Отложенный ажиотаж: насколько упадут цены на квартиры из-за снижающегося спроса
Свернув кредитные программы в конце 2011 года банкиры, сами того не желая, лишили рынок недвижимости какого либо шанса на рост в 2012 году.
Последний год оказался наименее динамичным для рынка квартир по сравнению с предыдущими. «Если 2010 год многие расценивали как выход из кризиса, - отмечает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, - то в 2011 году, можно сказать, продавали квартиры те, кому необходимы были деньги». Это доказывают и статистические наблюдения: если в последние месяцы (наиболее активные) заключалось около 1 тыс. сделок купли-продажи, то ровно год назад их было на 30-40% больше.
Обычно тон продажам задают спекулянты. Но они давно ушли с рынка. По словам Костецкого, не более 2-3% всего предложения выпадает на долю «засидевшихся» по каким-то причинам в квартирах спекулянтов. Однако в то же время на их долю приходится до 10% сделок из общего числа. Похоже, спекулянты, и сейчас задают тон.
Традиционное осеннее оживление покупок квартир было подогрето еще и разнотолками о грядущих изменениях в работе БТИ. Многие постарались ускорить процесс оформления документов, дабы все-таки продать хоть за то, за что купят, многие торопились с покупками. А когда страсти улеглись (оказалось, что еще год в процедуре с БТИ все остается по-прежнему), на календаре замаячил Новый год. Но еще большее психологическое давление на некоторых продавцов оказывает тот факт, что 2012 год високосный. Именно 29-ый день в феврале имеет некое магическое свойство омрачить успех продажи квартиры, несколько месяцев болтавшейся в объявлениях.
С завидной уверенностью третий год подряд дешевеет только жилье класса «премиум»
По словам Натальи Карпинской, брокера АН «Полиакс», особенно торопились продать квартиру до конца года те, у кого на руках готовый пакет документов. И многие готовы были уступить в цене, лишь бы сделка состоялась. Например, продалась квартира, которая три месяца стояла в заявках на продажу. Лед тронулся только тогда, когда продавец согласился снизить цену: от заявленной суммы $55 тыс. уступили $3500 (более 6% в торге за 1-комн. с евроремонтом, мебелью, бытовой техникой, в 10 минутах от метро). Как отмечает Карпинская, решительный настрой и уступчивость в торгах продавцов подогревало небольшое количество покупателей, и «окончание сезона». Праздничный январь – мертвый сезон на рынке. А в силу неоднозначных прогнозов относительно курса валют многие продавцы опасаются, что в феврале свои квартиры они не смогут продать за те деньги, которые им готовы дать покупатели сейчас.
Удивительно, но ни один брокер сходу не назовет, на какой процент готов продавец снизить цену квартиры в хоте торга. Уступают-то конкретно выраженными условными единицами. Как отмечает Владимир Коломейко, аналитик компании «Планета Оболонь», большинство сделок проходит в ценовом диапазоне до $100 тыс., и при этом редкий продавец соглашается уступить $2-3 тыс., от силы – $5 тыс. А если продается квартира подороже, тысяч за $300-500, то покупатели рады $10-20 тыс., вырученным в торге. Вот и стоят квартиры в предложениях по нескольку месяцев, если продавцу деньги не к спеху.
Тем временем в списках объявлений «Продам» квартир стало меньше, чем было еще месяц назад, и намного меньше, чем год тому. Зато новостроек прибавляется практически с каждым днем. За год, как подтверждает статистика компании SV Development, предложение вторичного рынка жилья снизилось с 50 тыс. кв. до 45 тыс. кв./месяц. Логично предположить, что и цены должны бы показывать динамику, а не стоять на месте. Если предложение уменьшается, то цена должна бы расти. Однако, как показывают реальные сделки, это не совсем так. В лучшем случае цены остаются неизменными. Только в самом дешевом сегменте жилья, который наиболее активно выкупается отнюдь не спекулянтами, а потенциальными долгосрочными владельцами, квадратный метр немного прибавил в цене. Если еще два года назад можно было выторговать самую скромную единичку за $30-35 тыс., то сейчас этот минимум достигает $40-45 тыс. Но таких предложений становится все меньше.
Задать движение на рынке жилья сможет только оживленный реальными деньгами спрос
Уверенно дешевеет только жилье класса «премиум» («люкс», «элит»), уже третий год подряд. Как отмечает Костецкий, средняя цена квадратного метра в этом сегменте снизилась за год на 7%. А цена на жилье бизнес-класса остается стабильной. Так что средняя температура по больнице составляет +/- небольшой процент.
Но, как известно, цена соответствует спросу. А списки объявлений «Куплю» тоже укорачиваются, причем с завидной скоростью. Как отмечает Коломейко, цена, которую готов сегодня отдать покупатель за жилье с определенными характеристиками качества и комфорта, не сопоставима сегодня с теми ценами, которые просят за такое жилье продавцы. Процентам и соотношениям статистов, которые пытаются привести рынок жилья хоть к каким-то общим знаменателям, непосредственно владельцы жилых квадратов предпочитают живые деньги. А у людей, жаждущих купить жилье, их нет. И не появится в ближайшие полгода-год, поскольку доходы людей последнее время не растут.
Не стоит рассчитывать, по крайней мере до лета, и на активное кредитование банками покупки жилья. По мнению Костецкого, да и всех остальных игроков рынка, пока не начнется активное ипотечное кредитование банками, цены на квартиры глобально расти не будут. Скорее будут оставаться стабильными. И вряд ли как-то радикально изменится ситуация на рынке жилья в целом. Задать движение на рынке жилья сможет только оживленный реальными деньгами спрос.
Материал предоставлен изданием «Личный счет»
