Земля: помогут ли земельные инвестиции разбогатеть
В 2012 году на 5–6% могут дорожать участки по 10–20 соток с коммуникациями, недалеко от реки, леса и транспортных магистралей, но найти такие земли в общей массе неликвидного предложения чрезвычайно сложно.
В начале прошлого года Контракты писали о том, что в 2010-м доходность на рынке земли была отрицательной: -6–12%. Однако год спустя был достигнут новый ценовой антирекорд. По данным SV Development, в 2011-м земля подешевела на 16%.
Участок для себя
Прошлогодние наставления риелторов о выгоде приобретения подешевевших участков население проигнорировало. Объемы сделок купли-продажи земли в Киевской области сократились на 18,5% по сравнению с 2010 годом — с 17 953 до 14 625. А в 2010-м продажи выросли на 42,2%, по данным SV Development. До кризиса в год заключалось до 30 тыс. сделок.
У населения нет средств для освоения участков, поэтому спрос на них минимален. «На землю найти покупателя сложнее, чем на квартиру. Землю в 90% случаев покупают для собственных нужд. Спекулянтов — не более 10%», — констатирует Сергей Костецкий, аналитик SV Development.
Если проанализировать те участки, которые украинцы покупают для себя, то спросом пользуются земли небольших площадей (до 20 соток) с уникальным местоположением, по адекватной цене, с хорошими экологическими параметрами и транспортной доступностью, в пределах 30 км от населенного пункта. Стоимость сотки не должна превышать $1500–2500, а цена всего участка — в пределах $20 тыс. Именно такие участки наиболее популярны и именно на них в прошлом году росли цены — на 4–5%.
Коттеджные деревни заморожены
Риски-2012
1. Концентрация спроса украинцев на готовое жилье в черте города.
2. Большое количество неликвидных участков.
3. Отсутствие платежеспособного спроса в условиях недостатка капитала на рынке.
Земли с инвестпроектами ждут лучших времен. Коттеджное строительство находится в упадочном состоянии, девелоперы не могут закончить ранее начатые поселки, а о новых они даже не думают. «До кризиса наша компания в среднем в месяц продавала 400–500 га земли под инвестпроекты, сейчас — не более 80–90 га, хотя в пик кризиса — 20–30 га в месяц», — приводит пример Сергей Костецкий.
«Освоение участка требует больших капиталовложений, а сегодня мы видим недостаток свободных денег. Поэтому наблюдается конкуренция не за участки, а за капитал», — считает Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик».
Соответственно, инвестировать в падающий рынок смысла нет. «Есть у вас участок на 20–30 га. Вы хотите его разбить на более мелкие наделы, чтобы продать. В любом случае придется к каждому участку подводить газ, электричество, проложить дороги. По сути, это будет тот же коттеджный поселок, только при больших затратах. Поэтому такое случается редко. В основном пытаются разбить на мелкие участки и продать без ничего, но голые участки никому не нужны», — разводит руками Сергей Костецкий.
Риски прочь
В 2012 году земля в общей массе продолжит дешеветь — на 15–20%. Ведь в Киевской области на продажу выставлено более 50 тыс. участков, 90% которых — неликвидные большие наделы, купленные до кризиса для спекуляции. При этом реальное ежемесячное количество сделок — не более тысячи в месяц.
По прогнозу Сергея Костецкого, в 2012 году на 5–6% могут подорожать лишь дешевые небольшие интересные участки.
