Гривна в квадрате: стоимость квартир в новостройках превысила докризисный уровень
После злосчастного кризисного обвала стоимость жилья в новостройках, наконец-то, превзошла ценовой пик в гривне. Ныне квадратный метр в среднем стоит 13 040 грн, против 12 826 грн. в 2008 г.
Однако в привычном долларовом измерении цена первичного квадрата далека от своей прежней вершины: $1 631 против $2 650 за метр. Упав на 42%, цена в долларе отыграла лишь 18%, хотя в то же время в гривне цены выросли на 22,6%. Конечно, относительную погрешность можно списать на разницу курса. Но не заметить устойчивую тенденцию к росту цен на первичке невозможно.
Широкий ассортимент
Настоящий рекорд был установлен на первичном рынке жилья в прошлом году: в эксплуатацию было введено 1,5 млн кв. м, больше даже, чем в лучшие докризисные времена (тогда цифра не превышала 1 млн). Наконец достроили то жилье, что было заморожено в кризис, подошли к логическому завершению многие большие проекты многосекционных жилых комплексов. И сейчас предложений на выбор покупателя завидное количество, бери – не хочу!
«Такой конкуренции, которая сейчас сложилась на первичном рынке жилья, не было даже до кризиса, – отмечает аналитик компании SV Development Сергей Костецкий. – И можно отметить, что цена сейчас очень приемлема». «В месяц по усредненному объекту может проводиться около 5-6 сделок, – комментирует Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ. – Но проект проекту рознь, и этот показатель может быть и в несколько раз выше, если проект интересный, грамотный, с точки зрения маркетинга, с планировочными решениями, отвечающими требованиям класса недвижимости и ожиданиям покупателя».
За два года количество продаж квартир в новостроях увеличилось в 10 раз
Квартиры в новостройках действительно выглядят весьма привлекательно. Наконец-то застройщик предложил то, что нужно покупателю: небольшой метраж, удобные планировки. Одним словом, то, что по карману потребителю. Предельная сумма за квадрат – $1 тыс. (8 тыс. грн).
Наибольший процент покупок, конечно же, в самом низком ценовом сегменте. Именно за счет таких сделок и удерживается тенденция повышения цен на первичке. Продажи квартир «бизнес-класса» или класса «элит» весьма незначительны, что приводит к медленному снижению цен на дорогую недвижимость. И если в классе бизнес-жилья цены дрейфуют на одном и том же уровне уже несколько месяцев, то в сегменте элитного жилья они медленно, но уверенно снижаются, теряя около 3% ежемесячно. «Спрос на недвижимость эконом-класса намного эластичнее по цене, нежели жилье более высокого класса, – комментирует Ангелина Деревлева, заместитель директора по маркетингу ЖК RiverStone, – чем дешевле квартира, тем больше желающих ее купить». Так что постоянный спрос на эконом-жилье вряд ли позволит снизить ценовую планку. Но и для максимума цены тоже установился своеобразный потолок: в основном совершаются сделки по квартирам стоимостью до $80 тыс.
Даёшь 2012!
Увы, застройщики не горят желанием снижать цены. Как полагает Алексей Говорун, в ближайшие несколько лет цены на первичное жилье будут находиться на нынешнем уровне. «При стабильных ценах затраты на ведение проекта из года в год увеличиваются, а норма рентабельности застройщика не позволяет ему снижать цену, – говорит эксперт. – Если первичное жилье по этой цене не будет востребовано, то застройщики попросту не будут возводить новые объекты».
Сегодняшние предложения застройщиков подкупают не только удобным сочетанием цены и метража квартир, но и возможностью покупки. Многие готовы предложить рассрочку под процент, ниже банковской ипотеки (правда, срок рассрочки один – четыре года). А некоторые могут предложить и банковскую ипотеку на строящееся жилье до 20 лет. Такое положение дел делает привлекательнее покупку жилья на первичном рынке, нежели на вторичном. Тем более что пока и цена квадрата на первичке ниже, чем на вторичном рынке. Если на вторичке, по итогам января средняя цена квадратного метра составила $2 124, то среднестатистический квадрат в новострое стоил $1 647 (по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость»).
Если не произойдет радикальных изменений, в 2012 году рост цен составит не более 5%
И пока кредиты на вторичное жилье будут оставаться недоступными, квартиры в строящихся домах будут раскупаться быстрее. Этот спорный тезис подтверждается статистикой. Как отмечают в компании SV Development, первичный рынок по количеству сделок за прошлый год вырос в три раза – до двух тысяч покупок. За то же время на вторичном рынке заключено одна тысяча сделок – вдвое меньше. Если такая тенденция «опережения» сохраниться и в 2012 году, то первичный рынок быстренько догонит вторичный в вопросе цены.
Спрос выбирает лучшее из дешевого. И как отмечает Алексей Говорун, предложение строящегося жилья уже уменьшилось в каждом из сегментов, в каждом из районов столицы: «Поскольку в целом объемы строительства снизились, на рынке закладывается меньше новых объектов. Соответственно, выбор первичного жилья сужается». И как результат – уже сейчас возникает дефицит при попытке покупателя удовлетворить абсолютно все свои требования к недвижимости. И застройщики вовсе не спешат ему навстречу, потому как новых фундаментов жилых комплексов закладывается меньше, чем пять лет тому. «Сейчас порядка 5 млн. кв. м находятся на разных стадиях проектирования, – комментирует Ангелина Деревлева, – учитывая, что банки практически не финансируют проекты (работают с ограниченным числом застройщиков и выдвигают достаточно жесткие условия финансирования), начать строительство нового комплекса – задача не из легких; если до кризиса в бизнес-план для реализации проекта закладывалась необходимость располагать 30% собственных средств, то сейчас этот показатель не менее 50%».
Но как бы не сужалось предложение на первичном рынке жилья, цены на новые квартиры, по мнению большинства экспертов, не подскочат. «Причин для резкого роста или падения рынка нет, – полагает Ангелина Деревлева, – если не произойдет радикальных изменений в конъюнктуре рынка, по итогам 2012 года рост цен составит не более 5%. Такой прогноз обусловлен отсутствием нового предложения на рынке и увеличением степени готовности строящегося жилья».
Схожий прогноз и у Алексея Говоруна. В квартирах «эконом-класса» жилье будет стоить 7,5-10 тыс. грн/кв. м, жилье «бизнес-класса» – от 12 тыс. грн и 14-16 тыс. грн на этапе ввода в эксплуатацию; от 20 тыс. грн/кв. м и выше – цена квартир «премиум-класса».
Подстегивать к росту цены на первичном рынке жилья могут разве что спекулянты. Но их удел пока мал, хотя и стало больше в прошлом году таких сделок. Сейчас до 10% квартир покупают с целью инвестиций (последующей перепродажи), год назад этот процент был вдвое меньше, 5-7%, а в 2010 г. – всего 3-4%. «Но пока не будет адекватного спроса, не будет и предпосылок для повышения цены, – рассуждает Сергей Костецкий. – Сомневаюсь, что средняя цена за квадратный метр вырастет более чем на 5-6%». При этом эксперт уверен, что в 2012 году рынок первичного жилья обречен на настоящий расцвет.
Материал предоставлен изданием «Личный счет»
