Мизерный процент: почему вероятность работы жилищной ипотеки под 3% минимальна
По данным Минрегионстроя, на начало июня для участия в программе доступного жилья (ипотека под 3%) определены 68 объектов, в которых предлагается 3311 квартир.
В конце мая Кабмин постановлением №465 изменил условия предоставления льготных ипотечных кредитов для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Напомним, что в конце апреля правительство утвердило порядок выдачи займов под 3% на покупку жилья для населения. Банки-участники программы будут кредитовать покупателей «первички» по ставке в 16%, из которых 13% компенсирует государство.
Кабмин расширил круг потенциальных получателей квартир под низкие проценты. В соответствии с постановлением среднемесячный доход заемщика и членов его семьи в расчете на одного человека не должен превышать десятикратного размера среднемесячной зарплаты в указанном регионе (в соответствии с данными Госстата). Напомним, что до изменений действовало ограничение на превышение пятикратного размера дохода.
Преимущественное право на получение льготного кредита имеют очередники, однако участник госпрограммы может и не состоять на квартирном учете. До изменений речь шла исключительно об очередниках. Займ выдается на 15 лет, получатель обязан внести 25% стоимости суммы кредита в качестве обязательного первоначального взноса, а площадь кредитуемого под 3% жилья ограничена 40 кв. м для одного гражданина или семьи из двух человек, и 58 кв. м – для семьи из трех и более человек. В целом она может быть больше (максимум на 25%), но кредитуются под 3% только указанные метражи, а разницу в ставке в случае превышения площади оплачивает заемщик.
Несмотря на привлекательность ипотеки под 3%, сама программа выглядит не до конца проработанной и скорее служит неким популистским лозунгом власти перед выборами.
К примеру, по данным Госкомстата, в 2011 г. на квартирном учете состояли более 1 млн украинских семей. По данным Минрегионстроя, 4,5 тыс. украинцев готовы участвовать в госпрограмме. «Программа социального жилья имеет ограниченные возможности, то есть в ее рамках планируется профинансировать приобретение определенного количества квартир. «Квартирная очередь» в Украине достаточно длинная, данная программа имеет все шансы стать коррумпированной», – говорит управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков. «Каким будет процент реально нуждающихся в жилье молодых семей? Настоящих льготников, а не неопределённых лиц и чьих-то родственников, соседей, просто знакомых? Будет ли на сайте ГИУ, министерства ЖКХ, банка-кредитора, строительной компании список лиц, для которых это все затевается»,– вопрошает управляющий партнер консалтингового агентства Clever Development Дмитрий Змиевец.
В 2011 году на квартирном учете состояли более 1 млн украинских семей
Квартиры предлагаются в недостроенных домах эконом-класса. Однако и здесь существуют определенные «но». Во-первых, есть риск затягивания сроков строительства дома, при этом людям по-прежнему будет негде жить. Во-вторых, в случае остановки финансирования программы украинцы, вложившие деньги в покупку квартиры, рискуют ее в итоге не получить вообще.
Критерии отбора очередников на получение 3%-го кредита весьма расплывчаты, то есть выходит, что банк будет самостоятельно принимать участие в отборе платежеспособных клиентов. К тому же ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% совокупного ежемесячного дохода семьи, при этом остаток должен быть не меньшим одного прожиточного минимума на заемщика и каждого члена его семьи.
Кроме того, Кабмин прописал весьма жесткие условия обслуживания 3%-го займа. То есть лишиться его будет намного проще, чем получить. К примеру, если заемщик на полгода просрочил выплату долга или если его среднемесячный доход вдруг стал превышать 10 минимальных зарплат (он уже выплачивает по 16%-й ставке). При этом покупатель жилья вместе с семьей должны проживать в приобретенном жилье и ни в коем случае не сдавать его в аренду.
С осторожностью относятся к программе и банки, ведь не понятна ни периодичность, ни порядок поступления компенсационных выплат из бюджета. О своем участии в программе сообщили Ощадбанк, Укргазбанк (по всей территории страны), банки «Финансы и Кредит», Брокбизнесбанк (в Киеве), банк «Форум» (Днепропетровская область), Укрсоцбанк (Киевская, Николаевская и Черновицкая области), Укрэксимбанк (Хмельницкая область), Проминвестбанк (Черниговская область), «Сбербанк России» (Запорожская область). В целом по Украине около 5,1 тыс. граждан изъявили желание получить ипотечные кредиты под 3%. Первый договор заключен в Сумах 15 мая.
Известно, что на реализацию программы государство намерено выделить 1 млрд средств в 2012-м. «Ипотечная ставка в 16% в гривне при долгосрочном кредитовании является рисковой и неэффективной для банков. При этом банки несут дополнительные риски в случае приостановления государством компенсации процентной разницы в 13%. На 2012 год в бюджете страны заложена определенная сумма на данные компенсационные выплаты, однако в дальнейшем неизвестно, сможет ли государство выделить бюджет на данную статью расходов», – утверждает Новиков.
Можно с уверенностью предположить, что количество застройщиков, принимающих участие в программе, будет минимальным. Дело в том, что согласно постановлению оценочная стоимость кв. м жилья для Киева составит 7 тыс. грн, для Киевской области, Севастополя и Симферополя – 5 тыс. грн, для иных населенных пунктов – 4 тыс. грн. «Реализуя квартиры по такой цене в столице, застройщики могут работать только на покрытие себестоимости строительства», – считает Новиков. По данным SV Development, в Киеве средняя стоимость кв. м на «первичке» превышает 14 тыс. грн.
