По цене неликвида: какие квадратные метры можно приобрести под льготный кредит
По данным Минрегионстроя, на конец июля в программе принимает участие 221 дом, в которых гражданам предлагается 9733 квартиры. Квартирная очередь в стране насчитывала на конец прошлого года 1 млн человек. Причем количество желающих участвовать в программе составило почти 10 тыс. То есть спрос фактически совпадает с предложением.
Кредит доверия
Но что могут получить эти очередники? Детальное изучение списка объектов в столице натолкнуло на интересные выводы. Оказалось, что только один застройщик из Кончи-Заспы — государственная компания «Укрстрой» — предлагает квартиру по установленному государством лимиту для Киева в 7 тыс. грн за кв. м. В среднем же цена продажи варьируется между 7900–8800 грн. Государство допускает превышение суммы до 25%, но разница не компенсируется. А 25% некомпенсируемого превышения лимита на выходе добавляют $8 тыс. к стоимости средней однокомнатной квартиры в Киеве, приводит пример Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления ИДК «Каскад».
В итоге по программе средняя стоимость кв. м составляет 8,5 тыс. грн, что вполне адекватно для неликвидной квартиры в незавершенном доме 75–85%-ной готовности. Под неликвидностью надо понимать расположение квартиры на площадке, этажность, общая площадь, вид из окна — то, что никоим образом не влияет на качество квартиры или делает ее непригодной для проживания. «Маркетинговые мероприятия любого застройщика изначально предполагают определенное количество акционных квартир (ими вполне могут быть эти самые «неликвидные») по более низким ценам, чем основная масса. Допустим, 5% квартир по 8,5 тыс. грн за кв. м на фоне остальных 95% по 11 тыс. грн за квадрат на размер конечной запланированной прибыли не повлияют», — объясняет Татьяна Копылец. Но начинать строительство дома с 100% квартир под данную программу с такими исходными данными для застройщика было бы убыточно.
Строители не хотят
Из известных коммерческих стройкомпаний Киева с большим послужным списком в перечне киевских объектов никого нет. «Принимают участие крупные компании-застройщики, чьи проекты находятся на финальной стадии строительства; те, у которых есть опасения по поводу 100%-ной реализации квартир ввиду конкуренции, неликвидности квартир и пр.; застройщики, которым необходима по разным причинам быстрая оборачиваемость средств», — говорит Татьяна Копылец. К примеру, в Киеве предлагается 16 домов. Из них девять объектов принадлежит Киевгорстрою, три — компании «Жильеинвестстрой-УКБ». Последняя относится к коммунальным предприятиям города, а 80% акций Киевгорстроя принадлежит столичному горисполкому.
Программа дешевой ипотеки больше напоминает пиар-акцию
Пассивность столичных застройщиков объясняется тем, что розничная цена в Киеве ($1600) намного выше требуемой государством стоимости. «Участие в программе не предусматривает получение прибыли строителю с проблемным объектом, а только дает гарантии завершить дом за счет продажи квартир инвесторам», — объясняет Виктор Власов, директор компании «Интервуд» и бывший глава «Градостроя», чей дом по ул. Здолбуновской включен в список объектов.
Но даже если у компании есть проблемный недостроенный объект, включить его в программу будет непросто. По словам участников рынка, государство, например, может потребовать от застройщика предъявить право собственности на недострой. А чтобы его получить, необходимо время и деньги. «Госструктуры требуют от компаний много документов и повышенную благонадежность», — подтверждает Сергей Костецкий, аналитик SV Development
Пиар во время чумы
Опрошенные Контрактами эксперты согласились с тем, что нынешняя программа ипотеки под 3% преследует благородные цели, но больше напоминает пиар-ход правительства перед выборами. «Участники программы не сделают погоды на рынке недвижимости и спрос не разогреют», — считает Ярослав Цуканов, независимый эксперт по недвижимости.
А ведь заложенные в бюджете миллиарды на точечное удовлетворение квартирного вопроса можно было бы расходовать рациональнее. Эти средства предпочтительнее вложить в подготовку участков к строительству — подведение коммуникаций, создание строительных зон в виде квартальной застройки, предоставление налоговых льгот на небольшое количество лет. Так поступает Грузия, где сейчас происходит активная застройка побережья Батуми, в которой принимает участие известный миллиардер Дональд Трамп. В Украине же львиную долю — до 40% — конечной цены продажи жилья составляют всевозможные сторонние расходы.
«Если бы наше государство подготовило участки для инвесторов, себестоимость строительства жилья в Киеве составила бы $300 за кв. м, или $450 с отделкой. Строители продавали бы квартиры населению по $600», — говорит Ярослав Цуканов. По словам Татьяны Копылец, чтобы жилье было доступным для населения, необходимо пересмотреть строительные нормы и требования (например, ТУ на радиофикацию, непригодную в век цифровых технологий, обходится строителю в 600 тыс. грн, а отказ от радиофикации — столько же).
