Контракти.ua

EUR4,4 млн — и вы можете стать владельцем 18 га угодий во Франции с огромным замком, мини-отелем, домиком для хозяев и управляющего персоналом всего в 3-4 часах езды от Лазурного берега. Купить пристанище герцогов и баронов не сложнее, чем городские апартаменты. Так утверждают риэлторские компании.

Клиент, выбравший замок во Франции, вносит 10% его стоимости на счет нотариуса и подписывает договор с продавцом. Если в течение 7 дней стороны не изъявили желания расторгнуть сделку, начинается этап проверки подлинности документов, предоставляемых продавцом. Через два месяца подписывается заключительный договор, и покупатель переводит на счет недостающую сумму. 10% от стоимости сделки обычно уходит на оплату услуг нотариуса, а также уплату налогов на проживание и землю. При покупке, превышающей EUR720 тыс., придется заплатить еще и налог на богатство.

В Европе продажей замков занимается около 30 компаний, предлагающих объекты во Франции, Великобритании, Германии, Австрии, Италии, Португалии. Стоимость замков на рынке начинается с суммы $300 тыс. и продолжается до бесконечности. Самые доступные по цене объекты можно приобрести в Польше и Чехии, а самые дорогие, в Великобритании. В среднем стоимость замка в Западной Европе достигает $2-4 млн. Среди покупателей из стран СНГ самыми популярными считаются замки, расположенные во Франции, даже несмотря на то, что инвестиционная привлекательность этого рынка сейчас не очень высока.

«Рост цен на недвижимость превышает темпы роста инфляции только на Лазурном берегу и в предместьях Парижа», — объясняет генеральный директор российской компании «Система-Риэлти» Максим Пантелеев.

Бюджет сделки в среднем составляет $1-2 млн. Клиенты, инвестирующие в европейские замки, покупают в первую очередь стабильность. По словам Пантелеева, за последние годы на этом рынке не было ни больших взлетов, ни серьезных падений. Замки ежегодно дорожают примерно на 5-6%, притом что ставка по ипотечному кредитованию составляет 5%.

«Проще всего продавать поместья замкового типа площадью от 300 до 2000 кв. м с десятью спальнями», — рассказывают в компании Carlton Int.

Некоторые покупатели из СНГ специально ищут во Франции замки с виноградниками и налаженной инфраструктурой производства вина. Покупая такую недвижимость, они становятся к тому же и собственниками винных брендов, производимых на территории замка.

Большое значение при принятии решения о приобретении недвижимости имеет дата постройки. Покупатели из Украины, России и Казахстана приобретают объекты XVIII-XIX вв., не успевшие серьезно разрушиться, но и они зачастую находятся в плохом состоянии и нуждаются в ремонте. Их собственники перед продажей предпочитают не тратить солидные средства на реставрацию. Ведь новый владелец, как правило, все переделает по своему вкусу. Для этого потребуются инвестиции чаще от $300 тыс. до $1 млн, реже — больше, в зависимости от состояния объекта, его площади, пожеланий покупателя. Ведь кто-то довольствуется провансальскими пейзажами, а кто-то полностью переделывает строения, занимается перепланировкой участка, ландшафтным дизайном.

Далеко не все покупатели готовы к временным и финансовым затратам, необходимым, чтобы привести замок в порядок. Поэтому бывали случаи, когда уже через 2-3 года владельцы избавлялись от недвижимости.

Кстати, замки за границей покупают в первую очередь для себя, но переезжать в них навсегда украинцы и россияне не стремятся.

«Они проводят в замках несколько месяцев в году, а все остальное время за недвижимостью следит специализированная компания или управляющий, услуги которого ежемесячно обходятся в $2,5-3 тыс.», — рассказывают в Carlton Int.

Если к этим расходам прибавить затраты на уборку территории, уход за угодьями, поддержание в хорошем состоянии самого замка, то содержание недвижимости составит сумму порядка $400-500 тыс. в год. Существенно увеличивает расходы наличие виноградника.

