Контракти.ua

Фонд операций с недвижимостью (ФОН) — нечто среднее между инвестфондом недвижимости и фондом финансирования строительства. Фонды недвижимости (паевые или корпоративные) привлекают деньги вкладчиков и инвестируют их в строительные облигации, финансируют строительство объектов, покупают и продают недвижимость, акции строительных компаний. Цель фонда недвижимости — максимально приумножить деньги инвестора. Многие фонды диверсифицируют инвестиционные портфели: покупают акции и облигации компаний, не связанных с недвижимостью. А отдельные фонды недвижимости, несмотря на название, вовсе не инвестируют в строительный сектор.

Фонды финансирования строительства (ФФС) привлекают деньги вкладчиков в основном для постройки жилых зданий (альтернатива институтам совместного инвестирования при покупке жилья на этапе его строительства). ФФС сооружают объекты (управляющая компания направляет средства застройщику, тот генподрядчику), вкладчики фондов в обмен на инвестиции получают квадратные метры. Участие в ФФС — хороший способ сэкономить на покупке квартиры на первичном рынке и при этом менее рискованный механизм приобретения жилья, чем долевое участие в строительстве (пострадавшие инвесторы Элита-Центра были пайщиками).

Нажмите, чтобы увеличить

Фонды операций с недвижимостью тоже инвестируют в строительство объектов. «Но цель ФОНа — не предоставить вкладчику квартиру, а продать построенный за деньги инвесторов дом. Прибыль от сделки — доход инвестора. В этом ФОНы похожи на закрытые фонды недвижимости», — объясняет Алия Бахтина, руководитель компании «Алхимия финансов».

Закон о ФОНах приняли только в 2004 году, а спустя год появились первые фонды. Для их создания требуется специальная лицензия Госфинуслуг, получить  которую довольно проблематично. Первопроходцами стали малоизвестные финансовые компании «Новая финансовая компания» и «Панта Рей Капитал», получившие соответствующие лицензии в конце 2005-го. Сегодня, по данным Госфинуслуг, лицензию на создание ФОНов имеют всего 12 компаний в Украине. Только 5 из них открыли фонды и привлекли деньги инвесторов: банк «Аркада», компании «Панта Рей Капитал», «Мастер Финанс». «Комфорт-Инвест», Житлобуд-инвест». Основные владельцы лицензий на создание ФОНов — банки, финансовые и строительные фирмы. Компаний по управлению активами среди владельцев таких фондов нет. По словам управляющего одной из украинских КУА, строительство — слишком сложный и затратный бизнес, для возведения объекта необходим опыт и связи в этой сфере. ФОНы на самом деле ничего не строят, а собирают деньги с населения и привлекают застройщика. Однако чтобы снизить расходы (то есть повысить доход инвесторов), они должны внимательно следить за стройкой.

«Некоторые ФОНы создаются застройщиками, чтобы привлечь деньги на строительство объекта. Они не преследуют цель заработать высокий доход для инвестора», — считает Алия Бахтина. Строительной компании проще через ФФС возвести объект и передать квартиры вкладчикам фонда, чем искать покупателя на дом и потом распределять доход среди инвесторов (как в случае с организацией ФОНа). К примеру, владеющая ФОНом строительная компания «Комфорт-Инвест», специализируется на фондах финансирования строительства.

По словам Екатерины Отченаш, директора департамента надзора за финансовыми компаниями Госфинуслуг, интерес инвесторов к ФОНам невелик. Вкладчики путают ФОНы с ФФС и фондами недвижимости. Поэтому при покупке квартиры предпочитают инвестировать в более понятные ФФС, а для получения инвестдохода — в фонды недвижимости. «В основном участниками ФОНов по ошибке становятся желающие приобрести квадратные метры, а вовсе не искушенные инвесторы, стремящиеся заработать», — говорит Алия Бахтина. Статистика Госфинуслуг подтверждает мнение специалиста: в управление пяти украинских ФОНов передали средства всего 78 инвесторов, двое из которых являются юридическими лицами. Объем денег, привлеченных от компаний, — 69,38 млн грн, от физлиц — 25,77 млн грн (на каждого участника приходится по 340 тыс. грн — минимальная цена однокомнатной квартиры в киевском новострое). В открытых ПИФах, цель которых — обеспечить инвестору высокую доходность, вкладчиков-физлиц намного больше, но на каждого приходится только по 20-30 тыс. грн.

Согласно законодательству, после размещения сертификатов ФОНа среди инвесторов цена бумаг фонда растет или падает, в зависимости от текущей стоимости сооружаемого строения. Но есть одна загвоздка: законодательно не прописано, как конкретно ФОН должен рассчитывать стоимость своих активов, исходя из рыночной стоимости аналогичных объектов или, например, общего роста рынка недвижимости. То есть до продажи построенного объекта рассчитать прирост доходности довольно сложно.

