Почему кампания по снижению стоимости ипотеки покрыта мраком неопределенности
Обещать – не значит жениться. Еще прошлым летом государственные банки анонсировали создание Агентства по рефинансированию жилищных кредитов, чтобы сделать ипотеку доступной. Прошло больше, чем полгода, а воз и ныне там: льготные займы так и не появились. В то время как нынешние условия по кредитам на жилье – акт благотворительности в пользу банка.
Кажется, финансисты сделали все возможное, чтобы кредиты не брали, а если все-таки кому-то и припечет, то придется сильно раскошелиться.
В конце января средняя эффективная (реальная) ставка по кредитам на недвижимость в банках едва не дотягивала до 20% годовых. Т.е. за 20 лет заемщик выплачивает тройную стоимость квартиры. И это при том, что в большинстве европейских стран ставки по ипотеке не превышают 4-5% годовых. Банкиры признаются, спрос на ипотеку в Украине огромный (с 2008 года сформировался так называемый отложенный спрос), но реально взвалить на себя такое долговое бремя готовы далеко не все.
И вот наконец-то появился свет в конце туннеля: в начале января антимонопольный комитет Украины разрешил четырем государственным банкам (Ощадбанку, Укрэксимбанку, Укргазбанку и банку «Киев») создать агентство по рефинансированию жилищных кредитов. Пятым должен был быть Нацбанк, но, в конечном счете, регулятор от участия отказался. Предполагается, что агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты и это позволит снизить их стоимость для физических лиц до невиданных 12-14% годовых.
Новая старая схема
По задумке Нацбанка, агентство будет представлять собой публичное акционерное общество с капиталом 35 млн грн. (70,85% в уставном капитале будет принадлежать Ощадбанку, оставшиеся 29,15% – остальным участникам). Для привлечения средств, которые в дальнейшем будут направляться на льготное кредитование, учреждение выпустит облигации с фиксированной ставкой купона. Их должны выкупить банки.
Подобные схемы используются в разных развитых странах. В Европе, например, за счет облигаций финансируется около 40% задолженности по ипотеке. В обращении постоянно находятся бумаги на сумму порядка 3 трлн. евро. Причем с каждым днем доля ипотечных облигаций в финансировании ипотечных кредитов растет.
Банки отказываются покупать ценные бумаги правительства ввиду их низкой доходности
Однако сама идея создания подобной структуры в Украине вызывает у финансистов много вопросов. Во-первых, у нас уже есть Государственное ипотечное финучреждение, которое как раз в середине прошлого года возобновило активные операции, и уже не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости. По словам главы правления ГИУ Виктора Миргородского, у 2011 году у банков-партнеров (их уже у ГИУ 111) выкуплено 290 ипотечных кредитов (130 из них – в декабре) на сумму более 76 млн. грн.
Нельзя сказать, что сумма способна поразить воображение. Это всего лишь капля в море. Столь низкая эффективность ГИУ объясняется тем, что льготные кредиты для украинцев – сыр в мышеловке. С одной стороны, ставки по ним на 3-4 п.п. ниже, чем по обычным ипотечным займам. Реальная стоимость льготных кредитов стартует с 14-14,5% годовых. В банке «Меркурий», например, ставка по программе ГИУ – 14% годовых, по обычной – 22-22,5%.
С другой стороны, ГИУ выдвигает такие требования к заемщикам, что соответствуют им лишь единицы. Например, платеж по кредиту не должен превышать 45% официального ежемесячного дохода, а совокупные расходы заемщика – 50%. Ограничения есть по возрасту, стажу, месту работы. К тому же выбор квартир, на покупку которых можно получить льготный кредит, как правило, ограничен.
В конце прошлого года председатель Нацбанка Сергей Арбузов и вовсе заявил, что уже в I квартале 2012 года ипотеку можно будет получить под 14% сроком на 10 лет. Регулятор якобы делает все возможное, чтобы оживить рынок кредитования недвижимости. Такие кредиты будут предоставлять, например, Ощадбанк и некоторые зарубежные банки. Кстати, в государственном Ощадбанке уже давно можно взять кредит по 12-12,5% годовых. Вот только кредитует банк на столь льготных условиях лишь объекты компании ТММ. И если поинтересоваться стоимостью квадратного метра у этого застройщика, то возникают подозрения, что в сумму жилья включены «бонусы» Ощадбанка за дешевый кредит. В общем, ничего нового. О доступности жилья говорить не приходится.
После дождика в четверг
Когда заработает это самое Агентство по рефинансированию ипотечных кредитов, до сих пор неизвестно. Входящие в его состав банки наотрез отказываются комментировать все, что с ним связано. Такое впечатление, что никто ничего не знает, либо просто говорить не о чем. И, скорее всего, верны сразу два предположения.
Планировалось, что первые облигации Агентство по рефинансированию жилищных кредитов выпустит уже осенью 2011-го. Но еще в конце ноября, если верить источникам, у учреждения не было даже собственного устава. Т.е. агентство оставалось не более чем одной из фантазий НБУ. Ведь если нет устава, значит, нет и юридического лица. Какие же облигации может выпускать то, чего нет даже на бумаге?
Европе за счет облигаций финансируется около 40% задолженности по ипотеке
Бюрократические проволочки не снимают и другие проблемы. Например, где найти деньги на агентство. Еще летом, во время презентации нового проекта, говорили о том, что объем первого пробного транша облигаций составит порядка 1 млрд грн. Правда, в 2012-м аппетиты уменьшились – планируемый объем сократили вполовину – до 500 млн грн.
В любом случае лишних денег, которые можно было бы направить на выдачу ипотечных кредитов, на рынке нет. На западе ипотечные облигации финансируются за счет долгосрочных ресурсов, которые привлекаются на рынке ценных бумаг. В ипотечные бумаги активно инвестируют институциональные инвесторы: негосударственные пенсионные фонды, инвестфонды, страховые компании, пр. В Украине на их помощь рассчитывать не приходится. Основным источником финансирования могут стать разве что банки, не входящие в состав агентства. Вот только будут ли им интересны такие вложения? По оценкам первого заместителя главы Нацбанка Юрия Колобова, доходность новых бумаг будет сопоставима с доходностью по ОВГЗ и чуть ниже ставок по корпоративным облигациям банков. Однако сейчас покупателей даже на госбумаги днем с огнем не найти. Банки отказываются покупать ценные бумаги правительства ввиду их низкой доходности. Даже валютные ОВГЗ, снимающие все курсовые риски с инвестора, аншлаг не вызывают. И это еще мягко сказано.
Не исключено, что Нацбанк попытается заинтересовать банки, согласившись принимать ипотечные облигации в качестве залога для кредитов рефинансирования. Но если и это не поможет, финансировать проект придется из бюджета. И тогда, возможно, льготные кредиты в 2012 году все-таки появятся. Правда, случится это ближе к выборам. А «счастливчиков», которые все-таки получат дешевый кредит, можно будет пересчитать по пальцам. Одной руки.
Материал предоставлен изданием «Личный счет»