Сложнее продавать исторические замки, входящие в списки культурного наследия стран. Владельцы таких объектов обязаны их реставрировать и определенное количество дней в году пускать посетителей. Покупатели из СНГ практично относятся к приобретению недвижимости за рубежом, поэтому перечислением исторических личностей, проживавших в замке, их не впечатлишь. «Развалины только для настоящих ценителей, но нам такие не попадались», — говорят в Carlton Int.

Среди украинцев, впрочем, как и россиян, желающих приобрести замки немного. Рынок подобной недвижимости даже в мировом масштабе невелик. «Таких объектов в продаже сотни, а покупателей и того меньше», — признает Пантелеев. За последние полтора года его компания, работающая в России, смогла заключить только две сделки. Роста спроса в этом сегменте не наблюдается — только 5% из 100 потенциальных клиентов действительно ездят, смотрят, выбирают, а потом покупают замок.

По словам риэлтора Сергея Козакова, украинцев от покупки подобной недвижимости останавливает, как ни странно, окружение. «Приобретение замка и его содержание — дорогое удовольствие. Деньги на такие инвестиции отечественные бизнесмены изымают из оборота своих компаний, а партнеры, как правило, противятся этому», — говорит он.

Критерии выбора замка

· Доступность и наличие дорожной инфрастуктуры

· Наличие в замке инженерных сетей (канализации, водопровода, электричества, газа)

· Готовность замка к реконструкции и ее стоимость

· Наличие подготовленного персонала для обслуживания замка

· Лояльность местных властей

· Наличие поблизости популярных туристических маршрутов

Чужой опыт

Новый барин

После отмены моратория на продажу памятников архитектуры в России бума на рынке исторической недвижимости не произошло

В России с начала 2008 года отменен мораторий на приватизацию памятников архитектуры федерального значения. Формально продажа исторической недвижимости возможна, но пока власти не осуществят разграничение прав собственности на культурное наследие между федеральными и региональными органами, отмена моратория фактически никак не скажется на рынке.

По оценкам руководителя проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty Виктора Смоленского, в Московской области сейчас около 650 исторических усадеб, на продажу выставлено всего 5-6 объектов стоимостью от $5 млн. Цена некоторых достигает $30 млн. В регионах выбор памятников архитектуры больше, но инвесторов туда заманить гораздо сложнее. Усадьбы покупают как для частного пользования, так и для создания на их базе коммерческих проектов (санаториев, пансионатов, отелей, домов отдыха).

На российском рынке исторической недвижимости есть объекты, находящиеся в частной собственности (они были приватизированы еще до 2002 года), и памятники, состоящие на балансе государства, на которые и распространялся мораторий. Запрет на их продажу ввели в 2002 году, когда был принят Закон «Об объектах культурного наследия народов РФ». Госдума пошла на этот шаг, чтобы остановить стихийную приватизацию памятников до урегулирования вопросов эксплуатации объектов и их защиты.

«Памятник живет, когда у него есть хозяин. У нас многие объекты брошены, а без собственника они разрушаются. Если так пойдет и дальше, мы их потеряем. Средства, выделяемые государством на их реставрацию, настолько незначительны, что финансирование даже не стоит обсуждать всерьез. Помощь получают только исключительные объекты: Большой театр, Мариинский театр, Эрмитаж. Поэтому приватизация нужна, но по законам и нормам», — говорит президент фонда «Возрождение русской усадьбы» Виссарион Алявдин.

А законом определено, что памятник можно продать только на публичных торгах при наличии охранных обязательств у инвестора, нарушение которых влечет расторжение договора в судебном порядке.

Самой распространенной формой использования памятников бизнесом является долгосрочная аренда. Строительная компания «Конкор» взяла в аренду усадьбу федерального значения Знаменское-Раек в Тверской области, где собирается открыть музейно-гостиничный комплекс. В долгосрочной аренде находится и подмосковная усадьба «Середниково», где создан культурно-музейный центр Лермонтова. Но крупные капиталовложения арендаторы делать не рискуют, пока окончательно не решен вопрос собственности на объекты.