Недвижимость: инвестировать в жилье можно с целью сохранения средств
Прошлый год для украинского рынка недвижимости был более непредсказуемым, чем 2010-й. С августа по декабрь 2011-го количество сделок купли-продажи стабильно росло. В конце года на рынке наблюдались признаки ажиотажа. К примеру, в декабре 2011-го на рынке первичного жилья Киева было заключено 811 сделок, годом ранее — 185; на вторичном — 2000 и 710 сделок соответственно, по данным SV Development.
Продать нельзя сдать
Эксперты констатируют: на рынке увеличилось количество инвестиционных сделок — с 5% в 2010-м до 10% в 2011-м для вторички. «На первичном рынке на конец 2011 года в премиум-классе доля инвесторов составляла не более 5%, в бизнес — порядка 10%, эконом — 15%», — подтверждает Галина Богданенко, руководитель департамента рекламы и PR компании Ukranian Development Partners (UDP). Напомним, до кризиса объемы спекулятивных покупок в сегменте вторичной и первичной жилой недвижимости составляли до 50% всех сделок.
Чем же руководствовались инвесторы в 2011 году? Можно говорить о двух факторах: Евро2012 и арендная плата как источник дохода. Не то чтобы инвесторы рассчитывают на большие заработки во время чемпионата от сдачи квартир, но почему бы и нет, ведь цены на недвижимость не падают. А с учетом роста цен на аренду (+20% за год) многие увидели в жилье источник дохода. Если нельзя заработать на перепродаже, то можно — на ренте. И это едва ли не главное отличие в стратегии нынешних инвесторов от докризисных.
Как утверждает Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу ТММ, на рынке все еще есть покупатели со свободными деньгами, которые покупают жилье на первичном рынке в качестве сохранения средств от негативного влияния внешних экономических факторов. Такая покупка, как правило, рассматривается для последующей сдачи жилья в наем и в качестве квартиры для подрастающих детей.
Столичная квартира площадью 40 кв. м по цене $70 тыс. при ставке аренды в $600 в месяц могла бы окупиться за 9,7 лет. Спрос на аренду растет за счет семей, которые не могут позволить себе ипотеку.
Только с дисконтом
Риски-2012
1. Рост ипотечных ставок.
2. Рост доходности депозитов.
3. Удешевление жилья вследствие девальвации гривни.
Все сегменты недвижимости демонстрировали различную доходность.
На вторичном рынке дорожал фактически один класс жилья — эконом. Речь идет о квартирах до $100 тыс., на которые приходится до 70% сделок, по данным SV Development. Рост цен на самое дешевое жилье составил 10%. Стабильной оставалась cтоимость квартир бизнес-класса по цене $100–300 тыс., немного подешевело элитное жилье.
Несмотря на завышенные ожидания продавцов, реальные цены сделок значительно ниже декларируемых. Если владелец квартиры хочет быстро продать объект, он будет вынужден уступить до 20% изначальной стоимости. Как ни крути, а спрос намного меньше, чем предложение: 1 тыс. сделок на 50 тыс. выставляемых на продажу квартир в Киеве. И если вспомнить 10%-ное удорожание самых дешевых квартир, то речь идет исключительно о повышении минимальных цен на жилье в своем классе, максимальные цены не меняются.
Что касается первички, то в прошлом году цены на новые квартиры были стабильными. Заработать можно, разве что покупая квартиру в начале строительства, а продавая — в уже готовом доме, при условии что застройщик — проверенная компания. Цена квартиры с момента заливки фундамента до сдачи объекта в эксплуатацию может вырасти на 30%. Ведь спрос на готовое жилье намного выше, чем на строящееся.
Надежное вложение
В своих прогнозах на этот год большинство опрошенных Контрактами экспертов склоняются к тому, что цены на недвижимость вырастут не намного. «Недвижимость в среднем подорожает на 4–5%», — считает Сергей Костецкий, аналитик SV Development.
Рассматривать жилье с целью инвестирования они не советуют. «В ближайшие год-два инвестировать в жилье не стоит. Нет серьезных предпосылок для того, чтобы рост цен на недвижимость опередил доходность по банковским депозитам в крупных финансовых структурах. Сегодня валютные вклады размещаются под 8–10% годовых в долларах США. Цены на недвижимость постепенно стабилизируются, но еще не растут», — объясняет Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик».
Ипотечных денег на рынке тоже не появится. Единственное, что может немного взбодрить рынок недвижимости, — прогнозируемая девальвация гривни к концу года. Инвесторы с целью сохранения капитала могут вкладывать свободные средства в недвижимость, соответственно, она немного вырастет в цене. Либо количество сделок сократится, а жилье, которое продается в долларах, с поправкой на курс, подешевеет.
