Цены-переростки. Вторичный рынок жилья Украины перегрет
Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне темп роста цен снизился вдвое. По предварительным данным, с июля во многих городах квартиры на вторичном рынке дешевеют.
Вторичный рынок жилья
Украины перегрет. Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008
спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне –
после ужесточения условий ипотечного кредитования – темп роста цен снизился
вдвое. По предварительным данным, с июля во многих городах квартиры на
вторичном рынке дешевеют. Если тенденция сохранится, к концу года цены на жилье
экономкласса снизятся на 5-10%
Данные о средней стоимости кв. м жилья и темпах роста цен предоставлены группой компаний «Планета Оболонь»
По просьбе Контрактов Первая
рейтинговая система «RATE1» опросила жителей 5 украинских городов, выяснив, какую цену на
квартиры они считают приемлемой.
Опрос проводился с 24 по 27
июля 2008 года методом телефонного интервью по месту проживания респондентов. Всего опрошено
1002 респондента в возрасте от 18 лет, статистическая ошибка не превышает 3,2%
Условные обозначения
* По просьбе Контрактов специалист управления инвестиционно-банковских услуг Dragon Capital Алексей Зеркалов рассчитал цену квадратного метра жилья на вторичном рынке, при условии что предложение сбалансировано спросом и покупка квартиры (площадью 80 кв. м) в кредит доступна большей части населения с доходом выше среднего
Расчет Контрактов
Как считали
Сумму кредита S, на которую может рассчитывать семья горожан из двух человек, вычисляли исходя из формулы A = K · S, где А – размер ежемесячных выплат (аннуитет), К – коэффициент аннуитета.
В свою очередь, 
, где а –
официальная среднемесячная зарплата по региону. При этом Алексей Зеркалов
считает, что доход жителей областных городов на 50% превышает среднюю зарплату
в регионе (для Киева – на 65%). Сумма, которую семья из двух человек может
тратить на погашение тела кредита и процентов, не должна превышать 45% общего
ежемесячного дохода (требование большинства комбанков).
Коэффициент аннуитета , где i – годовая процентная ставка по кредиту, а k – число месяцев, на протяжении которых равными долями погашается кредит.
Итоговая формула имеет вид
Площадь квартиры 80 кв. м; S = 70% стоимости жилья (первый взнос – 30%), срок погашения — 22 года (264 месяца), что, по данным Алексея Зеркалова, соответствует средним показателям по ипотечному рынку. Для окончательного расчета аналитик использовал ставку 8% годовых в долларах США (а не 14-15% в год, под которые кредиты можно получить сейчас). Алексей Зеркалов объясняет это так: «При нынешних условиях кредитования (ставка на уровне 14-15% годовых в долларах США) цены на квартиры должны быть еще ниже полученных. Но я уверен, что через 3-4 года ставка кредитования в Украине снизится и в конечном итоге дойдет до 6%. При уменьшении среднерыночных ставок полученные сейчас кредиты можно будет рефинансировать, то есть средняя ставка по кредиту в течение всего срока погашения будет равна примерно 8% годовых».
