду. Большинство банков действительно повысили ставки по кредитам и во многих случаях ограничили сроки кредитования до 10 лет. Правда, некоторые отщепенцы не пожелали закручивать гайки клиентам, рассчитывая быстренько увеличить свою долю рынка. Но это не главное.
Покупка квартиры в кредит далеко не всегда определяется экономической целесообразностью. Особенно в стране с гигантским спросом на жилье. И лишних два-три процента для нашего человека — пустой звук. Посему как брали кредиты, так и берут до сих пор.
Вот тебе сухая статистика. За первые 6 месяцев 2008-ого ипотечные кредиты банков увеличились с 57,2 млрд. грн. до 69,5 млрд. грн. То есть за полгода долги заемщиков увеличились на 12,3 млрд. грн. Конечно, темпы уже не те, что раньше. Во втором полугодии 2007-ого банкиры выдали дополнительных 18 млрд. грн. Тем не менее, никто не собирается останавливаться на достигнутом.
Снижение спроса на жилье — тоже очевидный факт. Только нужно учитывать сезонность рынка. Летом 2007-ого, как и в нынешнем году, покупатели не спешили заключать сделки, что спровоцировало порцию слухов о крахе жилья. Но уже осенью все вернулось на круги своя. Можно смело прогнозировать новую волну страшилок сразу после новогодних праздников. Чем не повод: «За первые две недели 2009-ого в БТИ не зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи жилья!»
Миф 3
Строительный
Строительные компании замораживают стройки.
Почти правда. Мелкие застройщики, а в особенности те, кто вообще строит впервые, не могут рассчитывать на деньги будущих владельцев квартир. Желающих отдать деньги на столько лет без твердых гарантий получения жилья в срок существенно поубавилось. Банкиры тоже не спешат кредитовать строителей, которые в лучшем случае могут заложить земельный участок с проектной документацией. Вполне вероятно, что у таких компаний действительно проблемы. Остальным же бояться особо нечего.
Вам чай куском или нарезать?
Во-первых, некоторые крупные строительные компании в ряде случаев связаны акционерным капиталом с банками, а посему особых проблем с финансированием не испытывают (Киевгорстрой — банк «Аркада», корпорация «Столица» — банк «Столица»). Во-вторых, в случае крайней необходимости они могут занять деньги и за рубежом, как, например, компания «XXI век».
Если брать Киев, то по данным Госкомстата, в первом полу-годии введено в эксплуатацию 595 тыс. кв. м, что на 2 тыс. кв. м больше, чем год назад.
Миф 4
Ценовой
Чтобы избежать банкротства или просто убытков ввиду отсутствия спроса, строители начнут продавать жилье по низким ценам.
Все верно. Действительно начнут. Только не будущим владельцам жилья, а своим конкурентам. Мелкие застройщики не в состоянии повлиять на рынок.
Пожалуй, главная проблема жилья в Украине — полная монополизация как строительного рынка, так и производства стройматериалов. Кто назовет хотя бы одну иностранную строительную компанию, сдавшую хотя бы один дом?
На самом дорогом столичном рынке жилья якобы работает 81 строительная компания. Только почти 50% жилья сдает Киевгорострой. Еще около 40% приходится на «Житлоiнвест», «Т.М.М.» и корпорацию «Столица». О какой конкуренции может идти речь?
Если половина рынка в руках одной компании, то о снижении цен можно забыть. Жилье может только дорожать.
Как только мелкие застройщики посыплются, сразу же возрастет монополизация рынка. И тогда с полной уверенностью можно ожидать возобновления роста цен уже весной 2009-ого. То есть после очередного «новогоднего кризиса», накануне «летней катастрофы».