Как работает фонд операций с недвижимостью

Нажмите, чтобы увеличить

Номинальная стоимость одного сертификата фондов операций с недвижимостью составляет от 5 грн (компания «Панта Рей Капитал») до 10 тыс. грн (банк «Аркада»). Процедура покупки инвестсертификатов в ФОНе ничем не отличается от инвестиций в ПИФ. Инвестору необходимо открыть счет в ценных бумагах в банке и заключить договор с ФОНом о приобретении его сертификатов. На это уйдет 50-100 грн. Вознаграждение управляющей компании — часть прибыли от продажи возведенного объекта. Размер комиссионных за управление ФОНом прописывается в правилах фонда и обычно составляет 2-4% его стоимости. Расходы ФОНа — затраты на строительство жилья, страхование, зарплаты управляющих фондом, нотариальные услуги, БТИ и др. В целом услуги подрядчика и управляющего «съедают» до 10% доходности фонда.

Капля в море

Инвестиции в ФОНы — высокорискованны, предупреждают финансовые консультанты. Риски связаны со строительством: могут возникнуть проблемы с разрешением на землеотвод, организацией строительных работ, вводом в эксплуатацию объекта. То есть все это может затянуться на неопределенный срок, особенно если ФОНом управляет не строительная, а финансовая компания, знакомая с рисками в строительном секторе только понаслышке. При этом, по закону, один ФОН можно открыть только для реализации одного проекта. Другими словами, управляющие фондами операций с недвижимостью не имеют права вывести деньги из неудачного проекта и вложить в другой.

ФОН также может заморозить строительство, объяснив решение неблагоприятной ситуацией на рынке недвижимости. После расформирования фонда (создается на срок до 4 лет, но есть и 9-летний) недострой могут продать за полцены. В этом случае инвестора ждут серьезные потери.

Кроме того, ФОНы не обязуются выкупать проданные инвесторам сертификаты досрочно — до окончания срока действия фонда. Поэтому выйти из ФОНа вкладчик не может — разве что найдет другого инвестора и продаст тому бумаги. Правда, чтобы ФОН признал нового инвестора, необходимо внести его в реестр. Процедура может затянуться не на один месяц.

Официальных показателей доходности фондов операций с недвижимостью нет. Госфинуслуг не собирает статистику по фондам, а сами ФОНы не декларируют доходность: большинство из них пока не завершили строительство своих объектов. «Предполагаемая доходность ФОНов сроком действия на 1-1,5 года — примерно 40%. В долгосрочных проектах показатель доходности будет ниже», — говорит Юрий Десненко, директор компании «Мастер Финанс». Десненко управляет ФОНом, но цифры о текущей доходности инвестиций раскрывать отказывается, мотивируя тем, что объекты еще не проданы.

По словам Десненко, убытки от инвестиций в ФОНы вполне реальны. О возможных убытках фонды даже предупреждают в своих проспектах эмиссии, чтобы потом вкладчики не предъявляли к управляющим претензий.

Плюсы и минусы инвестиций в фонды операций с недвижимостью в Украине

Нажмите, чтобы увеличить

По словам Александра Будко, директора финансовой компании «Панта Рей Капитал», сейчас самые доходные фонды операций с недвижимостью — инвестирующие в строительство коммерческой недвижимости и элитное жилье (в том числе коттеджи). ФОН компании «Панта Рей Капитал» строит жилые дома в Севастополе и Киеве и тоже скрывает хотя бы примерную доходность своих инвестсертификатов.

Единственный реализованный и широко разрекламированный проект среди фондов операций с недвижимостью — ФОНы банка «Аркада», финансирующие строительство коттеджного городка в селе Новая Богдановка под Киевом, застройщик — Киевгорстрой. Банк уже трижды выпускал сертификаты ФОНа — Новая Богдановка-1, -2 и -3. Условия участия в ФОНе на первый взгляд довольно выгодные — банк обязуется выплатить вкладчикам фиксированные 27% годовых плюс сверх этого в случае успешного управления ФОНом.

Впрочем, гарантированная доходность тут скорее исключение для рынка (по закону, ФОНы, как и обычные инвестфонды, не имеют права гарантировать доходность вкладчикам). В Аркаде фиксированную доходность (27%) объясняют тем, что текущая стоимость гривневых средств на рынке составляет около 15-17% плюс банк рассчитывает на подорожание загородной недвижимости на 10-12% в 2008 году.

Рекомендация

В 2008-м не инвестировать

Контракты рекомендуют воздержаться от инвестиций (в любой форме) в недвижимость в ближайшие полгода. Застройщики сейчас испытывают проблемы с финансированием (последствия кризиса ликвидности), объемы строительства падают (в первую очередь жилья и промышленных объектов), снизился спрос на квартиры, многие компании завлекают покупателей большими скидками — до 35%. Спрос на жилую недвижимость уменьшился на фоне снижения объемов ипотечного кредитования — после ряда решений НБУ, направленных на ограничение ипотеки, многие банки повысили ставки по таким кредитам до 20% и ужесточили требования к заемщикам.

Независимые эксперты прогнозируют стагнацию в строительной отрасли и даже обвал цен в некоторых сегментах рынка жилой недвижимости — квадратные метры в ряде крупных городов, где квартиры особенно переоценены, могут подешеветь на 20%. Если цены снизятся уже к осени (по прогнозам — в среднем на 5-10%), то недвижимость снова начнет дорожать не ранее конца 2009-го. Инвестировать при таких условиях в квадратные метры выгоднее на пике кризиса, когда недвижимость существенно подешевеет.